房訊網訊 3月19日,武漢市住房保障網和房屋管理局官網發布征求《關于進一步加強新建商品房銷售全過程監管的通知(征求意見稿)》意見的公告,進一步加強新建商品房銷售全過程監管,規范房地產開發企業和經紀機構行為,保護買賣雙方合法權益,維護房地產市場正常秩序。
《通知》提出,規范樣板房設置與管理。新建商品房項目設置樣板房的,房地產開發企業應當說明實際交付標準與樣板房是否一致,未說明的,實際交付標準應與樣板房一致。
市住房保障房管局關于進一步加強新建商品房銷售全過程監管的通知
(征求意見稿)
各區房管部門,武漢市房地產市場管理中心、武漢市房產交易中心,房地產開發企業、房地產經紀機構,武漢市房地產開發協會、武漢房地產經紀行業協會,各有關單位:
為進一步加強新建商品房銷售全過程監管,規范銷售行為,保護買賣雙方合法權益,維護房地產市場正常秩序,根據《城市商品房預售管理辦法》《商品房銷售管理辦法》《房地產經紀管理辦法》等規定,現就有關事項通知如下:
一、加強新建商品房售前監管
�。ㄒ唬┟鞔_預售申報形象進度和規模要求。申請預售許可的新建商品房項目,主體結構施工形象進度應達到以下要求:十五層及以下建筑達到總層數的二分之一;十五層以上建筑達到總層數的三分之一且不少于七層。建筑物有地下層的,每層可抵減主體結構一層;底商和裙樓應結構封頂。無土地或在建工程抵押的省、市重大房地產開發項目申請預售許可的,主體結構施工形象進度可降低至總層數的四分之一。
房地產開發企業應合理確定新建商品房項目預售規模,不得小于棟或分層、分單元申請預售許可�!督ㄔO工程規劃許可證》批準總建筑面積在20萬平方米以下的,不得超過三次申請預售許可;批準總建筑面積在20萬平方米以上的(含20萬平方米),不得超過五次申請預售許可。
(二)加強預(銷)售方案管理。房地產開發企業申請預售許可或現售備案時,應合理制定并向房管部門提交新建商品房項目預(銷)售方案。預(銷)售方案應明確項目基本情況、開發建設計劃、擬售房源、意向購房登記規模、銷售價格、銷售方式、銷售時間、竣工時間、交付時間、交付標準、銷售現場責任人和銷售人員信息、應急措施等內容。預(銷)售方案發生變更的,應重新提交。
�。ㄈ⿲嵭惺矍俺兄Z與檢查制度。新建商品房銷售前,房地產開發企業應向房管部門提交規范開展銷售活動的書面承諾,并配合房管部門開展售前各項檢查工作,檢查內容主要包括施工形象進度、銷售現場公示、樣板房設置、房地產開發項目手冊信息填報等落實情況。
�。ㄋ模┮幏稑影宸吭O置與管理。新建商品房項目設置樣板房的,房地產開發企業應當說明實際交付標準與樣板房是否一致,未說明的,實際交付標準應與樣板房一致。
銷售全裝修商品房的,房地產開發企業應按不同戶型和交付標準分別設置交付標準樣板房,并對室內空間布局進行合理提示。交付標準樣板房的設置標準應與銷售現場公示內容、《商品房買賣合同》約定的交付標準保持一致。交付標準樣板房自集中交付之日起3個月內不得擅自拆除、出售。在項目主體建筑外設置的交付標準樣板房確需拆除的,應提前向公證機構申請保全證據公證備查。
非住宅類新建商品房項目(如商業、辦公、研發、工業等),應當說明土地、房屋規劃用途,不得按住宅用途設置樣板房。
二、規范新建商品房銷售信息公示
房地產開發企業取得商品房預售許可之日起,應在銷售現場醒目位置集中公示《房地產開發企業資質證書》《不動產登記證明》《建設工程規劃許可證》《建設用地規劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預售許可證》《城市商品房預售管理辦法》《商品房銷售管理辦法》《武漢市商品房買賣合同(樣本)》《業主臨時公約》《前期物業服務合同》、商品房預(銷)售方案、"一房一價"銷售表、資金監管告知書、建筑節能標準、建筑區劃內車位(庫)規劃配建情況說明、商品房室內外交付標準說明以及用地規劃范圍內對居民生活、房屋使用有重大影響的事項,如非標準戶型、噪聲污染、已規劃的公共設施建設情況等。
銷售全裝修商品房的,還應公示裝修材料、室內設施設備的名稱、品牌、型號等內容。委托代理銷售的,還應公示委托書、房地產經紀機構營業執照和備案信息、房地產經紀人員實名登記信息等內容。
