2021年8月25日，世茂服務（873.HK）發布2021年半年報成績單。2021年上半年，世茂服務實現營業收入42.34億元，同比大增171％；歸母凈利潤5.78億元，同比增長136％。在新冠疫情沖擊的大背景下，較好實現了業績的高增長，超出預期。
在高增長的外在表象下，經營底盤穩固健康，業務指標穩中有升。報告期內，世茂服務續約率高達99%，客戶滿意度在2020年88%的高基數背景下繼續上升至91%，第三方競標外拓平均物業費升至整體平均物業費水平，達2.2元/平方米/月。
在此次業績發布會上，世茂服務管理層延續在2020年度業績發布會上的表態，力爭未來三年實現五倍增長的戰略目標。
那么，世茂服務有質量高增長的底氣來自何處？本文將嘗試從戰略到執行，淺析世茂服務的未來成長性。
政策支持物業規范發展，“5+5+N”鑄造穩健基石
2021年以來，國家對物企發展的支持性政策和文件密集出臺。以商務部等12部委發布的《關于推進城市一刻鐘便民生活圈建設的意見》為例，明確提出鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托育、家政、郵政快遞、前置倉等領域延伸，推動“物業服務＋生活服務”。
綜合各項政策來看，導向明確，即物管費定價市場化、城市運營服務市場化、加強線上線下融合建設智慧社區、物管公司參與提供生活服務。從單純的基礎物業管理，到各具特色的增值服務，再到更廣更深維度的城市服務，物企的業務范圍和使命隨著時代快速發展而不斷增加。高速的發展和快速的變化促使物企需要不斷調整戰略，才能不掉隊甚至實現彎道超車。
在業績發布會上，世茂集團董事局副主席、總裁，世茂服務董事局主席許世壇先生強調，世茂集團一直堅定地將世茂服務作為“大飛機戰略”重要的堅實一翼，看好整個物業服務行業，未來還將不斷導入資源，為世茂服務帶來多種業務機會。近期，各類國家政策發布，有利于規范物業企業更好服務城市、社區和人民。積極響應國家政策，世茂服務不僅提供綜合物業管理，還致力于提供社區生活服務，拓展高校園區、城市服務等領域，堅持做長期主義者，致力于成為中國領先的城市全場景生活服務商。
世茂集團董事局副主席、總裁，世茂服務董事局主席許世壇先生
世茂服務因勢利導，適時調整戰略和組織架構，推出“5+5+N”個經營單元組織架構，實施橫向一體化、相關多元化、縱向一體化、集中化、更新等戰略策略，報告期內，在綜合物業管理、多元增值服務、智慧城服等業務板塊的基礎上，新增城市服務業務板塊，還將新增數字科技業務板塊，如此構建戰略與執行矩陣，力爭實現到2023年邁入物業管理行業頭部梯隊的戰略目標。
“5+5+N”個經營單元為世茂服務的發展鑄造業務穩健基石。世茂服務重點布局長三角、環渤海、海峽與中西部四大核心高能級城市群，因此，第一個“5”是指長三角區域公司、中西部區域公司、華北區域公司、海峽區域公司、高端服務公司。2021年，世茂服務提出中心城市深耕戰略策略，第二個“5”則是指杭州、福州、武漢、天津、西安等五大中心城市公司。N指多營，即多元經營主體，針對專業服務領域，探索獨立化運營，包括多元增值服務、高校園區、城市服務、數字科技等內容，未來還將會有無限可能。
市場外拓能力全面升級，投資拓展更加審慎從容
在此組織架構基礎上，世茂服務團隊不斷打磨標準流程和標準體系建設，得以快速高效推進各項業務。
以市場外拓為例，自2019年底，世茂服務開始培育發展第三方競標外拓能力，經過一年多的努力，成效顯著。市場外拓能力全面升級，世茂服務將其總結為一項公式，即“競標外拓合同收入=有效信息獲取x項目踏勘和評審效率x談判/投標轉化率”，用公式化思維來構建標準化能力。
