此前，各地長租公寓頻現“爆雷”，租客和業主都成為受害者群體，租賃市場的監管亟待加強。如今，長租公寓也迎來了“最強監管”。6月3日，《深圳市住房和建設局等部門關于開展住房租賃資金監管的通知》正式發布，多處內容直擊長租公寓的“痛點”。
要點包括：
1.開立銀行專戶
本市轄區內從事住房租賃經營的企業（以下簡稱住房租賃企業），應當在本市轄區內的商業銀行開立唯一的住房租賃資金專用賬戶（以下簡稱專戶），用于收取承租人押金及租金。住房租賃企業開立專戶時，應當與銀行簽訂住房租賃資金監管協議，明確專戶內資金監管范圍、資金釋放條件及程序等。
2.實行租賃資金監管
通過受托經營、轉租方式開展業務的住房租賃企業，單次收取承租人租金超過3個月，或者單次收取承租人押金超過1個月的，對于超過部分的資金，由專戶開立銀行進行監管，或者由住房租賃企業提供相應的銀行保函進行擔保。市住房建設部門推行住房租賃合同網簽，住房租賃企業通過自有或者第三方交易平臺進行住房租賃交易的，應當與租賃平臺系統對接并實時提供住房租賃相關信息。
此外，按本《通知》規定實行資金監管的，被監管資金不得隨意使用，但被監管資金符合相關規定可以解除監管，例如住房租賃合同期滿后，資金監管自動解除，監管銀行應將剩余資金釋放給住房租賃企業等。
3.規范住房租金貸款
金融機構為承租人提供個人住房租金貸款業務的，應當與承租人單獨簽訂貸款協議，并將貸款撥付至承租人個人賬戶。住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含住房租金貸款相關內容。此外，金融機構發放住房租金貸款，應當以按照有關規定備案或者信息申報的住房租賃合同為依據，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配。
此外，包括市和區住房建設部門、市和區社區網格管理部門、中國人民銀行駐深機構、國家銀行保險監管部門駐深機構、市地方金融監管部門、市網信部門和公安
機關都將加強監督管理。
租售行情背離
長租公寓市場迎來大洗牌
去年以來，各地長租公寓頻頻爆雷，租客和業主都成為受害者群體。當長租公寓成為一個金融產品，相關公司通過租客的“租金貸”向銀行借到了一大筆錢然后可能被拿去擴大市場，或者被用作其他用途，才讓這個模式才得以循環，租客自然成為了承擔風險最大的那一方。
不過，租售行情背離，讓長租公寓特別是分散式長租公寓雪上加霜，分散式長租公寓主要是從租賃中介業務延展而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理，類似二房東。以深圳為例，房價漲租金不怎么變，這是近一兩年深圳樓市普遍的寫照。根據深圳中原研究中心監測顯示，5月深圳全市住宅租金為72.8元/平·月，環比下降0.27%，租金回報率繼續下滑至1.08%。
另一方面，“集中式長租公寓”主要以傳統的商業地產運作模式，利用自持土地開發或樓宇整租改造方式進行運營，如有大型規模房企背書的萬科泊寓、龍湖冠寓等。不過，面對疫情的沖擊，房企長租公寓整體規模拓展也放慢速度。
“終于與蛋殼公寓撇清了關系。”張先生此前將自己在龍崗中心城的一套房子出租給蛋殼公寓，去年卻遭遇公寓爆雷。“不管是業主還是租客，大家都有難處，我和租客之間的協商就花費了很長時間，挺鬧心，最后到今年春節后自己還賠償了一點錢，才讓租客退房。”對于目前空置的房屋，張先生表示可賣可租，但不會再輕易與長租公寓合作。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，疫情期間長租公寓市場出現了很多問題，房東要理性看待市場，不要因為租金收入高，就盲目把房屋交付長租公寓進行托管，防范各類交易風險的出現。
記者梳理發現，早在今年年初，深圳、北京、上海相繼出臺房屋租賃市場監管新規，從完善長租公寓監管制度和加大住房租賃支持力度入手，引導住房租賃市場健康發展。而在去年11月，深圳市住建局發布《關于切實規范住房租賃企業經營行為的緊急通知》，提及住房租賃企業不得通過“高進低出”、“長收短付”等方式，哄抬租賃價格、加大企業資金斷裂風險、侵害房屋權利人和承租人的合法權益。可以預見的是，“高進低出”、“長收短付”等經營模式被遏制，長租公寓市場必將迎來大洗牌。
來 源：證券時報
編 輯：liuy
