上海南京西路靜安寺商圈高樓林立，夜晚燈火輝煌。就在這寸土寸金之地，竟然還有一宗閑置地塊荒草叢生，爛尾近30年。
隨著上海市中心建設愈發成熟，這宗“永源浜4號地塊”已成南京西路最后一塊可開發土地。如此寶貴的土地資源荒廢，令人唏噓，然而囤地者——香港商人汪世忠，卻因近30年來地價上漲獲得了巨額“紙面財富”，通過不斷升值的土地資產去盤活上市公司，分拆上市、抵押借款……如今一切終于接近落幕。
2019年11月，上海市靜安區規劃和自然資源局終于將上述地塊認定為閑置土地。2021年6月，在靜安區政府及債權人的努力下，該地塊被掛上司法拍賣平臺，評估價35.26億元，起拍價24.68億元，7月13日晚間正式落錘，僅以底價成交，成交樓面價1.9萬元/平方米，而靜安寺區域平均二手房成交價早已超過10萬元/平方米。
該地塊只有一個報名者，乏人問津的原因則是產權年限所剩無幾。地塊性質為商辦，辦公用地剩余年限為21.5年，商業用地剩余年限只剩11.5年。如果算上開發和銷售周期，土地實際可使用年限就更少了。然而，汪世忠實控的上市公司不滿意這一結果，對此次拍賣提出了異議。
大型綜合體一拖再拖
汪世忠，香港太平協和集團主席，被香港人稱為"過海神仙"。他出生于臺灣，早年因資金問題從臺灣過海到香港發展，因在內地做出"天霸表"和"海霸表"打響名號，曾在香港與李嘉誠的長實集團合作興建大型住宅區聽濤雅苑。但在2005年，雙方因270萬舊賬撕破臉皮，汪世忠一紙訴狀把長實告上了法庭。
這個敢于跟李嘉誠斗法的商人，在內地囤地的“事跡”并不遜于李嘉誠。
上世紀90年代，上海南京西路開啟舊城改造，一眾港資地產商借此機會拿下不少上海核心區域優質地塊，汪世忠的太平協和集團就是其一。
太平協和集團在1992年、1994年分別通過土地批租方式獲得了南京西路永源浜1、3、4、5、7號地塊，是南京西路大開發的重點項目。當時上海市中心住宅單價不過千元，平均樓面價只有幾百元。
汪世忠曾說要投資70億元，建設一個集辦公、酒店、商業、住宅為一體的大型綜合體協和城，預計2008年完工，結果一期很快完工了，二期卻難產了幾十年。
時光飛逝，規劃中的大型綜合體截至目前僅完成建面約6.25萬平方米的一期零售街區及兩棟服務式公寓塔樓，而且商業部分外立面脫落、鋼筋裸露，很多商戶幾年前已撤走，整體缺乏保養維護。爛尾的協和城二期則雜草叢生、堆滿雜物。
然而，協和城項目紙面上的估值卻從2006年上市時不足百億港元，到2019年時超400億元，翻了好幾倍。
爛尾土地成了融資工具
其實汪世忠在上海的房地產生意一度十分風光，他旗下的上海康城曾經連拿兩年銷冠，但那時他的主要心思用在了資本運作。
2002年3月，太平協和集團收購A股*ST運盛50.45%股權，汪世忠成為*ST運盛的實際控制人。當時有消息稱，他有意將內地地產項目，尤其是南京西路的協和城項目注入運盛，打造地產藍籌股，結果運作了一番未能成功，股民空高興一場。2005年5月，汪世忠決定舍棄運盛。
2007年初，汪世忠又將兩個上海的兩個地產項目重新包裝為中國地產集團(01838.HK)，登陸香港市場，融資4億美元。
上市招股書中稱，協和城二期預計在2008年第四季度全部竣工，但在這之后，中國地產集團多次更改預期竣工時間。比如2010年財報中稱竣工時間延長至2013年，2015年時又稱預計2019年竣工招商，2019年又稱2024年竣工。
這期間，中國地產集團不斷借協和城項目對外借款。2015年8月，中國地產集團子公司靜安協和向平安大華借款13億元，結果過期拖延不還，2018年12月底，平安大華向法院提起執行申請，并于三年后將協和城4號地塊送上法拍。
靜安協和還曾為中國地產集團旗下子公司提供10億元的抵押擔保，也不能如期償還，被法院強制執行。
此外，靜安協和還拖欠陸家嘴信托1.24億元保證金、拖欠中建投信托超12億元貸款。
中國地產集團在2009年之后就基本沒有新增項目了，但是由于多年來上海地價上漲，其投資物業公平值也在不斷估高，“紙面財富”竟然撐起了中國地產集團的業績。
實際上，囤地行為違背《閑置土地處置辦法》，國土資源部規定，未動工開發建設，土地閑置滿2年的，將無償收回土地使用權。
2019年11月6日，上海靜安區官網發布閑置土地信息公告：根據《閑置土地處置辦法》（國土資源部第53號令）的有關規定，經調查，我局于2018年7月5日作出靜規土資[2018]第一號《閑置土地認定書》，認定上海靜安協和房地產有限公司一宗國有建設用地為閑置土地，閑置原因為企業自身原因，我局將依法予以查處。
時隔一年半，靜安區聯手靜安協和債權人將爛尾地塊送上了法拍，于7月14日晚間以24.68億元的底價成交。不過，目前中國地產集團對這一結果并不認可，認為地塊價值被低估了。
7月16日中國地產集團公告稱，公司認為靜安區規劃資源局做出的閑置土地認定應屬無效。該公司稱，一直在與靜安區規劃資源局交涉以解決認定，并就認定合理性爭議舉行了聽證會，目前仍未出結果。在聽證會未有結果前進行拍賣可能會令協和城4號地塊價值被嚴重低估。公司正在尋求法律意見，并已對此次拍賣提出異議，同時已根據建議向法院提出行政起訴。
有業內人士認為，永源浜的協和城4號地塊之所以拍出低價，除了因為產權年限所剩無幾，還因背后債權復雜，令許多潛在買家望而卻步。
來源：第一財經
編輯：wangdc