此外，一是建立“端到端”的產品體系。建立產品圖譜，并分業態不斷迭代完善，打造標桿示范項目；提供輕量化、定制化解決方案；快速響應客戶的核心訴求。二是建立中心城市外拓“織網”。建立城市深度掃描機制，積累項目數據字典；打通關鍵合作渠道。三是組織團隊保障。實施“百將計劃”，迅速建立起一支能打硬仗的競標外拓鐵軍。最后則是數字化支撐。迭代全生命周期跟蹤調度系統，實現信息收集、合同簽署等全流程節點線上化。
在此標準化、系統化的打法下，世茂服務市場外拓速度和質量提升明顯，業態呈現多元化特點。2021年上半年世茂服務第三方競標外拓2611萬平方米，同比增長近29倍，超過去年全年水平18%。競標外拓項目類型全面多元，其中，傳統住宅項目占39%，高校、產業園、公建等非住宅占比61%。
市場外拓能力的進一步提升和完善，將進一步增強下半年如期完成甚至超額完成全年業績目標的確定性。如此一來，一方面，在市場外拓方面，世茂服務將繼續加強內部審核機制，有針對性地獲取更多更好的項目；另一方面，雖然投資拓展一直審慎進行中，未來將更加從容，將按照公司既定發展目標穩步前行。
今年以來合作5家公司，布局城市服務等賽道
在投資拓展方面，2019年7月，世茂服務合作海亮物業，截至2020年底，一共合作12家物業公司；2021年以來，截至目前，世茂服務又合作了5家公司。
業內資深人士分析認為，從行業格局來看，物業行業呈現小而散的特點，存在數十萬家公司，前兩年，很多小的物企也參與投資拓展的競爭，今年幾乎都是大企業參與。因此，市場上潛在標的依然眾多，投資拓展尚未達到白熱化階段，對于有意擴張的物企來說，選擇優質標的空間更大。
投資拓展是當前物企迅速擴大規模的有效手段，但并不是每家物企投資拓展后都能形成“1+1＞2”的效果。從世茂服務的各項投資拓展來觀察，短期與長期目標相互協同，其短期專注的是項目濃密度的提升與戰略性賽道的卡位，為中長期培育新增值服務引擎，有一套成熟而科學的打法，打造持久競爭力。
世茂服務管理層認為，在投資拓展方面，最重要的因素是，是否符合公司的發展賽道。世茂服務實施“1+1+X”戰略策略，布局住宅、高校、產業園等綜合物業，社區增值服務，以及城市服務等賽道。
世茂服務執行董事兼總裁葉明杰
提及投資拓展，世茂服務管理層多次強調“審慎”、“謹慎”的字眼，但是一旦遇見契合公司戰略性賽道的標的，世茂服務也展現了堅定目標，果斷執行的一面。
比如，2020年下半年世茂服務提出城市服務戰略設想，短時間內迅速落地。今年5月和8月，分別合作了深兄環境和金沙田科技等兩家市政環衛龍頭企業，布局大灣區和長三角等重點區域，形成城市服務核心綜合能力。
除了戰略性賽道卡位，世茂服務還專注濃密度提升，以杭州為例，繼2020年合作浙大新宇、近湖物業后，世茂服務今年5月牽手野風物業，目前在杭州的項目合計達148個，單城市密度和濃度、區域綜合實力均獲提升，為市場外拓和增值服務創造了更大空間和可能。
其他中心城市公司也在發力，比如武漢，今年8月，世茂服務合作了武漢瑞征物業，共同深耕武漢物業市場。
短期深耕為中長期培養新增值業務厚植土壤，世茂服務緊跟國家政策，探索“物業+養老”模式，2021年8月23日，世茂服務與椿熙堂達成戰略合作，圍繞“用戶”需求，在多元增值服務領域布局養老服務賽道，發展居家養老服務。
“一體化管理”賦能提效，浙大新宇煥然“新生”
無論是市場外拓還是投資拓展，世茂服務都極為重視項目的一體化管理以實現效率的提升。世茂服務管理層強調，一般一年半至兩年左右，就能達到世茂服務平均業績水平。
