房訊網訊 2021年6月24日，第三屆中國商業地產品牌建設論壇在北京富力萬麗舉辦，以"開拓新渠道 開創新生態"為主題，聚集新周期下商業地產品牌建設與發展，探索品牌引領下行業企業的創新趨勢，以品牌力量推動中國商業地產行業高質量發展進程。
第三屆中國商業地產品牌建設論壇由全聯房地產商會聯合房訊網共同主辦，房訊指數研究院與全聯房地產商會寫字樓分會承辦，來自商業地產百強企業和項目以及上市公司、金融機構、投資機構、物業管理、代理經紀等地產界、金融界、學術界專家、政商學屆精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席，齊聚北京共襄盛舉。
中科產城董事長郭瑩輝在論壇上圍繞核心城市更新過程中產業園區的更新策略發表主題演講，他表示，城市更新絕對不是房地產開發，而是城市功能的完善和提升。所以城市更新下產業園區的更新目標是以構建新的產業生態為核心，引導土地方、產業方、政府方、投資方、運營方等各方參與，促進產業升級，最終凸顯城市的綜合價值，包括產業、城市風貌等，展現城市新的品質。
以下是郭瑩輝演講內容整理：
我們國家經過了工業化、城市化的大發展，在核心城市積累了大量的城市存量空間、存量資產；最近國內熱議的房地產開發轉型方向，重點也是在城市更新領域。所以今天跟大家分享一下關于核心城市園區更新策略的一些思考。
三大核心城市更新政策比較
首先對國內三大城市群，即以深圳為代表的珠三角城市群，以上海為代表的長三角城市群，和北京為代表的京津冀城市群，做一個政策機遇的比較。從圖中可以看到，2013年開始到今年，首先從深圳再到上海再到北京，這些城市分別對存量土地、存量資產進行了地方法規規則的制定。這些規則各有差異、各有重點。
從深圳發起的城市更新著重對于工業地產的保護，對于存量城市空間的棚改區，出臺了非常具體和操作性很強的地方政府法規和指導意見，對于深圳的產業轉型和空間利用起到了非常大的主導作用。同時工業地產、新型研發用地M0政策在全國也引起了大的城市空間更新的示范效應。
上海的產業政策和城市更新政策也非常有特點，主要是對城市網格化進行了區塊劃定。比如有104個工業區規劃，進行了更新和改造；對于195個現代的建設區也進行了規劃和出臺指導意見。從城市的區域端到城市更新，政府都出臺了非常具體的指導意見。對于老工業基地上海來說，近幾年的土地盤活和地產再利用，有非常大的示范效應。
深圳與上海出臺的政策對于北京也起到了積極的借鑒作用。北京地區在本月剛剛出臺了《北京市關于實施城市更新行動的指導意見》，對于開發企業和運營企業來說，可以說是期盼已久的地方法規。《指導意見》在城市的內涵、在城市的更新單元、在城市的更新方式，以及在規劃、在土地、在資金方面，相較以往出臺的各區和行業條例來說更具有指導性和可操作性。
就目前的北京現狀來看，住宅供應量土地有限，周邊園區存量又很大，在北京怎么進行城市更新？《指導意見》有非常強的指導意義。比如說城市的老舊小區、城市的老舊商業建筑，以及圍繞四、五環之間各類的工業大院、工業園區，這次政策的出臺給了非常清晰的指導意見。尤其是對于工業園區來說，在集約利用和土地的開發強度上應該比以往更有具體的操作方向。
總結來看，深圳作為城市更新的起源地，政策實施細則明晰及配套政策多元；上海的土地盤活政策及實施細則經過試行已經正式發布實施；北京的城市更新政策指導意見剛剛發布，之前僅在亦莊有所突破，處于政策起步期，需要在實施過程中匹配相應的配套政策體系支撐落地。
