“今年下半年的銷售壓力很大，”融創中國董事會主席孫宏斌在8月31日舉行的中期業績會上表示，“市場還是會比較慘烈的。”
下半年的銷售壓力已充分體現在了各大房企8月的銷售數據上：第三方機構克而瑞研究中心發布的數據顯示，2021年8月，TOP100房企單月銷售操盤金額同比下降20.7%、環比下降10.7%。
“下半年以來百強房企整體業績表現不及上半年和歷史同期，7月、8月連續兩月單月業績同比下跌。”機構稱。億翰智庫提供的數據顯示，TOP50房企中，8月單月，銷售業績同比上漲的僅有14家，同比跌幅在20%以上的則多達21家。
除了傳統銷售淡季、去年同期的高基數影響之外，各地的調控政策帶來的影響更加明顯持久。 “今年調控對比往年有所不同，不同的城市作為調控的主體，調控政策表現為高頻、精準，有效。”中國奧園執行董事馬軍在談到銷售增速時表示，“目前在金融政策管制上，無論對于開發商的融資，還是客戶居民的貸款，收緊的態勢對行業造成了一定壓力。”
持續大幅下滑
“我以為上個月已經很差了，沒想到這個月更差。”某華南房企人士在看到8月銷售數據后如此感嘆。
東亞前海證券研報顯示，以全口徑銷售額計，8月單月，TOP10、TOP20、TOP50房企銷售金額分別為3343億元、5078億元、7683億元，同比分別下滑19%、18%、14%；環比7月仍顯慘淡，環比分別下跌12%、8%、7%。
整體的蕭條由各大房企共同“貢獻”。8月房企單月業績表現普遍不及上半年及歷史同期。
據億翰智庫數據，TOP50房企中，相較于7月份時的“各占半數”，8月單月，銷售業績同比上漲的僅有14家，環比上漲的也不足20家。
以全口徑計，8月單月銷售額排在前三的為碧桂園、保利發展、融創中國，分別實現598億元、468億元、449億元。
環比來看，7月份TOP10房企中唯一環比上漲的碧桂園，在8月份環比下跌20%；保利發展則在8月份發力，環比實現11%的漲幅，單月排名也提高至第二位，超過融創中國。
相較而言，萬科、恒大單月銷售額分別環比下降26%、16%，至380億元、366億元，單月銷售排名落得融創中國之后，分列第四、第五。
同比來看，TOP10房企中，單月銷售額同比上漲的只有保利發展、綠地集團，但漲幅也僅為7%；中海地產、金地集團的跌幅相對較小，分別同比下降6%、12%。而萬科、融創、恒大、碧桂園、華潤置地、招商蛇口的同比跌幅則在25%以上。
在TOP11-20中，僅綠城中國實現同比上漲，其余9家企業皆同比下挫。其中，跌幅在20%以下的僅4家；金科、中國金茂、中南置地同比跌幅居前，在30%以上。
有業內人士分析指出，同比跌幅大，除了銷售淡季等因素影響外，不少房企2020年上半年受疫情影響比較大，將很多貨值后移到下半年，致使今年同比的基數很高。
也有部分處于規模追趕中的房企，仍保持同比上漲。數據顯示，8月單月銷售額同比有較明顯漲幅的主要集中在TOP21-50中，濱江集團、建發房產、正榮集團、卓越集團、海倫堡、越秀地產等房企同比漲幅皆在30%以上。
但部分房企的增長難以帶動大勢的方向，接連兩個月的銷售下挫，行業整體增速放緩的態勢自不言而喻。
克而瑞數據顯示，從累計業績表現來看，前8個月百強房企累計銷售操盤金額較2019年和去年同期分別增長29.1%和21.6%，增速自二季度以來也呈持續放緩趨勢。
金九銀十很關鍵
8月份這樣的持續大幅下滑，除了傳統淡季、去年基數較高等帶來的影響，前述華南房企市場人士表示，主要影響因素還是市場不好。
整體而言，市場熱度在8月份確呈明顯下降的態勢。貝殼研究院數據顯示，同比2020年，8月單月，66城市新房套數和面積同比下降10%和14%，下降幅度逐漸加大；從單月成交環比情況來看，8月新房成交套數和面積環比分別下降16%和17%，連續兩個月下滑。
其中，長三角樓市也出現明顯降溫。中指院數據顯示，主要是部分熱點城市房地產市場受調控加碼影響，帶動長三角新建住宅價格環比漲幅收窄至0.18%，為2021年4月以來最低水平。
但是，供應并未在8月份減少。克而瑞監測顯示，8月廣州供應實則顯著放量，部分房企擔憂多次申請預售將造成指導價接連下浮，索性一次性推出更多貨量，但即便如此廣州市場降溫特征仍然明顯，成交創年內次新低。同時，深圳打新市場逐漸回歸理性，購房者普遍珍惜“房票”資源，位置偏遠的新盤乏人問津。
“其實，從8月市場供求數據來看，整個供應較7月而言是回升的，房企推盤積極性還是有的，”克而瑞研究中心研究員貢顯揚、俞倩倩向記者分析，“目前來看業績下滑更多是受限由政策調控升級、信貸收緊、居民購房熱情轉淡，而非受限于供應。”
不少房企高管也提到，調控政策影響下，銷售表現受到影響。某千億房企人士向記者表示，廣州限價后，很多樓盤對購房者要求提高，而且受到政府調控動作影響，不少人“先觀望下”。
正榮地產執行董事兼常務副總裁李洋也提到客戶產生了觀望情緒，同時，“6月份開始，隨著調控政策密集加碼，以及部分布局城市的疫情，整體銷售市場受到一些影響。”
美的置業執行董事兼高級副總裁王全輝表示，監測到七八月的成交有一定的下降，對九十月份即將到來的市場旺季會做動態地監測，據此來調整下半年的策略。
這一下行的態勢有望在9月份迎來扭轉。“接下來金九銀十了，大家都要沖刺了。”上述千億房企人士稱。事實上，據某TOP30房企內部人士透露，其所在公司已在推進全民營銷。
“這兩天我們也在鋪排九月到下半年四季度的整體銷售策略，”世茂集團營銷管理中心負責人邵亮介紹，“要在政策面良好的城市和供需能夠保證一定有效性的城市，加大供貨、加大前端的去化力度。”
旭輝控股董事局主席林中透露，為應對下半年市場的下滑，要增強全員營銷，提高銷售去化，減少庫存。正榮地產的新貨也將陸續上市。
“展望9月，隨著傳統銷售旺季的到來，房企將加大供貨力度，供求皆有望企穩回升。”克而瑞研究報告稱。
但金九銀十即便熱鬧，市場整體或也難言回暖。“政策輪番加碼后，短期內熱點城市房地產市場或將有所降溫，成交整體回升幅度將明顯受限。”上述機構報告判斷。
來源：第一財經
編輯：wangdc
