門前冷落鞍馬稀，很貼近最近的深圳樓市。剛剛過去的7月份，深圳二手住宅成交2557套，迎來四連跌，也是自2011年后首次在非春節期間跌破3000套關口，深圳樓市景氣程度也創下十年新低。當下，最受損或最煎熬的，還是房產中介行業。
根據深圳市房地產中介協會發布的最新報告，截至6月30日，全市實名登記的星級從業人員數量為45458人，比去年同期減少11.8%。另據該協會通過對全市4161間中介門店的摸底調查發現，今年上半年有104間門店已關閉且已辦理工商注銷，占總調查樣本的2.5%；有220間門店已暫時停業，但未辦理工商注銷，占總調查樣本的5.3%；另有3.3%的門店計劃關停。
這么算來，深圳房產中介門店關店率、從業人員離職率均超過了10%。當下，幾個月開不了一單的中介小哥太多了。照這個趨勢下去，關店率、離職率還會攀升。某龍頭中介說，他們預測有1/3的門店會關閉。筆者來深圳十幾年，看慣了樓市起起伏伏，如影隨形的是中介門店開店關店和從業人員的涌入涌出，他們和市場同頻共振。
因此，中介關店離職這個現象見怪不怪。開店也好，從業也好，都是輕資產的，前期投入很少，多數人沒把這個行業當終生事業，都是想著短期賺一把就撤。當市場回調的時候，很多人退出行業時也不會有太明顯的調整陣痛，他們會心安理得地進入另外的行業。所以，開店關店、進入退出對經濟和就業沒有太大的影響。
不過，當下深圳中介行業的問題并不是周期性的起落，而是整個行業亟待一次蛻變性的改革。根據第四次全國經濟普查，2018年底全國房地產中介就業人員158.3萬人。按照全國城鎮人口8.3億人計算，每524個人中會有一個地產中介人員。根據深圳房地產中介協會的數據，截至今年6月30日，全市實名登記的星級從業人員數量為45458人。這意味著深圳2200萬實際管理人口中，每489個里頭就有一個實名登記的地產中介從業人員。
但這個數據明顯低估了，實際的從業人員遠比這個數據大，間接從事這個行業的人更多。據不完全統計，寄生在房產融資鏈條上的中介人員超過了8萬名，如果再加上職業炒客、房產投資機構，房產媒體、自媒體等，整個房產全鏈條的中介從業人員在15~20萬人。當然實際的從業人員數量我們并不知道，但深圳中介人員太多了，這個結論是成立的。
說白了，還是深圳樓市賺錢效應太強了，吸引一波一波的年輕人前仆后繼加入這個行業。我接觸的一些中介從業人員告訴我，中介傭金只是他們的一部分收入，更多的是介紹客戶做“過橋貸款”、消費貸，親自下水炒房等。比如，看到有低估的房子掛牌，中介伙伴先拿下來，然后再加價賣出去，這一倒手賺到的錢，比傭金高很多倍。
近期，一則消息在房地產圈子流傳，說明年上半年政府可能會出臺新規，限制房屋交易的中介費不得超過當地社平工資的三倍。筆者查詢了一下，2020年深圳市的社平工資是11620元，如果這一傳言屬實的話，那么表明深圳的房屋交易中介費將不能超過34860元。如果真的這樣搞，那么對于深圳的房地產中介行業來說，可能是晴天霹靂。
現在，深圳房價太高了，房屋交易時中介費動輒就要10萬元以上，如果每筆限制在34860元以內，那么深圳房產中介費可能會低于房屋成交價的0.5%，房地產中介整體收入勢必要暴跌七成左右。
壞消息遠不止于此，近期據悉深圳要上線“二手房交易系統”，該系統包括買房、賣房、自助賣房三個功能，分別為“我要找中介買房”“我要找中介賣房”“我要自助賣房”。盡管這個消息被迅速地撤掉了，但從“深房理”事件來看，清理整頓整個中介市場刻不容緩。房產中介從業人員多，但并沒有改變深圳樓市一貫的亂象，比如虛假消息滿天飛，投機炒作愈演愈烈，侵權行為屢屢上演。
大部分從業人員都想著，怎么在房價上漲的大潮中分一杯羹。所以，整個行業的服務質量并沒有明顯的提升。照理說，市場下行時應該是苦學習、鍛煉內功的時機。但這段時間，每次經過房產中介門口，都會看到百無聊賴的中介人員在那里聊天、抽煙、刷微信。看來，大家已適應了這種調整，該走的都走了，留下來的選擇冬眠，以期待樓市的下一個夏天。
筆者認為，深圳房產中介從業人員多是一個不正常的現象，這是深圳樓市泡沫大、渾水摸魚的機會多、賺錢效應強的一個折射。洗盡鉛華始見金，褪去浮華歸本真。深圳樓市真的不需要那么多房地產中介從業人員，當中介行業不再吸引年輕人，當一直堅守的從業人員服務質量提高，并把這個行業當作終身事業，中介行業就回歸本源了，整個行業也就成熟了。
（作者 李宇嘉 系廣東省住房政策研究中心首席研究員）
來源：證券時報網
編輯：wangdc