行勝于言，此前世茂服務合作的12家公司，合作之初，其基礎物業管理服務毛利率均低于世茂內生項目，經過有效的“一體化整合”，貫徹世茂標準，提升前線運營效率，所有合作公司的基礎物業管理服務毛利率，均獲得提升。
通過觀察世茂服務過往的投資拓展案例，其一體化管理主要分三個階段實施。首先從財務、人力、風控以及業務信息一體化等四個方面，進行三個月的全景計劃。其次是項目運營賦能提效，對齊世茂標準，植入內部市場化機制等，實現項目現場品質和服務濃度提升，由量變實現質變。最后是實施更新策略，對組織能力和管理機制再升級，對細分專業領域再升級，以及項目拓展聯動機制再強化，賦能發展形成新生。
目前來看，浙大新宇已進入第三階段。世茂服務對浙大新宇實施更新策略，2021年5月，浙大新宇舉辦品牌煥新發布會，進行品牌形象升級和產品體系發布，世茂服務將浙大新宇定位為“中國高校園區服務商”，致力于在高校園區垂直領域深耕，彰顯了世茂服務整合浙大新宇優勢資源，賦能企業成長的策略。
浙大新宇品牌煥新暨校園服務生態發布會
精益管理+科技賦能，三保供應鏈優本增效
在人們普遍印象中，物業管理是勞動密集型產業，盡管其中有不少第三方外包服務，但人工在成本端仍然占據了較重的比例。因此，物企更加注重運用科技提升效率，重構管理中臺，實現降本增效。
以精益化管理聞名的世茂服務，也在此方面體現出優異的供應鏈整合和成本管理能力。以傳統基礎物業管理的三保（保安、保潔、保綠）服務為例，保潔崗均作業面積提升明顯，統計顯示，基于5個中心城市的10個項目試點，世茂服務的保潔崗均作業面積由2019年的1.13萬平米提升至2020年的1.31萬平米，并進一步提升至2021年上半年的1.5萬平米，更為難能可貴的是，崗均作業面積的提升，同時也保證了同等的服務品質和客戶滿意度。
而這一切又是如何做到的呢？
首先，公司通過對試點項目跟崗實測，完成各類作業場景的現狀還原、流程重構，對保潔場景進行“必做項-可優化減化-不必要剔除”三輪優化，形成住宅業態精益產品標準庫。
其次，填寫項目建模和任務建模，建立保潔人員信息庫，系統自動生成最優排班方案和工單。比如，武漢一個項目現場有30個保潔人員，系統測算26個即可，實踐證明，確實能夠圓滿完成工作。系統排單后，每個保潔人員會拿到一張工單，上面列明時間和工作內容。然后應用智能手環，通過軌跡追蹤和卡路里消耗量化監測作業過程。
最后，將試點逐步推廣至全國。并結合業主投訴率、第三方評檢、內部甲方對現場的評價進行評估，保證滿意度。值得一提的是，在提效降本后，還將進行一線員工的激勵分配。
總之，通過精益化重新拆解和審讀行業作業標準，讓一線勞動力原先粗放管理下的“跑冒滴漏”浮出水面。一方面通過機具應用、流程改進，降低員工勞動強度；另一方面通過工單調度、優化激勵鼓勵員工多勞多得。
類似的標準和流程不斷迭代并融入到公司的各項業務中，由此推動著世茂服務不斷加速向前。
當前，物管行業在社會治理中的重要性持續提升，業主對物業資產全生命周期保值增值的需求不斷提高。同時，物管行業的物理邊界和業務范圍不斷延伸，行業供給端從小散無序逐步轉向高水平發展。
券商研報顯示，截至2021年6月30日，在港股和A股上市的物企已達47家，總市值接近1.1萬億港幣。其中，TOP10總市值超8500億港幣，占比約78%，行業頭部效應明顯。競爭門檻逐步提升，資源和市場逐步向頭部企業雙集中。
世茂服務作為行業領先企業，在精細化運營、數字科技化、品牌影響力、品質服務力、供應鏈能力和人才集聚等方向持續深耕，作為一家堅守長期主義的物企，其兼具高質量的高成長性可持續看好。
