在任何行業的營銷里，用戶思維都是個老生常談的事，在商辦地產和產業地產的營銷里也不例外。只有站在用戶角度去思考，真正了解客戶需求，想企業所想，才能推動招商。
以下為筆者總結的企業選址需求“五子論”，希望能對您有所幫助。
面子
中國人愛面子是天下聞名的，其實外國人也愛面子。面子是一種榮耀感和自豪感，面子是一項無形資產，面子代表著一個人的名聲與地位，代表著一個企業有形的和無形的實力和形象。
在寫字樓和產業園，能體現“面子”的有很多方面。
地段是企業最基本的“面子”。在北京，如果在長安街邊的寫字樓辦公，或者在CBD、金融街、中關村等商圈辦公，公司形象都似乎要比別家高一檔次。所以，很多企業打腫臉充胖子也要擠進來辦公；所以，曾經盛極一時的P2P公司青睞入駐CBD。
建筑外觀也是體現企業“面子”的地方。超高層建筑說，我與云為鄰，縱覽城市，彰顯企業領袖形象。企業獨棟說，我獨立辦公，彰顯獨立商務形象。個性化建筑說，我是獨樹一幟的IP地標，彰顯企業個性形象。
KPF、SOM等國際建筑設計事務所規劃設計的商辦類項目，往往被冠以大師作品，毋容置疑也是一種面子。所以，北京乃至中國成為世界建筑設計師的試驗田不足為怪。
里子
有面子，還要有里子。面子是外在的形象，里子是內在的品質。
里子首先體現在寫字樓大堂、辦公區等處。如果您的項目大堂挑空10米以上，辦公區標準層的層高4.2米以上，那么恭喜你，你已經達到了超甲級寫字樓的品質。如今，很多項目還設置大挑高、多數量的空中花園，更是讓企業為之心動。
軟硬件配置是里子的另一種體現。按大廈總建筑面積計算，每部客梯服務面積不超過5000平米，等候時間不超過30秒；車位配置不超過150平米/個；空調新風50m3/小時/人，5G真正全覆蓋……這些都是超甲級寫字樓的象征，是企業選址看重的所在。
國際認證也是里子的一種體現。目前，企業看重的認證主要有中國綠建認證、美國LEED認證、美國WELL認證、BOMA認證等，尤其是國際化企業，更看重這些。認證的級別越高，說明項目的內在品質越高，比如獲得中國綠建三星認證、美國LEED鉑金認證的寫字樓，那品質一定是杠杠的！
圈子
有人的地方就有江湖，有企業的地方就有圈子。
龍頭企業選址，要看自己的產業生態圈，比如人才、政策。產業鏈中下游企業選址，要看自己的產業鏈上游企業在哪兒。所以，在北京，國際化企業喜歡選址CBD，金融企業看重金融街，科技型企業扎堆中關村。當然，麗澤商務區、望京、城市副中心運河商務區等新興區域，也都逐漸形成了自己的圈子。
除了區域大圈子之外，每棟寫字樓、每個產業園其實也是一個小圈子。寫字樓大多通過企業類型來劃分小圈子，比如成長型企業、龍頭型企業、本土型企業、國際化企業等等。
越來越多的寫字樓和產業園通過產業類型來劃分小圈子，其中尤以產業園的小圈子更盛行。每一個產業園，都是一個產業集群，并且產業劃分越來越細。
如今，立足圈子的產業鏈招商模式被產業園使用的爐火純青。寫字樓要向產業園學習，學習他們進行產業定位，學習他們深耕產業鏈，做深、做透、做久。
票子
錢不是大風刮來的，但像是被大風刮走的。
因此，控制成本永遠是企業選址的重要考慮因素之一。當然，獲得風投的企業可以任性。不過，在風投趨利的目標下，票子這個事兒其實被核算的更明白。
比如，一個公司獲得風投，然后到最好的地兒租最好的寫字樓，看似花費了很多的票子，實則是用不太多的錢借助高端寫字樓迅速提升了企業形象。
當然，更多的企業還是要看租金的。目前，寫字樓的租金普遍是按照建筑面積計算的，還要看另外一個指標：使用率。只有將租金和使用率統籌核算，才能得出所花票子是否合算。
很多企業逐漸從傳統商圈向新興商圈外溢，最直接的原因就是降低租金，降低運營成本。同時，辦公地距離絕大多數員工的居住地反而更近，一定程度上也降低了上下班的時間成本。
有實力并注重長遠運營的企業，更青睞于購買寫字樓，用10年左右的租金擁有屬于自己的不動產，并可隨時變現，無疑讓企業擁有了定心丸。
日子
日子就是生活，住宅中有生活，寫字樓中亦有生活。沒有生活的寫字樓是冰冷的。
如今的企業選址，越來越注重人性化因素了，比如，員工的通勤班車是否開通？員工餐廳的飯菜是否營養可口、菜譜是否多樣？女員工晚上加班回家是否安全？女員工是否有獨立的補妝間？員工在公司附近居住是否舒心？公司訪客進出是否方便？……
記得看過一個公司的招聘海報，竟然特別強調“公司樓下就有好多餐廳，工作餐變樣吃”；還記得某個知名的企業在辦公選址時要專門做市調，調查該寫字樓方圓5公里內的住宅房價是否在員工的承受范圍。
企業選址時，對未來的日子有信心，才會實現進駐。企業進駐后，日子過的舒心，才會扎根于此。在寫字樓品質同質化的當今，通過人性化的運營服務，滿足企業對“日子”的需求，才能引來企業并留住企業，實現長長久久。
總之，企業選址的需求是多元的，但也不是不可琢磨的。立足用戶思維，永遠是上上之策。
來源：商辦地產觀察
編輯：wangdc
