前言：
2021年，隨著房地產行業“三條紅線”和貸款集中度管理的進一步升級，供給端調控力度加強，推動房地產行業進入新的“輕杠桿、重運營”發展階段，進而促進房企加速盤活存量資產，提升資產運營水平及自我造血能力。
在行業從杠桿驅動向運營驅動轉型的過程中，擁有穩健經營風格、健康債務結構、布局主業相關存量業務、產業鏈話語權較高的房企，將獲得更大更持續的成長空間。作為“京派房企”的典型代表和首創集團旗下房地產業務旗艦企業，首創置業(02868-HK)有望成為房地產新格局之下的主要受益者之一。
房地產“穩”字當頭，布局存量業務成為大勢所趨
2021年，“三道紅線”的開始落實及貸款集中度管理的出臺，標志著我國房地產行業開啟長效機制全新時代。根據“十四五”規劃，未來房地產行業政策將在延續“房住不炒” 基調的同時，進一步強調長效機制建設，保持房地產市場平穩運行。在此背景下，經營風格穩健、現金流及債務結構健康、布局主業相關存量業務的優質房地產企業，在盤活存量資產、降低企業的杠桿水平、提升企業自身經營質量及效益方面將有更大想象空間。
此前，華泰證券研究報告就明確指出，當前我國經濟發展面臨復雜而嚴峻的內外部環境，房地產行業正在逐步從“增量開發+粗放發展”的“上半場”，向“存量運營+長效機制”的“下半場”轉變。
在房地產行業轉型大勢所趨的背景下，擁有前瞻地產相關產業布局的房企，無疑將成為房地產新時代、新格局之下最主要的受益者。
在香港內房板塊中，雖然絕大多數內房股均已開始轉型的嘗試，但能前瞻性進行布局并取得不錯成效的房企并不多，首創置業便是其中一家。
目前，首創置業已構建起住宅開發、奧特萊斯綜合體、城市核心綜合體、土地一級開發四大核心業務線，并以高科技產業地產、文創產業、租賃住房為三大創新板塊，擁有強大的國資背景、產業協同、精細化運營管理、創新型資本運作等競爭優勢，業務區域輻射全國30余個大中型城市。
首創置業：主業相關業務布局優勢顯現，長效增長可期
現階段，前瞻地產相關業務布局，讓首創置業具備先發優勢，多項業務取得明顯進展。
就住宅開發業務而言，作為首創置業的核心主業，2020年公司堅持“以穩為主、穩中有進、穩中有變”的經營策略，全力應對新冠疫情沖擊，創新線上線下營銷模式，全面加速項目去化，最大程度降低疫情影響。
首創置業深知作為房地產銷售的“原料”，土地儲備的布局和獲取節奏對于房企極為重要，公司堅持安全穩健的投資策略，聚焦房價溢價率更高的京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大核心城市圈及潛力型強二線單核城市，并充分發揮“地產+”業務優勢，通過產業協同、戰略合作、一二級聯動等方式獲取低成本優質土地。以2020上半年為例，公司在北京、鄭州、南京、重慶等地投資6個二級開發項目，均為非競爭性底價獲取，土地投資額為125.8億元，總建筑面積達307.6萬平方米。
截至2020年6月30日，首創置業的土地儲備總建筑面積1,790萬平，土地儲備總貨值人民幣3,450億元，可以滿足未來3年左右的發展需求;其中京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大核心城市圈貨值占比超60%。此外，公司在武漢、昆明、鄭州儲備超百萬平核心大資源。土儲成本方面，銷售物業土地儲備平均樓面地價僅為人民幣0.86萬元/平，遠低于簽約銷售價格。
除早期已布局的奧萊業務線外，首創置業近年來積極探索布局了文創、高科技產業、租賃住房等多項存量資產運營業務。
