嚴絲合縫的樓市監管網之下，開發商和政府之間針對“限價令”的博弈正愈演愈烈。
東莞、廣州等為代表的樓市調控代表性城市，毛坯備案價網簽合同之外，裝修款、品質提升協議、車位費、小區園林費等附屬合同都成為隱藏房價的“利器”。這被認為是開發商不愿向市場妥協，極力尋求政府管控和可觀利潤空間的平衡之策。
面對同樣的限價約束，不同動機的開發商正在這輪限價潮下暗暗發力，以寄望獲取更多主動籌碼。
有急于回款的開發商以毛坯取代精裝交付，價格不降反升，順勢實現漲價；另有開發商在可操作空間較大的裝修環節耍起了小心思，精裝減配。更多已達到預售標準或已接近完工的樓盤，因為受到“限價令”等沖擊，板塊降溫，市場觀望情緒濃厚，擔憂蓄客不理想而選擇延后開盤。
“附屬合同”的秘密
調控政策高頻加碼，“限價令”重出江湖，房企隨即開啟了見招拆招的玩法。
所謂限價，是指政府給定住宅銷售的指導價，開發商照此價格備案后獲得預售證。銷售價格一旦超出指導價，則無法網簽。限價意在用行政手段控制房價。
去年新冠疫情后，深圳、東莞、廣州等數個城市的房價開啟上漲模式。以東莞為例，東莞住建局先是2021年2月27日，收緊調控政策，明確規定新建商品住房的備案價不得高于周邊同類在售項目的申報價格，也不能高于同一項目前期申報價格。2021年4月29日，東莞住建局又出臺新房限價細則，提出新房備案價上調空間控制在5%以內，未售出的新建商品住房上調銷售價格的間隔時間，由取得預售許可證(現售備案證書)后半年延長至一年，漲幅不超過3%。
逐漸加碼的備案價格管制，也引發了市場的連鎖反應：購房者在手持一份用于網簽的購房合同之外，多會伴有“裝修款”、“車位費”、“小區園林費用”等附屬合同。這些附屬合同不計入網簽，主要是房屋市場價與網簽備案價的差價，大多數需要購房者一次性付清。
“你需要簽兩份合同。一份是房屋成交價款，另一份是大概三十多萬元的‘品質提升協議’。”熟悉中海·左岸東宸項目的多位知情人士向第一財經記者解釋到，所謂的品質提升協議包含小區園林費用、裝修款。
這是當地開發商目前規避新房限價管制，售賣新盤的冰山一角。以中海·左岸東宸為例，在售均價錄得3.5萬-3.6萬元/平方米。而項目首批毛坯備案均價約3.2萬元/平方米，鎮街公布的5月新房網簽均價為29156元/平方米。
一位地產開發人士指出，按照中海地產(00688.HK)當初1.75萬元/平方米左右的拍地價格粗略測算，中海·左岸東宸若按照毛坯備案價售賣很難實現盈利。“賣到3.5萬元/平方米差不多也就是微盈利狀態，開發商總不至于說高價拿地虧本賣房回款”。
類似這樣將房屋價款部分轉至裝修款的樓盤在東莞并不少見。它們大多出現在板塊熱度較高、區域前景較好的地區，且在2021年四月份開始出現，并在六七月份變得越來越常見。
除了最常見的裝修款，還有捆綁銷售車位等方式，共同特征均是利用附屬合同來轉移“隱形房價”。
以引起當地人矚目的千萬豪宅盤鵬瑞天玥項目為例，毛坯備案的5號住宅樓、6號住宅樓均價分別為47086.5元/平方米、46076.94元/平方米。
但是第一財經記者了解到，購買者在按照4.6-4.7萬元/平方米簽署購房合同之際，還附帶有百萬元的車位款、裝修款等。
購房者之所以愿意接受這種附屬合同的售賣方式，主要歸因于樓盤備案單價4.6-4.7萬元/平方米仍遠低于項目所在片區二手樓盤心理價。不少意向買家以周邊在售二手樓盤6萬元+/平方米粗略猜測，鵬瑞天玥項目單價會突破5萬元。
有鵬瑞天玥的購買者向第一財經記者表示，他所買的鵬瑞天玥項目附帶有超百萬元的車位合同。對于車位費高達百萬元，他并不以為然，“這個樓盤若不是受備案價管制，賣到每平方米8萬元左右懸念不大，目前在售單價不到五萬元，加上百萬元的車位款，攤銷折算下來每平方米并不算貴。”
諸如此類現象在臨深的塘廈鎮、鳳崗鎮也較為常見。以深圳客較為青睞的卓越華堂卓著天城·辰光為例， 項目毛坯備案價3.6萬元/平方米左右，實際中均有附屬裝修合同等。
開發商推盤策略現分歧
加碼的新盤備案限價政策維持了網簽均價低位運行，3%-5%小梯度式上漲，樓盤再現2020年跳漲不太現實。
苦于資金回款壓力，無法高價出貨的開發商在政策的“網”之下，似乎被推到了被動境地，但他們并不愿意向市場妥協。備案價成交合同之外疊加附屬合同被認為是開發商極力尋求政府管控和可觀利潤空間的平衡之策。