三大城市群的政策還有共同的特點，都是在存量的土地上挖掘更新的機會，都是在土地上支撐產業經濟發展的紅利，在資金上也是鼓勵社會各類投資主體參與城市更新。綜合北京、上海、深圳出臺的一系列城市更新政策，可以看到城市更新的基礎在于堅持政府主導，由政府引導、鼓勵社會多方參與，從而達到利益共享。
老舊園區更新升級要點
更新方向
在北京老舊園區怎么操作城市更新？傳統產業園區更新升級有三個方向。一是由舊園區到新園區，也就是由過去的制造業為主的工業園，比如M1、M2用地，直接升級為教育科研用地，也就是B2、B3的土地性質。這類工業用地是從舊到新的，包括北京朝陽區工業廠房改造成798文化聚集區、751設計園區等等。
二是園區新建。把整個園區更新為城市功能，不再具備傳統的制造業功能。例如海淀北部永豐的新材料產業基地，以前是以央企的制造業為主，現在擬規劃為教育、科研和商務辦公用地，是一個典型的把園區整個城市單元進行全面更新的典范。
三是由園到城，從制造業基地到產業新城，最典型的就是北京的亦莊。從制造業基地升級到未來產城融合的產業新城。
更新原則
這三個方向中，開發運營企業在把握政府合作、社會資源整合時，有三大原則。一是多維視野和規劃引領。結合自身的戰略設計和所在城市總體發展規劃要求，集中梳理現有產業用地資源，本著產業結構調整升級、城市經濟高質量發展、土地集約利用、生態環保治理提升等各方面訴求，與城市化片區進行總體規劃，包括功能定位、核心產業體系、空間業態規劃、實施主體設計、開發建設時序、資金平衡方案、配套政策匯總等等，從產城融合、城市更新、多規合一、政企合作等多個維度形成總體開發規劃。
二是政府支持和市場運作。城市更新是城市的各級政府對于城市總體的發展規劃、產業規劃以及功能的補短板，所有這些都離不開政府的支持，當然也離不開投資商、運營商、金融機構和原土地方等各方的參與。應該強化政府支持作用，在土地變性、主體變更、土地確權、規模增加、招商扶持、資金配套等方面給予重大政策支持；同時有統有分，協作分工，吸引社會資本和產業項目參與更新和建設。
三是先易后難，增量先行。城市更新有大量的已批未建和已建的園區，存量和增量土地混行，所以在城市更新單元中涉及工業園區的，還是要從未建土地上先切入，給園區城市更新做一個標準、做一個示范。在總體規劃出臺、實施方案基本確定后，通過內部動員、空間調劑、社會合作等措施，優先將資源配置到待開發的易操作的土地及其子項目開發建設上，率先建設城市更新的啟動區品質標準示范樣版，也積累后續更新項目發展的資金。
實施建議
城市更新在實施過程中有兩個問題，一是街區規劃。沒有一個好的微觀的街區規劃的支持，僅僅有上位規劃還是無法操作。應該根據所在城市的分區規劃、街區規劃等上位城市規劃，科學編制園區更新綜合實施方案，對標城市規劃在城市功能、配套設施、空間品質、環保要求、資源利用、城市治理等方面查找差距，提出新的片區規劃設想和具體目標，供當地政府決策和進一步的工作指導。
二是實施主體。城市的片區開發、園區更新的投資企業將來怎么把過去的土地包裝和策劃成為各個不同功能塊的土地，需要有不同的投資主體來參與。比如由工業用地調整為商辦、公共服務等四類用途，每類用途都有不同的實施主體，所以前期確定實施主體在整個實施過程中是極為重要的工作。
政策配套
老舊園區在城市更新過程中，還應該有三大類的具體政策配套和保障。一是規劃政策，對于符合保障產業發展功能、產業人口基本生活、補齊城市配套短板的更新項目，可根據實際需要適當增加建筑規模。二是土地政策，根據更新項目實施方案，現有工業用地可以根據具體子項目需要依法變更土地性為新型研發用地、商業辦公用地、住宅開發用地、公共服務設施用地等不同性質的土地。三是資金政策，政府應出臺相關政策，引導社會資本積極參與。
