Z地產(chǎn)集團(tuán)于1979年創(chuàng)立于香港，1992年在香港聯(lián)交所上市，擁有40余年房地產(chǎn)開發(fā)與不動產(chǎn)運營管理經(jīng)驗，業(yè)務(wù)遍布港澳及內(nèi)地70余個城市及英、美等多個國家和地區(qū)。
定位于成為卓越的國際化不動產(chǎn)開發(fā)運營集團(tuán)，Z地產(chǎn)堅持“四好”原則，建立了住宅開發(fā)、城市運營與創(chuàng)意設(shè)計現(xiàn)代服務(wù)三大產(chǎn)業(yè)群，其城市運營產(chǎn)業(yè)群業(yè)態(tài)多元、產(chǎn)業(yè)多樣，涵蓋寫字樓、購物中心、星級酒店、地鐵上蓋、旅游度假等多個領(lǐng)域。
北京Z財富中心為Z商業(yè)自由辦公OFFICEZIP產(chǎn)品，作為北京金融街地區(qū)首座獨棟共享辦公項目，意圖顛覆傳統(tǒng)認(rèn)知，引入人臉識別、遠(yuǎn)程會議、65寸觸摸屏、手機(jī)、電腦一鍵投屏、超級打印區(qū)等智能黑科技給出智能辦公新定義，以文人茶室、歐式會客廳、超級路演廳等多種空間，以及健身工坊、瑜伽室、文藝畫廊、降躁游戲室、花草研究室等休閑空間，為入住者提供全方位服務(wù)。
博銳尚格與北京Z財富中心展開合作，其目標(biāo)是 “全方位提升共享辦公空間的環(huán)境健康管理標(biāo)準(zhǔn)”。最終此項目也實現(xiàn)了樹立“北京高端共享項目新標(biāo)桿”的目的，以極致體驗實現(xiàn)了商業(yè)物業(yè)的價值升級：改造后租賃單價較原寫字樓提升約45%。
博銳尚格執(zhí)行總裁竇強(qiáng)博士參加ZOFFICEZIP2019年度品牌發(fā)布會暨北京Z廣場亮相禮
一、需求回顧
從最初“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”，到大量同質(zhì)化品牌的合并、退出，共享辦公業(yè)態(tài)經(jīng)歷了風(fēng)起云涌的發(fā)展歷程。“共享辦公”概念從新鮮到常態(tài)，行業(yè)獨角獸企業(yè)的入場謀局，再一次拉開了行業(yè)梯隊。
回歸共享辦公的本質(zhì)“空間、社群、服務(wù)”，空間和服務(wù)是吸引目標(biāo)客戶、保證出租率的方法，以空間、服務(wù)差異化形成社群和品牌才是核心競爭力。如何從眾多共享辦公產(chǎn)品中脫穎而出？Z地產(chǎn)認(rèn)為，信息化賦能是關(guān)鍵行動，一定要依托智能化系統(tǒng)服務(wù)實現(xiàn)社群與空間的高效連接，打造特有的社群和品牌。
二、設(shè)計思路
博銳尚格梳理北京Z財富中心的全面升級改造需求，提出在環(huán)境健康管理方面營造極致體驗，分別是讓環(huán)境品質(zhì)可量化、在客戶端實現(xiàn)環(huán)境品質(zhì)的可視化監(jiān)測，以及以高集成的空調(diào)及環(huán)境管理創(chuàng)造更舒適的辦公環(huán)境。
環(huán)境品質(zhì)可量化
樓宇品質(zhì)量化的基礎(chǔ)，是通過基礎(chǔ)平臺建設(shè)，形成可監(jiān)測管理的環(huán)境。博銳尚格為Z財富中心構(gòu)建了以用戶側(cè)平板/APP、云端控制臺以及環(huán)境&機(jī)電物聯(lián)網(wǎng)絡(luò)為核心的環(huán)境智能調(diào)節(jié)系統(tǒng)。通過系統(tǒng)可以對樓體環(huán)境健康進(jìn)行全面監(jiān)測及管理。
客戶端環(huán)境品質(zhì)可視化監(jiān)測
可視化監(jiān)測的關(guān)鍵是數(shù)據(jù)的反饋、搜集與再整理過程，通過深入到具體用戶的基礎(chǔ)系統(tǒng)，以四個步驟實現(xiàn)該目標(biāo)：
