房訊網訊 為加大居住用地供應，深圳市規劃和自然資源局近日起草了《關于進一步加大居住用地供應的若干措施》（征求意見稿），進一步深化空間供給側結構性改革，建立住房和土地聯動機制，優化調整用地結構布局，加大居住用地供給，著力解決好大城市住房突出問題，持續改善人居環境品質，加快打造民生幸福標桿城市。
《若干措施》提出明確居住空間保障目標。在國土空間總體規劃中合理安排生產、生活、生態空間，在保障總體用地結構均衡的前提下，逐步提高居住和公共設施用地規模和比例，確保至2035年深圳全市常住人口人均住房面積達到40平方米以上，年度居住用地供應量原則上不低于建設用地供應總量的30%。
關于進一步加大居住用地供應的若干措施
（征求意見稿）
住房問題關系民生福祉。為貫徹黨中央、國務院"房住不炒、住有宜居"的精神要求，落實市委市政府深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的決策部署，進一步深化空間供給側結構性改革，建立住房和土地聯動機制，優化調整用地結構布局，加大居住用地供給，著力解決好大城市住房突出問題，持續改善人居環境品質，加快打造民生幸福標桿城市，根據相關法律、法規及規章，結合我市實際，制定以下措施。
一、明確居住空間保障目標。在國土空間總體規劃中合理安排生產、生活、生態空間，在保障總體用地結構均衡的前提下，逐步提高居住和公共設施用地規模和比例，確保至2035年全市常住人口人均住房面積達到40平方米以上，年度居住用地供應量原則上不低于建設用地供應總量的30%。
二、優化居住用地結構布局。通過國土空間規劃傳導機制將規劃居住用地面積和建筑面積逐級傳導至分區規劃和法定圖則，并優化城市更新、土地整備、舊住宅區改造等存量土地開發政策，調整用地結構，提高居住用地比例。適當提高都市核心區及各綜合性服務中心地區居住用地比例。在保障產業空間量質齊升的前提下，推進二三產業用地混合利用，增加住房及公共配套設施供給，加快促進產城融合。
三、打造宜居適度居住空間。合理確定住宅建筑高度，控制規劃建設超高層住宅建筑。居住用地原則上應為單一用地性質，確因滿足商業功能回遷需求，地塊內商業功能建筑面積達到《深圳市城市規劃標準與準則》混合用地標準的，用地性質方可規劃為居住、商業混合用地（R+C或C+R）。
四、提高居住用地開發強度。鼓勵在已建、在建及已納入近期建設規劃的軌道站點500米范圍內實施以居住為主的綜合開發。位于密度二、三區的新供應商品住房和公共住房建設項目，容積率可按密度一區居住用地容積率上限執行。位于密度三區、規劃尚未批準的城市更新及土地整備利益統籌項目，居住地塊容積率上限可按密度一區容積率上限規定執行。
五、統籌公共設施規劃建設。努力實現"民生七有"，統籌做好居住用地與公共設施用地的規劃布局和建設時序，加強托幼等與居民日常生活密切相關的公共設施的配置，著重保障各項公共設施規劃建設，確保完成十四五目標，構建優質均衡的公共服務體系。落實教育優先發展戰略，嚴格落實學位建設聯合審查制度，具有居住功能的建設項目，應書面征求轄區教育部門意見。現有（含已規劃）學前教育和義務教育學位無法滿足的，需在項目用地范圍內自行解決；無法在項目用地范圍內自行解決的，用地單位應統籌若干地塊同步規劃、同步實施，實現學位需求自平衡；用地單位確實無法實現學位需求自平衡的，項目所在區應明確片區學位統籌配建措施。
六、加大新增用地保障力度。加快建立整備先行、規劃預調、供應高效、滾動推進的居住用地供給機制，保障新增居住用地供給。
創新居住用地整備模式，劃定以居住為主的成片整備片區，加大土地整備實施力度，確保"十四五"期間整備居住潛力用地不少于10平方公里，2021-2023年內整備的居住潛力用地不少于7平方公里。
科學合理、分類分批將儲備土地中的發展備用地、商業用地等調整為居住用地。在不影響城市韌性前提下，可對不符合城市發展需求的各類控制線進行優化，釋放用地潛力增加居住用地供給。進一步優化規劃調整程序，新供應商品住房涉及法定圖則調整的，由市規劃和自然資源局統一啟動報批；公共住房涉及法定圖則調整的，由市規劃和自然資源局派出機構直接審批。
七、有序擴大租賃住房用地供給。在年度建設用地供應計劃中單列租賃住房用地。創新租賃住房用地供應和競拍模式，通過單獨供地或者"競全年期自持的租賃商品住房面積"等方式增加租賃住房供給。按照《深圳市落實住房制度改革加快住房用地供應的暫行規定》，以建設出售的公共住房為主的存量用地，也可用于建設全年期自持的租賃商品住房。
八、促進留用土地開發建設。土地整備留用地（含征地返還用地、利益統籌留用土地，下同）原則上優先安排居住用途。
已核發用地批復但尚未簽訂土地使用權出讓合同的土地整備留用地，可申請將非居住用地調整為居住用地或提高居住用地開發強度：
（一）原批準土地用途為居住的，可申請提高開發強度，超出原批復規模的，可用于建設出售的公共住房，或用于落實未落地或已落地但無法實施的土地整備留用地。