怎么去評判老舊園區是否更新成功？有兩大原則。一是關于產業生態體系能否覆蓋過去舊的產業，這需要對產業進行重大的梳理。沒有一個新的產業生態，僅僅是房屋的租賃經營，這個更新對于產業承載來說是不足夠的。二是產業園投資開發評價，包括產業、資金、土地、政策、市場、運營等6類指標，從完整度判斷項目投資可行性，對各類利益相關方的滿足程度以及項目風險控制因素。
園區更新的路徑方法
城市更新絕對不是房地產開發，而是城市功能的完善和提升。所以園區更新有四大目標。首先是以構建新的產業生態為核心，通過產業生態要素評價方法對項目掃描、重新定位，打造產業孵化成長平臺。二是引導各合作方參與。城市更新是利益共同體共同愿景的實現，土地方、產業方、政府方、投資方、運營方，這"五方"構成了城市更新項目的運作系統，沒有任何一方的協作和支持就變成了一個相互掣肘的局面。三是促進產業升級，通過打造標桿園區，激發區域創新活力，促進地區產業升級，形成區域新的發展動能。四是突出城市價值，通過投資開發、產業運營，改善城市風貌，體現人文品質，呈現嶄新城市功能與價值。
園區更新的路徑包括合作開發、存量提升、城市更新。針對存量未建項目，可以采用合作開發模式；存量資產不能推倒重來的，要靠存量的改造運營提升；園區整個大地塊進行由園到城的過程，就需要城市重大更新。三種路徑從小到中到大，園區體量不一樣，運營的方法也不一樣。其中，城市更新合作模式相對復雜，有四個階段：一是重新策劃片區的功能，二是對土地進行處置，三是產業導入，四是新建開發。
園區更新面臨的挑戰
以北京為例，很多區域存量工業園區升級改造壓力非常大，社會需求和政府要求也都非常迫切，從供給側、從需求側大家都希望將這些大量的工業園升級為產業新城，但是為什么難以實施？主要面臨三大門檻。
一是政策門檻。雖然北京整體上出臺了《北京市關于實施城市更新行動的指導意見》，但北京各區縣有自己固有的要求，包括土地變性、建設規模、銷售政策等。在政策門檻里，對于土地性質、建筑規模、銷售條件等要求來說，來自于政府的支持作用是非常重要的。
二是產業門檻，包括產業方向和準入指標。以海淀區永豐基地為例，更新以后每萬平米要求每年不少于6億的產值，區級財政貢獻每萬平米每年不少于1200萬，這塊地只有285畝，新園區產值就應該不能少于300億，區級稅收不少于6個億。可以看出來園區招商的門檻有多高。
三是資金門檻。土地要更新，首先要補交土地出讓金，每平米的指標就得1-2萬的出讓金，得按差價去補；還有自持物業比例，根據開發完成后物業的自持比例要求，將有高達數十億的資金沉淀與物業。
園區更新的前期策劃
未來要從事核心城市園區更新業務，開發商、運營商前期的綜合策劃和專業的研究功力是不可或缺的。通過大量的實踐研究發現，產業園區前期商業模型及運營策劃的質量決定著項目全周期價值的發現和風險的揭示。可以說，產業園前期研究決定著項目的成功與失敗。
產業園區前期商業策劃有七大環節，包括提煉項目總體功能與定位、分析產業環境與資源要素、推導主導產業與目標客戶、設計空間業態與產品方案、推演園區招商與運營策略、模擬建設計劃與投資效益、導出項目可行性與政策建議。
前期策劃起到幾個作用。一是和政府進行溝通的作用，可提供為政府溝通的橋梁。二是給自己作為投資判斷決策，可為園區內部提供決策依據。三是指導作用，可為園區內部提供具體執行的方向。四是給自己的融資做增信，可為園區提供融資增信的依據。所以一個產業園區的更新業務前期的策劃可能是致命的，也可能是決定性的。
來源：房訊網
編輯：wangdc