1、反饋需求
APP和平板是入駐客戶和管理人員操作云端控制系統(tǒng)的主要途徑。有權(quán)限的用戶可以通過APP或平板反饋對環(huán)境的需求。如剛從室外進(jìn)入辦公室的客戶感覺很熱，可使用APP或平板環(huán)境調(diào)節(jié)功能，反饋“熱死了”，系統(tǒng)會據(jù)此啟動一系列的調(diào)整。
2、收集需求
系統(tǒng)能夠自動識別用戶所在位置，讀取環(huán)境參數(shù)。系統(tǒng)收集到用戶對所在空間的環(huán)境需求，會提交給“智能分析系統(tǒng)”。
高集成的空調(diào)及環(huán)境管理
所謂“高度集成“并不是把所有問題集中遞送給管理者解決，而是啟用計算機(jī)智能分析能力提供決策支持。在多個用戶同時對一個空間反饋不同需求的情況下，智能分析系統(tǒng)會整合所有需求，得出最佳調(diào)控方案并向控制系統(tǒng)發(fā)出指令。
系統(tǒng)內(nèi)的控制算法會學(xué)習(xí)每個房間里用戶對環(huán)境的反饋結(jié)果，根據(jù)特定反饋時刻的房間實測環(huán)境、用戶在平板或APP上反饋的內(nèi)容，綜合分析該房間的空調(diào)需求。因此運行一段時間后，很可能每個房間的設(shè)定溫度、新風(fēng)等均會出現(xiàn)一定程度的差異，即使同一房間在早、中、晚不同時段，對環(huán)境的需求也會有差別，系統(tǒng)會實時基于傳感器實測環(huán)境參數(shù)綜合得出的最佳調(diào)控方案，向控制系統(tǒng)發(fā)出指令。
下圖為某多人辦公室在運行一周后的調(diào)節(jié)情況，其中紅、藍(lán)色線條圈出的是房間需求溫度，柱狀圖表示用戶的反饋。可以看到，經(jīng)過一周的調(diào)節(jié)，房間會逐漸學(xué)習(xí)到穩(wěn)定的用戶偏好。
在后端，參與自動調(diào)節(jié)的設(shè)備包括風(fēng)機(jī)盤管、新風(fēng)機(jī)組及樓層電動風(fēng)閥，各類設(shè)備收到控制指令，執(zhí)行單元進(jìn)行供冷調(diào)節(jié)，從而實現(xiàn)客戶對于環(huán)境的定制化需求，為客戶營造更舒適的工作體驗。
三、環(huán)境健康管理系統(tǒng)操作特點
環(huán)境健康管理系統(tǒng)具有操作便利、反饋精準(zhǔn)、底層控制體系云端自控的特點
操作便利
為方便操作應(yīng)用，環(huán)境智能調(diào)節(jié)系統(tǒng)具有手動控制、自動控制兩種模式，可隨時進(jìn)行切換操作。
“手動”模式下，僅界面上手動修改“風(fēng)控”“水控”這兩列手動設(shè)定的指令生效，時間表、自動算法、平板按鈕、APP按鈕均失效。
“云端”模式下，時間表、自動算法、房間內(nèi)平板按鈕、APP按鈕生效，其綜合計算結(jié)果的指令將顯示在“云風(fēng)”、“云水”兩列。界面手動設(shè)定的指令不生效。
同樣，新風(fēng)機(jī)組、樓層內(nèi)電動風(fēng)閥也設(shè)計有手自動切換模式。
包含用戶APP/房間平板電腦、控制算法云服務(wù)與傳感器物聯(lián)網(wǎng)絡(luò)的云端控制系統(tǒng)最大限度的考慮了操作便利性。當(dāng)客戶覺得當(dāng)前環(huán)境不夠舒適時，打開APP的“空調(diào)調(diào)節(jié)”選項，或前往房間內(nèi)安裝的平板，在界面上點擊操作就可以完成反饋。
反饋精準(zhǔn)
為共識環(huán)境問題，這一部分設(shè)計了精準(zhǔn)的反饋選項，同時每項具體反饋均通過設(shè)備綁定，設(shè)計了具體的調(diào)整模型：
