疫情之下，2020年的新房“交付大年”過后，有人歡喜驗房、喜提新居，有人則收房未果，仍“居無定所”。進入2021年以來，有關新房項目延期交付的消息更是接連不斷。在業主的質疑聲中，開發商大多以“疫情影響”之由解釋項目的延期，而面對是否應該進行延期賠付的爭議，業主與開發商間似乎陷入了僵局。受疫情影響，開發商停工算不可抗力嗎？面對開發商因疫情避談賠付的現狀，業主能否獲得索賠？
“預交房”算交房么
“到現在，我們一期近900戶業主還沒有如期收房。”和悅華錦項目一期業主李明(化名)表示，自己購房于2018年9月，合同約定開發商本該在2020年底交房，然而至今未能如愿。
李明口中的和悅華錦項目位于北京經濟技術開發區，該項目在住建委網站上的備案名為“華錦佳苑”，開發商為北京博睿宏業房地產開發有限公司。
公開資料顯示，因為拿地及入市銷售均在區域內 “搶跑”，和悅華錦在2019年曾拿下大興區域新盤銷冠。不過，讓李明等一期業主想不到的是，該項目此后的收房會與銷售情況形成鮮明反差。據李明回憶，一期業主先后于2020年12月23日及12月28日收到過兩份關于項目交付的通知函，盡管全文未出現“延期”二字，不過其中提及的工程進度已經暗示了會延期。
李明及其他和悅華錦一期業主，將開發商2021年1月末通知的收房，定義為“預交房”。據李明表述，當業主們陸續前往小區驗房時，發現小區交付實際與此前銷售承諾差距較大，進而拒絕收房。根據一期業主們自發梳理的“待解決問題清單”，其中涉及消防、道路、綠化、車庫等方面的整改內容近40項。
包括李明在內的多位業主透露，截至今年3月中，除了一些家中孩子著急上學、需要落戶的業主被迫收房，絕大多數一期業主均堅持不收房，要求開發商按照此前樓書及銷售時的承諾進行整改。
值得關注的是，疫情之后，延期交付現象并非個例。春節前夕，位于大興瀛海的共有產權房——瑞福園的業主表示，收到了來自項目開發商寄發的關于“疫情影響”導致延期交房的通知函；2020年6月至今年3月初，海淀翠湖板塊“三兄弟”——翡翠云圖、山嶼西山著以及紫郡蘭園，均向業主發布延期交付的“預通知”。
一次停工 最多不到三個月
在李明及其他和悅華錦一期業主看來，疫情的原因可以理解，但延期時間遠超政府停工時間，且避談延期賠付，站不住腳。
來自住建委和多家房企的反饋顯示，盡管北京2020年后期經歷了兩次疫情反復，但停工卻只有年初一次。官方披露信息顯示，截至4月21日，北京市2130項規模以上在建工程已于4月9日全部復工，復工率100%，實現規模以上工程應復盡復目標。
“一般是住宅樓棟封頂，銀行批貸、業主還貸，我們一期11號樓的業主最早在2019年12月就已經開始還貸了。”李明及業主們認為，在一期封頂已經走在2020年疫情之前的背景下，尤其是對于最高不過8層、非高層建筑的洋房住宅產品而言，一期工程不該是現在這個連交付都不達標的進度。
此外，為了舉證和悅華錦一期延期交付的不合理性，業主們還列出了隔壁晚于和悅華錦拿地及開發建設的金隅·金麟府作為參照：金隅·金麟府晚于和悅華錦拿地及入市銷售，卻在交付上先于和悅華錦。
資料顯示，金隅·金麟府地塊出讓于2017年10月25日，晚于和悅華錦不到半個月。
不利的補充協議
業主方面表示，和悅華錦項目自2020年末延期交付以來，延期已超兩個月，符合主合同中提到的“逾期超過60日”的賠付情形。這也就意味著，若業主不主張解除合同，開發商須按日計算向業主支付全部房價款萬分之二的違約金。
但一期業主們發現，在開發商要求業主簽訂的補充協議中，逾期交付房屋超過60 日，開發商違約金總額最高不超過總房價款的1%。若按照當前延期交房的天數計算，業主們即使獲得延期交付賠償，也會低于主合同約定下的賠付金額。
而更讓業主們感到不能接受的是，現階段開發商堅持以“疫情為不可抗力”之由避談賠付。
對于延期交房、賠付標準等問題，北京商報記者聯系和悅華錦方面，但截至發稿，未獲得回復。北京商報記者 盧揚 榮蕾
律師答疑
Q1：不可抗力能否成為延期交付原因？
A：主張因不可抗力延期交付的房企，應事先向購房者告知。
北京市京師律師事務所高級合伙人劉松濤律師、實習律師張偲然認為：不可抗力的構成需要滿足不能預見、不能避免、不能克服三個條件。新冠疫情發生突然，政府為應對疫情蔓延，發布疫情防控政策。因此，新冠疫情確實構成不能預見和不能避免。但是否能夠克服，取決于企業的性質。房地產開發企業無法通過線上或其他方式繼續經營建設，構成不能克服，因此，對于房地產開發企業，新冠疫情的發生屬于不可抗力。
但是，主張因不可抗力延期交付的房地產企業，應事先向購房者告知不可抗力的情況、受不可抗力影響的程度以及下一步采取的措施，否則不能主張不可抗力免責。
Q2：疫情能否成為延期交房原因？
A：核心看因果關系是否成立。
北京盈科(上海)律師事務所全球合伙人郭韌律師認為：開發商能否以疫情原因為由主張不可抗力從而免除延期交房的違約責任，關鍵還要看疫情因素影響與延期交房之間的因果關系以及原因力大小。
若開發商已經履行應盡義務但疫情防控措施對施工影響程度較大，仍不能避免工程延期的，及時通知業主后可主張不可抗力，根據疫情因素的影響，部分或者全部免除逾期賠付責任。
若是延期交房屬于開發商自身過錯，則開發商不可濫用“不可抗力”將疫情因素作為推卸責任的擋箭牌，此時開發商逾期交房的違約責任不可免除，仍需向業主賠付相應違約金。
Q3：補充協議與主合同有出入怎么辦？
A：以后成立的補充協議為準，前提是無欺詐、無脅迫。
北京市京師律師事務所高級合伙人劉松濤律師、實習律師張偲然表示：一般而言，補充協議與主合同有約定事項不一致的，以后成立的補充協議為準。因為補充協議是合同雙方協商一致后對主合同作出的變更，除非主合同對變更條款明示不得變更，否則以補充協議為雙方履責依據。
不過，前提須是補充協議是雙方協商一致簽訂，沒有欺詐、脅迫等行為，補充協議條款沒有違反法律強制性規定。另外，如果開發商通過格式條款免除自己的責任，則該條款無效。格式條款的訂立還要求提供格式條款的一方對另一方進行提示或說明。
北京盈科(上海)律師事務所全球合伙人郭韌律師：若開發商通過補充協議中對購房者設置不公平、不合理的交易條件的，涉嫌進行違規售房行為，將面臨限期整改等行政處罰。
來源：北京商報
編輯：wangdc