這并非東莞獨有的現象。據第一財經記者了解，上半年，受廣州住建局新房備案周期拉長，執行“限價令”等政策影響，廣州黃埔區、南沙區、番禺區等熱度較高的板塊也出現了類似情況。部分開發商將裝修款剝離在外，降低住宅成本，既滿足了政府指導價以便利備案，又變相實現了價格上漲。此前十余年，廣州以全屋精裝修形式交房的樓盤占比超過95%。
第一財經記者有了解到，廣州南沙有新盤2020年年底項目開盤時，均價在2.6萬元/平方米左右；項目二期近期改為毛坯備案之后，價錢微微提至2.8萬元/平方米左右。該樓盤開發商此前就向第一財經記者透露，這既不違背該盤所在南沙片區3萬元/平方米的價格管控上限，能順利備案，又有微利空間。毛坯取代精裝交付，價格不降反升，開發商順勢實現了漲價。
另有急于回款的開發商，在可操作空間較大的裝修環節耍起了小心思：“減配”變得稀松平常了起來。
有新近入手新盤的購房人士告訴第一財經記者，品牌開發商大多會在裝修合同中會羅列廚電家具的品牌、型號等詳細信息，明細清晰，購房者雖無需再費力采購細分品類，但也無力斡旋細分品類的選擇自由度。另一方面，類似漆料等原材料，用料差異可致差價懸殊，這并非普通購房者能夠甄別。
不同動機的開發商正在這輪限價潮下暗暗發力，以寄望獲取更多主動籌碼。
有并不急于回款的開發商主動選擇延長蓄客周期、延后開盤時間。廣州南沙區的一位開發商人士就告訴第一財經記者，相比去年下半年，今年上半年南沙樓市降溫顯著，蓄客并不太理想。他主動選擇延后開盤節點，“4月調控過后，片區有降溫，蓄客并不理想，還是等板塊行情回暖企穩之后再開盤。”
這種狀況在東莞也不少見。對于不那么著急回款的開發商而言，銷售節點延后，延長蓄客周期、等待樓市回溫則成為應對策略。
以深業集團旗下深業松湖云誠花園為例，它原本定于今年7月左右開放營銷中心，開盤時間暫定8月或9月，至今仍未聽聞開盤的確鑿信息。開發商延后除了受工程進度拖累，與該樓盤價格每平方米倒掛2萬元左右，投資價值顯著也有關系。
“深業集團拍地價在2.5萬元/平方米左右，單價五萬差不多能盈虧打平。新房限價管控背景下，開發商現在推深業松湖云誠花園很難賣個好價錢。”熟悉該樓盤的人士稱，被投資客追逐的高價值盤主動延后開盤，可能有與限價博弈，以時間換價值的變通意味在內。
記者了解到，更多已達到預售標準或已接近完工的樓盤選擇延后開盤，還是受到板塊降溫，市場觀望情緒濃厚，開盤效果恐難理想制約。
樓市余溫仍存
若是將時下出現的參差博弈現象，放至稍長的時間周期來看，幾乎是每輪樓市調控的產物。
多位市場人士均有指出，每逢樓市調控，這種備案合同外夾雜裝修款、車位費等附屬合同的現象就會卷土重來。
“備案價購房合同+附屬合同”的模式利于開發商滿足備案指導價，獲取樓盤預售證；購房者也能因為附屬合同規避增值稅等部分稅費；主管部門也能較好實現降溫樓市，維持樓市低位運行的交投狀況。這種一石三鳥的多贏機制也給到了參與各方合謀的動力。
“限價令”下的東莞、廣州等，去年樓市交投活躍，今年轉冷跡象顯著。
以東莞為例，樂有家研究中心數據顯示，2021年上半年東莞二手房網簽已不足萬套，同比下跌29.8%，調控效果十分明顯。
樂有家在研究報告中進一步指出，“經歷‘227新政’后，外地客受阻，貸款收緊等因素讓東莞二手房市場再度遇冷，二手房單月網簽量均不足兩千套，明顯低于近幾年的同期水平。”
具體到一手房來看，同樣降溫顯著。合富研究院數據顯示，2021年上半年東莞新建商品住宅共網簽約23294套，僅占2020年全年新房網簽套數的36.7%。
綜合一二手整體成交狀況，調控政策高頻加碼下，東莞樓市得到有效控制。低景氣度板塊有可能還會迎來房價陰跌。
接受采訪的諸多人士表達類似觀點之際，也表達了市場仍具活力。
這從上半年的土拍中也可管窺一斑。對比2020年上半年(成功出讓23宗，涉及16鎮街，出讓總金額401億)，2021年上半年出讓宗數下降39%，出讓總金額下降35%。但是，其中7個鎮街樓面價被刷新，平均樓面價約20184元/平方米，平均溢價率約為41%。保利地產、中海、萬科、龍湖、金地、華潤置地等實力房企仍是補倉主力軍，這也給“限價令”下的樓市注入了一定的想象空間。
來源：第一財經
編輯：wangdc