“有點冷”、“太冷了”、“有點熱”、“太熱了”：關(guān)聯(lián)風(fēng)機(jī)盤管風(fēng)速檔位設(shè)定、水閥設(shè)定；也關(guān)聯(lián)新風(fēng)機(jī)組送風(fēng)溫度設(shè)定；
“太吵太吹”：關(guān)聯(lián)風(fēng)速檔位設(shè)定、新風(fēng)機(jī)組風(fēng)機(jī)頻率設(shè)定；
“太悶”：關(guān)聯(lián)新風(fēng)機(jī)組風(fēng)機(jī)頻率、樓層電動風(fēng)閥開度設(shè)定；
“關(guān)閉”：用戶提前離開房間，可關(guān)閉空調(diào)。
實際空調(diào)調(diào)節(jié)=用戶當(dāng)前反饋+該房間當(dāng)前實測環(huán)境+該房間歷史反饋，是綜合影響的結(jié)果。
各反饋端口均考慮實際使用需求，采用人性化設(shè)計。以APP操作為例，頁面上方顯示當(dāng)前環(huán)境的各項監(jiān)測參數(shù)，均為實時數(shù)據(jù)，客戶可在下方操作區(qū)選擇當(dāng)前的感受；底部關(guān)閉按鈕，可在客戶提前下班或其他原因離開房間時使用，系統(tǒng)會進(jìn)入節(jié)能模式，如需臨時重啟，隨時反饋冷、熱即可；夜間或周末如需使用空調(diào)，在界面操作即可開啟，非工作時間默認(rèn)用戶啟動3小時加班空調(diào)，如需延長，再次操作界面即可。
作為云端控制系統(tǒng)的主體，云服務(wù)較為復(fù)雜，用戶無法直接操作，博銳尚格會提供全程運維服務(wù)，保障控制算法隨時可用。
底層控制體系云端自控
參與云端自控的設(shè)備包括：風(fēng)機(jī)盤管、新風(fēng)機(jī)組、樓層電動風(fēng)閥。所有設(shè)備總控制原理如下：
環(huán)境智能調(diào)節(jié)系統(tǒng)包括APP用戶前端、數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)過濾、數(shù)據(jù)存儲、AI算法、后臺控制、執(zhí)行單元等7個模塊。調(diào)試人員可以通過控制臺來對室內(nèi)環(huán)境的各種需求進(jìn)行初始設(shè)置，房間的每個使用者可以通過APP將自己對室內(nèi)環(huán)境的需求反饋給系統(tǒng)。數(shù)據(jù)采集和數(shù)據(jù)過濾是為系統(tǒng)控制提供有效的調(diào)節(jié)依據(jù)，每類設(shè)備調(diào)節(jié)均需要根據(jù)現(xiàn)場采集的溫度、濕度、CO2濃度、甲醛濃度等數(shù)值進(jìn)行調(diào)節(jié)。后臺調(diào)用相應(yīng)的AI算法模塊基于存儲的數(shù)據(jù)及APP用戶反饋信息給出控制命令、發(fā)送給執(zhí)行單元。
1、環(huán)境智能調(diào)節(jié)系統(tǒng)基本框架（軟件算法部分）：
AI算法部分實現(xiàn)模塊化，將其拆分為服務(wù)定制修改、空間需求分析、設(shè)備控制指令等3個模塊。
服務(wù)定制修改模塊會根據(jù)服務(wù)定制初始設(shè)置和各房間用戶投訴情況做出實時全時間周期服務(wù)定制修改，來滿足用戶的短期和長期的環(huán)境需求、并提高滿意度。
空間需求分析模塊是根據(jù)服務(wù)定制、實時環(huán)境數(shù)據(jù)和能源成本限制給出各空間的控制需求。
設(shè)備控制指令模塊是根據(jù)空間控制需求和空間設(shè)備關(guān)系給出各設(shè)備的真實控制指令。
2、后臺對APP前端和AI模塊調(diào)取流程：
3、云端后臺全邏輯流程示意圖（以溫度控制為例）：