就文創、高科技產業及租賃住房等創新業務而言，首創置業持續整合資源，強化創新業務協同聯動獲取主業資源的同時，積極探索可持續性盈利業務模式，尋求業務新增長點，有效提升“首創”品牌價值及市場口碑。
以高科技產業為例，首創置業于2019年8月發布首創高科品牌，有效把握高科技產業升級浪潮，定位高科技產業地產運營平臺和創新綜合服務商，積極推進“產業+地產”模式，契合以產城融合為轉型升級的發展思路，以北京IC-Park為標桿項目，聚焦集成電路、5G+網絡安全、智能網聯汽車、商業航天等產業領域。
截至2020年底，首創高科已落地4個項目，已進入北京、重慶、南京等城市，總建筑面積達到116.2萬平方米，簽約合作產業資源300余家。年內，公司通過與高科產業聯動方式，底價獲取南京、重慶兩個項目，總建筑面積達72.6萬平方米。其中南京首創互聯網產業園，位于南京市建鄴區河西CBD核心位置，緊鄰阿里巴巴江蘇總部及小米華東總部，計劃引入58集團華東區域總部，打造成為數字經濟產業聚集中心，總建筑面積32.7萬平方米。
而在物業管理服務方面，疫情期間，首創置業旗下首置物業平臺堅持優質的物業管理服務，將首創置業“創享美好新生活”的品牌理念發揮得淋漓盡致，也為其未來在物管領域繼續發力打下了夯實的品牌基礎。
據了解，疫情發生后的第一時間里，首創置業主要領導親自帶隊，前往麗澤首創中心、順義香沁園、公園城、悅樹匯，以及房山首創He寓、伊林郡和紫悅臺等社區，現場督導社區防控工作，并對首創置業在京負責社區運營、物業服務的二十多個項目，提出了以最高標準嚴防嚴控的要求。在公司嚴格的疫情防控標準指導下，首置物業團隊積極應對社區疫情防控，落實每一項工作內容，為業主及入駐企業員工建立了一個健康、安全的居住及工作環境，并收獲了一眾業主們的一致好評。
將來，隨著首置物業品牌服務口碑的逐步提升，預期能給首創置業物管服務業務帶來更多的想象空間，為公司存量運營業務實現高質量發展奠定堅實基礎。而首創置業在文創、高科技產業、租賃住房等多業態業務線的拓展，也為其物管業務提供了更多的業務拓展機會，創造了更高的想象空間，未來物管業務有望借助首創置業的業務線，實現多業態布局，成為綜合性輕資產運營平臺，并反哺首創置業，為主業強效賦能。
養老業務是首創置業多元化發展戰略布局的另一代表方向。早在2015年，在絕大多數房地產商并未涉足養老領域之際，首創置業即預判我國將在不久后將步入人口老齡化時代，市場對養老服務的需求空間非常大。
當時首創置業便將養老服務業務定為公司長遠發展的新型業務之一。2015年，經過充分調研和溝通后，首創置業通過土地拍賣市場，成功拍得北京首個公開市場出讓的包含經營性養老用地的項目。經過充分調研考察后，首創置業選擇了與在養老行業深耕多年的遠洋椿萱茂品牌合作，深入打通養老產業鏈各個環節，形成一套成熟的運營體系，成功打造了位于北京順義區的椿萱茂•和園項目，并已于2020年底正式對外開放。
綜述，作為一家國內大型的房地產開發商，首創置業不僅始終貫徹穩健、健康及可持續性發展的理念，還非常注重以前瞻眼光，放眼更長遠的發展，依托主業土地價值開發打造相關存量業務布局，深耕重點區域，完善城市功能的戰略探索，積極發展存量運營業務，為公司長足發展打下夯實的基礎。
尾語：
房地產已逐步進入新型發展階段，由此帶來的向存量運營業務轉型的浪潮已經全面開啟。經營風格穩健、已布局主業相關存量業務、可持續發展能力強的首創置業，預期會在這輪轉型浪潮中，迎來新的發展機遇。