采取網上渠道或在銷售現場以外地點開展銷售宣傳的,應按上述要求進行銷售信息公示。
三、規范新建商品房代理銷售行為
房地產開發企業應委托經房管部門備案的房地產經紀機構代理銷售商品房并簽訂書面委托合同,合同應明確委托銷售的范圍、銷售方式、委托期限、委托權限、傭金結算、違約責任等內容。
房地產經紀機構不得代理銷售不符合條件的新建商品房。未經房地產開發企業委托的房地產經紀機構不得從事項目的代理銷售活動;未經房地產開發企業同意,受托房地產經紀機構不得轉讓代理權或自行委托第三方銷售。
四、強化新建商品房銷售監管
(一)加強銷售過程監督。房地產開發企業應加強對受托房地產經紀機構及銷售人員的管理,嚴格按照預(銷)售方案開展銷售活動,并對銷售行為負責。取得預售許可后須在10日內一次性公開銷售全部準售房源,銷售時間不得早于9:00或晚于20:00。銷售過程中主動接受房管部門的巡查和監督,配合房管部門對買受人進行抽樣回訪。
�。ǘ┮幏顿彿康怯浐瓦x房活動。房地產開發企業和受托房地產經紀機構不得以圈存保證金、購買基金或理財產品、拒絕使用住房公積金貸款或按揭貸款等附加條件限制意向購房人參與登記、選房的權利;不得接受不具備購房資格的意向購房人參與登記、選房;不得故意誤導、誘導、欺騙、強制或協助意向購房人提供虛假證明材料騙取購房資格或規避限購政策。
意向購房人數多于項目準售房源的,倡導采取公證搖號方式公開銷售。納入無房家庭購買商品住房優先選房范圍的準售房源,應采取公證搖號的方式優先向符合條件的意向購房家庭銷售。
(三)加強銷售價格和資金管理。
房地產開發企業應嚴格執行"一房一價"銷售規定,對外銷售的商品房價格不得超過房管部門備案價格。房地產開發企業和房地產經紀機構不得以任何方式拆分房價款,買受人實際支付的房價款應與《商品房買賣合同》約定的房價款一致。
房地產開發企業取得預售許可前,不得自行或委托第三方,以認籌、預訂、定制、團購、吸納會員等方式向意向購房人收取或變相收取任何費用。房地產開發企業取得預售許可后收取預訂款、定金、房價款的,應與買受人書面約定款項性質、金額、違約責任等事項。房地產經紀機構不得以機構或個人名義向買受人收取任何款項。意向購房人未選定房源的,房地產開發企業應在合理期限內退還認籌金等預訂款性質費用,自意向購房人申請退款之日起最長不超過5個工作日。定金及房價款按雙方約定處理。
已售房源,房地產開發企業應嚴格按照新建商品房合同網簽備案及預售資金監管的要求及時辦理相關手續。
五、規范新建商品房交付履約行為
新建商品房交付前,房地產開發企業應制定交付方案,主要包括交付時間、交付流程、交付責任人、應急處置措施等內容。交付方案、竣工驗收資料及測繪(實測)成果證明文件應在交付現場、網絡平臺公示不少于30日。
房地產開發企業在實施交付前應配合買受人查驗所購房屋,不得以繳納相關費用作為買受人查驗房屋、辦理交付手續的前置條件,法律法規規定或當事人約定的除外。
不能如期交付的,房地產開發企業應提前30日書面告知買受人項目建設情況、逾期交付事由、交付計劃安排,并承擔違約責任。
房地產開發企業應當按照《商品房買賣合同》約定的條件交付商品房,并在交付時向買受人提供《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》。交付使用后,房地產開發企業應當按照相關法律法規的規定及《商品房買賣合同》的約定履行質量保修義務。。
六、房地產開發企業、房地產經紀機構違反本《通知》規定的,房管部門視情節采取約談、責令限期改正、記入信用檔案、納入信用警示名單、實施行政處罰等措施予以處置;對拒不整改的,依法從嚴查處。涉嫌廣告宣傳、價格、質量、貸款等方面的違法違規行為,及時將線索移交有關部門處理。
七、房管部門要加大市場監督和整治力度,建立完善協調聯動機制,維護房地產市場秩序。武漢市房地產開發協會和武漢房地產經紀行業協會應加強行業自律,依據本通知有關規定,制定規范商品房銷售行為相關規則。
八、本通知于2021年 月 日正式實施,有效期5年。原商品房銷售有關要求與本通知不一致的,以本通知為準。
市住房保障和房屋管理局
2021年 月 日