決定每個空間每一時刻的目標(biāo)區(qū)間后，系統(tǒng)將根據(jù)訓(xùn)練得到的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型和實時數(shù)據(jù)給出當(dāng)前時刻的控制動作。同時對神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型進(jìn)行定期線上或線下更新。
與常規(guī)控制不同的是，系統(tǒng)會學(xué)習(xí)每個空間獨立的調(diào)節(jié)特性，形成獨特的調(diào)節(jié)策略，而不是簡單的反饋控制或PID控制等。
例如，不同大小的房間，熱物理特性不同。對于同樣的當(dāng)前環(huán)境溫度、調(diào)節(jié)目標(biāo)，小房間升溫快，因此設(shè)定檔位可能低一些；大房間熱慣性大，升溫慢，因此設(shè)定檔位可能較高。系統(tǒng)在調(diào)節(jié)一段時間后會逐漸學(xué)習(xí)這些特性。
三、應(yīng)用價值
博銳尚格提供工作環(huán)境翻裝、軟/硬件系統(tǒng)改造、工作場景氛圍營造及運營服務(wù)體系提升等四個方向的升級工作。項目竣工后，物業(yè)分別于2019年11月、2020年1月進(jìn)行滿意度調(diào)研，發(fā)現(xiàn)客戶環(huán)境滿意度有了明顯的提升，環(huán)境不達(dá)標(biāo)率明顯下降，同時日均投訴數(shù)量從10降低到了1以下。
客戶端對智能辦公環(huán)境系統(tǒng)的信賴也不斷加強(qiáng)，“1 個電子平板連接一棟建筑的神經(jīng)系統(tǒng)，通過這個界面實時監(jiān)測空間內(nèi)溫度、濕度、CO2、PM2.5及甲醛指數(shù)，還可以根據(jù)我們的喜好同步實時調(diào)節(jié)。這是我們在空間里真實看到的畫面，智能化正在改變著人們的日常辦公習(xí)慣，而且前所未有。”北京Z財富中心運營管理者發(fā)出如是感慨，并在系統(tǒng)內(nèi)部大力推廣應(yīng)用。
繼北京Z財富中心之后，成都Z國際中心、蘇州Z財富中心已經(jīng)完成環(huán)境管理系統(tǒng)配置——越來依托環(huán)境智能調(diào)節(jié)系統(tǒng)給客戶帶來的極致的環(huán)境體驗，博銳尚格正在幫助越來越多的商業(yè)地產(chǎn)頭部企業(yè)為用戶提供“感知人文關(guān)懷“的通途，并以此實現(xiàn)了增強(qiáng)自身品牌價值、打造良性口碑的目的。
鎖定智能建筑運維行業(yè)，博銳尚格以涵蓋建筑數(shù)字化、機(jī)電自動化、管理信息化、監(jiān)控智能化、決策數(shù)據(jù)化相關(guān)軟硬件產(chǎn)品及服務(wù)的全棧級解決方案，助力客戶數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提升運營保障能力、釋放組織能量、創(chuàng)造持續(xù)價值。秉承“與客戶過日子”的獨特經(jīng)營哲學(xué)，博銳尚格立志用數(shù)字智能服務(wù)每個建筑，創(chuàng)造可持續(xù)的美好生活！
博銳尚格：作為建筑運維領(lǐng)域數(shù)字智能（DAT：Digital Technolgy& AI Technolgy）專業(yè)服務(wù)商，博銳尚格服務(wù)于建筑運維管理組織，提供涵蓋建筑數(shù)字化、機(jī)電自動化、管理信息化、監(jiān)控智能化、決策數(shù)據(jù)化相關(guān)軟硬件產(chǎn)品及服務(wù)的全棧級解決方案，助力客戶數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提升運營保障能力、釋放組織能量、創(chuàng)造持續(xù)價值。秉承“與客戶過日子”的獨特經(jīng)營哲學(xué)，博銳尚格立志打造一家牛的讓員工幸福的企業(yè)，用數(shù)字智能服務(wù)每個建筑，創(chuàng)造可持續(xù)的美好生活！
