近日，一家名為“冠寓”的長租公寓，在全國多地的租賃房源面臨債務糾紛，存在被查封、法拍等風險。這也再次將輿論目光引入去年曾一度集中“爆雷”的長租公寓市場。
不難發現，長租公寓“爆雷”的根源是資金問題。部分長租公寓因為收房成本過高而造成現金流斷裂，而這部分“爆雷”企業也是市場優勝劣汰的結果。
大浪淘沙之后，長租公寓行業正在重塑格局，改變競爭方式。即淘汰高杠桿租賃、融資燒錢的發展模式，轉向資金有保障、風險可控制、經營精細化的發展模式。
比如，一些地方政府傾向于讓國有企業參與拿地和提供房源，這是基于國有企業相對有保障的資金鏈以及更有支持的融資，使得長租公寓的風險相對可控。同時，目前不少地方政府已經在探索針對住房租賃的金融業務監管。
中國建設行行長王江近日透露，配合國家的導向，建行已在開展長租公寓方面的探索。例如搭建“住房租賃綜合服務平臺”，目前這一平臺已經推廣覆蓋全國超96%的地級及以上行政區，累計上線房源超2400萬套，累計簽約房源120萬套；建設的“建融家園”已有230多個，提供長租房源超14萬套。在上海，建行也結合市場特點在供應端開展了諸如“住房租賃綜合服務平臺”的建設和升級。
可見，從地方政府到國有企業，“國家隊”介入住房租賃領域并帶來全新的模式，這給了長租公寓市場巨大的想象空間。
與此同時，有了政府主導、國企參與，加上精細化的經營管理，可以期待“國家隊”對租賃住房市場回報率、收入等核心問題的改善。
一直以來，長租公寓就存在著經營能力和回報率難以提升等問題。新建租賃住房的投資回收期一般在25年以上，改建租賃住房的投資回收期一般在5-8年。而絕大多數長租公寓的租金回報率不到2%，因為沒有合理的收益率，使得長租房市場難以持續發展。
打破回報率瓶頸的根源，在于
租賃住房的經營精細化管理，即圍繞出租率有效利用閑置房源，高效控制使用時配。
這方面，建行帶來了一個不錯的方式。在幾年前剛進入長租公寓領域時，就是由建行來存房，再委托運營公司來操作，這些運營公司優中選優，無論信息化程度、科技系統完整度，還是行業履歷、判斷準確度，都有一定保障。
在此基礎面上，一旦整個租賃上了規模，實際上運營效率會更高，帶來的集中效應也更好。
實際上，目前全國已有十余個城市出臺《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，這說明長租公寓是符合城市未來發展的，具有長期潛力。
長租公寓缺的不是發展空間，而是找準方式與調整模式，挖掘這一市場的巨大潛力。隨著“國家隊”的加入，長租公寓地業的新格局正在拉開序幕。
與此同時，增加相關土地供應依然是穩定長租公寓市場的重點。有專家提議，可以將閑置的商業用地變成租賃用地，工業用地和商住用地的比例轉換成租賃用地，商業用地和住宅用地的比例要有所調整，這對增加住房供應都有好處。
易居企業集團CEO丁祖昱就建議，針對“高進低出”、“長收短付”現象，從租賃合同網簽及備案、建立企業信用評級等方面完善市場監管體系，響應中央號召，單列租賃用地，增加租賃住房供應量。
回過頭來再看去年曾頻頻“爆雷”的長租公寓事件，長期來看其實也是好事，因為市場把原先不健康、不規范的做法和參與者淘汰了。階段性的洗牌，一方面讓長租公寓市場“輕重經營”更加分明，一方面留下的是可持續發展者。
未來，長租公寓企業將在輕資產運營和重資產運營方面表現出明顯的專業分化，租賃和住宅也將走入兩種不同的操作模式，這是租賃行業的發展趨勢。
來 源： 每日經濟新聞
編 輯：liuy