（二）原批準土地用途為商業的，可申請將部分或全部商業建筑面積調整為居住用途，其中商品住房面積按所調整商業建筑面積的30%確定，其余住宅建筑面積作為出售的公共住房。調整后按本措施可提高居住用地開發強度的，新增的住宅建筑面積為出售的公共住房。
實施范圍內房屋拆除量小于10萬平方米的土地整備利益統籌項目原則上應在實施協議簽訂兩年內辦理留用地出讓手續，征地返還地原則上應在留用地批復兩年內辦理留用地出讓手續；應在實施協議內約定或在批復中明確未在上述期限內辦理留用地出讓手續的，地價在原有計收標準的基礎上逐年遞增10%。本措施實施前已簽訂項目實施協議或已下發征地返還地批復的，應從本措施施行之日起算兩年內辦理留用地出讓手續。
九、引導未批規劃更新項目建設住宅。城市更新單元規劃尚未批準的項目（含尚未列入城市更新單元計劃的項目，小地塊城市更新項目除外），可按以下規定增加住房供應：
（一）計劃公告更新方向以居住為主或本措施施行前的法定圖則的主導功能為居住的（居住用地占比超過50%），除無償移交政府的用地外，城市更新單元規劃確定的開發建設用地可規劃為居住用地，并按現行政策配建公共住房，無須調整更新單元計劃和法定圖則。
（二）計劃公告更新方向以商業為主或法定圖則的主導功能為商業的，可將更新方向調整為居住（公共住房為主）后，按照現行規則確定單元規劃容積。其中，出售的公共住房建筑面積占規劃容積（不包含公共配套設施）的比例應不低于60%，實施主體可取得的商品性質建筑面積不超過按照表1核算系數校核的面積。此類項目應先按照保障性住房簡易程序調整法定圖則用地功能；其中已列入城市更新單元計劃的項目，可同步開展城市更新單元計劃調整和規劃審批工作。本措施施行后，法定圖則用地功能由商業功能調整為居住功能的現狀建成區，其更新改造按此項規定執行。
十、引導已批規劃更新項目建設住宅。本措施施行前更新單元規劃已經批準但尚未簽訂土地使用權出讓合同的城市更新項目（小地塊城市更新項目除外），可按以下規定增加住房供應：
（一）在保持原批準規劃容積不變的前提下，可將已批商業建筑面積全部或部分調整為出售的公共住房。
（二）位于已建、在建及已納入近期建設規劃的軌道站點500米范圍內的項目，可按規定修改規劃（含項目原更新方向未包含居住功能的，可調整增加居住更新方向）增加住宅建筑面積，增加的住宅建筑面積全部用于建設出售的公共住房。
前款所述項目可同步開展城市更新單元計劃調整和規劃修改工作，申報主體（實施主體）申請修改更新單元規劃前應按規定重新征集更新意愿，并完善搬遷補償協議簽訂、實施主體資格確認等事項。
十一、加快推進城中村改造。鼓勵位于《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規劃（2019-2025）》綜合整治分區的城中村實施綜合整治類城市更新并進行規模化租賃改造，納入我市租賃市場進行規范管理。
加大綜合整治分區之外的城中村改造力度。以現狀居住用地為主的城中村改造項目申請拆除重建類城市更新單元計劃的，其拆除范圍內權屬清晰的合法土地面積占拆除范圍用地面積的比例（以下簡稱合法用地比例）應當不低于60%。合法用地比例不足60%但不低于30%的，拆除范圍內的產業類和公共配套類歷史違建可按規定申請簡易處理，經簡易處理的歷史違建及其所在用地視為權屬清晰的合法建筑及土地。除落實法定圖則要求及教育設施等必要的公共利益用地外，城中村改造項目原則上不再無償移交其他類型用地。
經批準列入城市更新單元計劃的城中村改造項目（城中村、舊屋村合法用地占項目拆除范圍用地的比例應不低于50%），在現行政策基礎上可綜合考慮住房回遷、項目可實施性等因素，按照表2校核城市更新單元規劃容積，且不需另行配建公共住房。
現狀容積率超過2.5的城中村改造項目，按本規定進行凈拆建比校核的，在核算拆除建筑面積時，其容積率2.5以內的現狀建筑面積全部計入拆除建筑面積，容積率2.5至3.0的部分按照50%計入拆除建筑面積，容積率超出3.0的部分不計入拆除建筑面積。
十二、加大舊住宅區拆除改造力度。鼓勵符合條件的舊住宅區成片統籌改造。堅持政府主導，市場參與的原則，完善我市舊住宅區拆除改造政策，允許在新增居住建筑面積中安排一定比例的商品住房，在政府負責完成搬遷安置談判、規劃編制等前期工作后，公開掛牌選擇市場主體。
十三、著力釋放存量用房潛力。探索企事業單位持有的自有住房（不包括政策性住房及全年期自持的租賃商品住房）建成后補繳地價轉為公共住房或市場商品住房。
十四、加強組織保障。建立居住用地供應目標責任制，定期對各區、各部門工作完成情況進行考核，督促各區各部門切實將各項工作落實落細。市規劃和自然資源部門應做好居住用地的規劃統籌、用地供應等工作。市住房建設部門應統籌做好房地產市場管理、住房建設和舊住宅區改造各項工作。各區政府作為居住用地供應的責任主體，應加強工作組織協調，按照計劃做好轄區居住用地整備、供應等工作。
十五、本措施自×年×月×日起實施，有效期五年。本措施施行前規劃已經市規劃部門和各區（新區）審議通過或建設用地規劃許可已經市規劃部門派出機構審批通過的項目不適用第三、第十一條規定。
