近日，大數據驅動的全價值鏈商辦運營平臺好租對2020年北京寫字樓市場進行了年終盤點。結果顯示，截至2020年11月底，北京各類商辦樓宇的平均掛牌均價為7元/㎡/天，同比下降約3%，總體成交量較上年減少接近兩成，優質寫字樓的整體空置率已升至15%以上。與此同時，北京仍有較大比例的優質樓宇出租率達95%以上，它們不僅在質量、硬件、周邊配套、交通等各方面條件突出，且大多有著出色的運營能力。
北京商辦2020成交放慢，優質品牌項目大宗租賃交易表現突出
北京各類商辦樓宇掛牌均價分布
據好租官方數據顯示，當前北京各類商辦樓宇（包含乙級及以下樓宇、產業園）的平均掛牌均價約為7元/㎡/天，最貴的金融街商圈現已反彈至20.9元/㎡/天，其他10元以上的商圈僅剩CBD和東長安街。6-8元的中位數價格段在北京三環以內有著較大范圍的分布，6元以下低價格段幾乎填滿了五環外區域。
北京近一年商辦樓宇成交量分布
盡管北京商辦租金一再松動，但整體成交節奏偏慢，成交面積受疫情等負面因素影響難以提振，2020年成交逾百萬平米的月份僅有2個，且今年最高月（2020年11月）比上年最高月（2019年7月）成交量低了約11.8%。
大宗租賃交易方面，2020年以來新增24宗，略低于往年，其中交易主力IT互聯網企業比例上升至四成。上地超過中關村成為IT互聯網選址熱門區域，代表交易有貝殼找房在紐交所敲鐘上市節點，租賃上地某產業園作為新增辦公點。在非IT類型的大宗客戶方面，COOC中海商務為最大贏家，旗下北京中海地產廣場、北京中海大廈CD座分別收獲世界500強企業國藥集團旗下的醫藥商業上市公司——國藥股份（600511.SH）8800平、石景山某老牌企業7200平的兩個大宗訂單。
好租數據還顯示，當前北京全市的待租面積主要集中于朝陽區，去化周期變長、退租兩項因素的影響要遠大于新增供應。
對于頂級寫字樓重點關注的世界500強企業，好租還分析了北京本土56家《財富》世界500強上榜企業的總部選址特點。從區域分布來看，西城區、海淀區世界500強企業數量占優，北京總部多為以企業名稱命名的自持樓宇，如中國移動大廈、中國建設銀行大廈等，非國字號企業的京東、小米亦然。盡管朝陽只有7家本土世界500強，但北京CBD已吸引170家世界500強企業入駐，占北京市的70%左右，單北京中海廣場即吸引豐田、迪士尼、法航、威立雅、施維雅等十余家入駐。
優質樓宇“優者恒優”，品質運營打造甲寫樣本
好租數據還顯示，從2020年以來的在租企業選址數據來看，北京市場整體的主力成交戶型為100-300㎡。同時，熱門樓宇的“雙高”優勢穩固，即項目出租率高、租整層及以上大客戶比例高。在大戶型需求的關注點方面，除了距離交通樞紐近、大堂高、空間大、智能化等門面形象因素，與運營能力相關的軟服務已經上升為吸引并留住重要客戶的一大關鍵。
針對寫字樓精細化運營，不少頭部企業還紛紛推出了運營服務平臺，構建商務辦公生態體系，如中海商業旗下的商辦資產管理品牌COOC中海商務與中海云商服務平臺、華潤置地的Officeasy潤商務寫字樓運營服務體系和CR Union智慧云平臺。
好租發表觀點認為，產品同運營并舉將會是未來優質辦公物業的一個重點發展方向。目前，寫字樓運營服務的重心主要聚焦在企業管理、企業發展、員工生活這些領域，可以加強租戶和平臺的良性互動，進而傳遞品牌溫度、創造新價值并提升租戶粘性。而在北京甲級寫字樓市場的優等生中，中海商務即在寫字樓深度運營中大為受益，結合租戶資源共享等各類優質軟服務，其旗下全線產品不僅全部保持高出租率甚至滿租，一些核心地段項目也吸納了越來越多的世界500強企業。面對北京甲級寫字樓市場的激烈競爭，標準化的運營管理體系和完善的軟硬資源配套，將成為頂級甲寫處于不敗地位的關鍵。
