在商辦投資領域里，華人首富李嘉誠先生有一金句被廣為流傳那就是“地段、地段、還是地段”。地段，作為決勝不動產的第一要素，歷來被成功的地產投資家重視。同樣在商辦投資領域，對于不少寫字樓投資者而言，良好的地段無疑是成功的一半。因此，有多數寫字樓持有者們認為，“只要買下地段不錯的寫字樓，就可以躺著收租”。
雖說早在幾年前處于深圳寫字樓租賃市場黃金發展期間，商辦資產不愁不愁租，不少寫字樓持有者賺得盆滿缽滿，但如今，隨著市場近幾年來新增供應不斷加大、整體空置率上升、租金增速放緩等現象，這種躺著收租的日子早已一去不復返。
一、選擇好的地段，就能讓商辦資產躺贏嗎？
寫字樓投資不只是單純的購買到核心地段高端寫字樓就完事了，如何維持持續穩定的租金收益，提升資產價值最大化才是重點。
就從深圳樓市中，南山、蛇口區域發展規劃來看，以高新技術產業為代表的高新區一直承載著城市商務功能的發展，商辦物業、產業基地、科技園區使該區域成為商務氛圍最為濃郁的地方，同時也催生了一大批通過乙級寫字樓、工業廠房、商業裙樓改造、升級的存量物業。然而面對商辦存量物業增量不斷加大，讓區域性同質競爭進入白熱化階段。
然而，同處在黃金地段，一些商辦存量物業因缺乏專業的資產管理公司去進行運營，因此較比擁有同樣硬件設施條件下的其他存量物業，入駐率顯得并不是特別高、租賃群體不穩定、租金回報率也顯得較低。
這些商辦資產，該如何突出重圍？如何讓存量物業實現價值最大化？這其中的關鍵就在于資產管理公司的運營管理上。
二、何為提升商辦資產價值重要關鍵？
第一太平戴維斯北京評估及專業服務部董事胡建明先生曾說過：“對于如何提升資產價值，從估值的角度看商業地產的地理位置固然重要，但如果考慮資產的長期收益和增值，應著眼于項目的專業運營管理。如果說地段是商業地產的硬實力，那么資產管理就是商辦地產的軟實力，長遠看，軟實力對商業地產的價值提升起到了更關鍵的作用”。
而在吉辦托管看來，專業的資產管理與資產優化方案，能夠提升資產附加值，實現物業價值最大化。我們可以發現，不少商辦樓宇中入駐企業頻繁更換。除了租金和企業運營方面的因素，一些企業入駐后一年就要搬遷的最大原因，就是物業的軟實力跟不上，或者說服務管理得不到長期的保證。
而提升寫字樓的整體服務理念，進行品牌化運營管理，讓專業的人去做專業的事，這是未來商辦存量物業發展的必然趨勢，也是同質化競爭中的決勝法寶。那么，什么才是軟實力呢？提升軟實力又該具備哪些能力呢？
01.空間升級改造能力
1）因存量物業使用經過一定年限，物業外觀會老舊，同時設備老化，使用功能存在一定的欠缺，另外由于物業建筑年代較早，規劃設計等方面也有待改進�？臻g改造的目的就是提升樓宇的硬件環境，將樓宇硬件、基礎設施等全方面的提升和改造，使之所有硬件設施均為符合標準的配置，重新煥發新的活力。
但值得注意的是，空間改造不能只是一味的裝修改造。因為不同業態的租客對于空間的需求各有差異，我們在空間改造前需要先去判斷，項目周邊哪些優質租戶才是你的目標客群？你的目標客群對于空間產品的面積大小是多少？喜歡怎么樣的裝修風格？對空間的格局需求是什么？只有貼合目標客群的需求、喜好度去對項目進行升級改造，才能更精準的吸引目標客群，并且更加精準的定向招租，同時還能夠縮短招租周期，減少空置成本。
因此，空間改造需要基于盤活資產的角度出發，具備對項目周邊進行實地考察、做好市場分析調研后根據目標客群以及根據定向客群的需求去制定后期的升級改造方案進行升級改造的能力至關重要。
