“我不久前解約了，把定金的20%(1萬元)賠給了房東，若不是中介找好了下家，可能損失會更多。”日前小依(化名)對第一財經記者說道。解約的原因是，根據“三價就低”政策，她能貸到的貸款直接減少了75萬元左右，這就使她要付更多的首付，而原本就掏空家底買房的她拿不出這筆錢了。
此前第一財經報道，8月初上海各銀行二手房房貸改為以“三價就低”原則審核貸款金額，即銀行將根據合同網簽價、交易中心涉稅評估價、銀行評估價，選擇相對最低的價格來審批貸款額度。
當時就有分析稱，新政的出臺在一定程度上將提高購房者的首付成本。如今，新政實施不足一月，這一影響已經顯現。在二手房交易市場中，像小依這樣的人還有許多。記者注意到，在社交平臺上，有多個網友反映能貸到的房貸大大減少，并因此影響了購房。
第一財經從多位銀行、中介人士處了解到，目前交易中心給出的涉稅評估價多為網簽合同價的5～7折。對于購房者而言，這無疑會降低貸款金額。
而除了貸款減少外，二手房購房者還面臨的一個問題在于，房貸放款周期也拉長了。多重因素影響下，當前二手房市場似乎已陷入觀望期。
涉稅評估價多為5～7折
小依是從今年5月開始看房的，主要是為了結婚做準備。挑選了許多地方后，小依最終相中了一套位于青浦區匯金路附近的房子，這時，時間已經過去了3個月。
8月6日，小依和她男朋友領了結婚證。巧合的是，也正是這一天，上海多家銀行陸續開始以“三價就低”原則審核二手房房貸金額。“三價”指的是合同網簽價、交易中心涉稅評估價以及銀行評估價。
所謂合同網簽價，即由買賣雙方共同商定，在房管局系統里體現的成交價格；銀行評估價則是銀行自身對于房產的評估價格；房產交易中心涉稅評估價，主要由房產交易中心自動評估。
于是在8月7日，小依和房東一起簽了涉稅核驗價的審核單子，然后送去交易中心審核。大約5個工作日后，房地產交易中心的涉稅評估價反饋回來了。
“只有162萬元，而我們合同價是278萬元，相當于打了五八折。”小依說。
由于是首套房，按照162萬元計算，小依可貸的額度是105萬元左右；而若按照之前的政策，小依大概可貸180萬元，這就意味著，她要再拿出75萬元來付首付。
“我和家人實在湊不出了這筆錢了，只能選擇解約。靠中介幫忙協調，最終房東答應了和平解約。”小依感慨道。協商結果是，賠償房東20%的定金。
相比其他人，順利解約的小依還算比較幸運。記者注意到，在社交平臺上，有網友如此寫道，“我在上海9年了，近期選擇了買房，結果房管局新政策‘三價就低’出臺后，核驗價非常低，貸款縮減90萬元，也就是要求手上現金翻一倍。已交定金，房東不愿意協商歸還，進退兩難。”
在近期二手房交易市場中，和小依一樣受“三價就低”新政影響而選擇棄購的人還有很多。多位銀行、中介人士在接受記者采訪時也均提到，市場上棄購率比較高。
“畢竟按照評估價，很多人貸不到那么多錢，就只能違約了。”一位21世紀房地產中介對記者稱，現在如果買二手房，按首套計算，以前首付是3.5成，目前最起碼要準備5.5成或者6成；若是二套，那就要準備到8成左右，否則很容易違約。
第一財經也從數位國有大行、股份行信貸經理處了解到，自新政實施以來，房地產交易中心的涉稅評估價多為網簽合同價的5～7折。
“之前大家都希望房地產交易中心給出的涉稅評估價能和掛牌前的交易核驗價一致，這樣就會有一個預判。但從近期的反饋來看，兩者并不一樣。”一位國有大行分行個金部相關負責人告訴記者，交易核驗價多為市價的9折，而涉稅評估價大約是在5～7折，但不排除個別高于網簽合同價的，具體要看地段等。
此處提及的交易核驗價，是指上海自2021年7月19日起，對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗。規定沒有通過掛牌價格核驗的，房地產經紀機構和房地產信息服務平臺企業不得對外發布該房源信息。
在業內人士看來，“三價就低”政策和交易核驗價的出臺對上海二手房市場產生了較大沖擊。尤其是“三價就低”，一定程度上減少了市場交易量。
上海中原地產市場分析師盧文曦對記者表示，之前很多炒房客會通過做高銀行評估價來盡可能獲得更多貸款額度，從而實現降低首付比例，減少自身資金占用，在一定程度上助推了樓市熱度；但現在，有了涉稅評估價做參考，購房者將較難撬動杠桿，有利于二手房市場降溫。
放款周期長達半年以上
除了貸款減少外，二手房購房者還面臨的一個現實問題在于，房貸放款周期也拉長了。
第一財經記者近期走訪、致電多家國有大行及股份行分支行了解道，有的銀行已經暫停受理二手房房貸業務，有的銀行表示從受理到放款要半年之久，還有銀行則明確稱無法確定放款時間。
“我們暫時不接受二手房房貸業務了，額度比較緊張，之前的一些存量的還沒處理完；新房房貸業務還在做。”中國銀行某支行信貸經理對記者說。
“現在我們支行的二手房房貸基本停了，因為已經超負荷了，就算接，也不知道要多長時間。”工商銀行某支行信貸經理稱。
農業銀行某支行信貸經理也表示，目前只做幾家合作房中介的業務，其他的二手房房貸業務暫時不接；基本上新房房貸做得比較多。
另在股份行方面，記者了解到，多家招商銀行支行暫停了二手房房貸，光大銀行、廣發銀行等雖然在做，但普遍反映時間較長，比如從受理到審批可能只需兩周，但放款的話大概要半年之久，甚至更長時間。
銀行房貸額度的緊張，主要源于房地產貸款集中度管理政策的實施。今年是該政策實施的第一年，在國內房地產調控趨嚴的情況下，據第一財經記者統計，上半年，A股41家上市銀行中，有超六成的銀行涉房類貸款占比較去年末下降。
其中，有21家銀行的個人住房貸款占比降低，占比過半。包括中國銀行、建設銀行、農業銀行、工商銀行、交通銀行、郵儲銀行等。這在房貸市場上的直觀體現就是，購房者的房貸越來越難辦了。
實際上，在房地產貸款集中管理制度出臺之時，就有分析稱，其將對個人住房貸款規模產生較大影響，個人按揭杠桿端將出現適度收縮。
如今，在“三價就低”、銀行信貸額度收緊等政策疊加影響下，多位業內人士預計上海二手房市場成交量將下跌。
這一情況已有跡可循。據上海鏈家研究院的監控數據顯示，7月份上海全市共成交二手房2.4萬套，環比下降15%，同比下降16%，成交金額819億元，環比下降13%，同比下降15%，均總價343萬元，環比和同比分別增長2%。
來源：第一財經
編輯：wangdc