2）確保管理區域內入駐企業的生命財產安全是物業管理的一項基本內容和工作，而消防安全管理在生命財產安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。許多由二房東托管的商辦存量物業，因缺乏精細化、專業化的物業管理，經常出現不可預估的重大事故。
因此，嚴格把控物業的安全，定期定候的進行巡視、檢查、維修，才能更好的保證物業更健康的發展。物業管理中消防安全管理的目的，就在于預防火災的發生，最大限度上減少火災損失，為入駐企業工作提供安全環境。
例如，吉辦托管運營專員在一次日常巡場的過程中，走到這家在我們空間租了較大面積的企業，得知其財務室空調漏水的問題。當時不僅電腦被淋濕，硬盤也受了潮造成數據丟失，紙質文件資料也受了連累，當時客戶的情緒比較激動，運營專員當時即可極速響應、主動承擔解決，一邊安撫一邊想對策。財務室的所有資料都是十分重要的，如果不能保全修復，那都是不可逆的損失。最后，正因運營專員及時發現問題，快速解決問題，最終使得租戶滿意度大大提升，而滿意度的提升更有助于商辦樓宇的價值提升。
3）在硬件相當的情況下，物業服務、運營服務成為了最能體現商辦物業整體品質的考核標準。早期的寫字樓運營管理方式大多停留在粗放式階段，較多的只是做簡單的收租、抄水電、清潔管理等工作，幾乎沒有任何租客企業服務可言。而隨著市場及租戶需求不斷變化，早期這種粗放式運營已無法滿足當前租戶對空間的需求變化，只有提高和保持物業的服務和運營管理，才能招來和留下租戶，提升資產的附加值。
因此吉辦托管認為，專業的運營服務能力的重要不容忽視。同時要做到重視租戶的感受，加強與日常與租戶關系的維護。例如吉辦托管為了讓入駐企業體驗更貼心的人性化服務，專門成立了運營專員部門，以企業需求為根本，每個企業都配置運營專員進行點對點的貼心服務，為每一位入駐企業提供個性化、差異化的服務，及時響應租戶的問題，幫助入駐企業租戶有效“減負”，提升企業辦公效率，幫助寫字樓業主與入駐企業建立了良好的關系。以此提升租戶黏性，租戶的忠誠度相應也得到提高，進而才可以提高租金回報率，確保項目保值、增值。
4）資產價值提升能力
整體改造完成后，物業得以升級，資產價值得以提升。同時，通過改善運營管理，對租客進行優化、篩選，物業可更穩健的發展。形象及品質的提升同時帶動租金的上漲，實現物業價值最大化。高品質的資產管理與運營服務是吉辦托管的硬性指標，提供不動產業權人精細化、專業化的資產優化方案，包括項目的盤活、結構的改造、內裝的翻新、設備設施的升級、物業運營以及租戶優化等的一站式管理服務。以南山南油第四工業區為例。
吉辦托管的服務項目位于深圳南山南油第四工業區，吉辦托管僅用30天完成了整個項目的升級改造。在升級改造期間將招商工作前置，采用線上+線下運營式招商的方式為項目盤活去化渠道后，僅用3周即火速完成清盤滿租。吉辦托管在南油第四工業區迅速崛起核心競爭力，成為該領域不可忽視的力量！贏得這樣的成績，與吉辦托管一系列專業的資產管理和優化方案密不可分。
未來，吉辦托管將持續深耕商辦服務領域，專注于整層/整棟寫字樓及廠改寫等商辦資產托管運營，采用線上智慧管理加線下專業團隊運營的第三方資管服務系統，幫助業權人提升商辦空間產品競爭力，創造持續穩定的租金收益。
