當其他城市還沉浸在去年土拍收官慘淡氛圍中，福建漳州已經拉開了2022年首場賣地。
1月13日，漳州將五宗位于薌城區女排娘家基地片區的商住用地擺上了貨架，吸引了建發、國貿、特房等房企參加。
最終，五宗土地均成功覓得買家，總攬金26.91億元，其中建發競得三宗，國貿競得一宗，城投競得一宗。
值得注意的是，不同于2021年底的流拍或底價接盤，漳州這場新年土拍還擦出了些火花。
據觀點新媒體了解，本場土拍中溢價率最低為5.25%，最高達到了34.2%——這一幕顯然在過去一段時間全國土地市場上較為少見。
新年首拍
五宗地塊分別為2021P13、2021P14、2021P15、2021P16、2021P17，均位于薌城區女排娘家基地，總出讓面積148792.43平方米，總建筑面積397544平方米，起拍價為24.39億元。
具體而言，2021P13地塊位于漳州薌城區漳華路以南、延安北路以東，占地面積82135平方米，容積率為2.8，起拍價9.55億元。該地塊由城投以9.85億競得，樓面價4283元/平方米，溢價率3.14%。
地塊位于漳州薌城區延安北路以東、騰飛路以南，占地面積9246.43平方米，容積率為3.0，起拍價2.22億元；2021P15地塊位于漳州薌城區勝利東路以北、新華北路以東，占地面積28660平方米，容積率為2.6，起拍價6.86億元；2021P16地塊位于漳州薌城區勝利東路以南、新華北路以東、打銅街以北，占地面積7816平方米，容積率為3.0，計容建筑面積23448平方米，起拍價1.91億元。
上述三宗地塊均由建發攬下，成交價分別為2.58億、2.09億、7.22億，最高樓面價為9690元/平方米，溢價率分別為16.22%、9.42%、5.25%。
剩余一宗2021P17地塊位于漳州薌城區勝利西路以南、新華北路以西、平等路以東，占地面積20935平方米，容積率為2.0，起拍價3.85億元，最終由國貿以5.17億競得，樓面價12348元/平方米，溢價率34.29%。
整體來看，相比2021漳州收官戰中全部地塊以底價成交的局面，此次土拍反映出來的市場溫度明顯有所上升。
當然，背后原因首先與地塊質素關系密切。
據悉，這五宗地塊均位于老城中心板塊，商業、教育、醫療以及交通等配套比較完善；更為具體的是，地塊位于所謂的“中國女排娘家”基地項目片區內，女排的光環讓整個片區享有資源的傾斜，這也為項目的銷售奠定了先天優勢條件。
從企業層面看，此次拿地對于建發、國貿而言也有著自身的補倉需求。
有市場人士表示，據其了解，目前建發、國貿在漳州市場可銷售樓盤資源并不多。尤其是創下此次土拍最高溢價的國貿，漳州在售樓盤僅有一個。
除此之外，目前資金端受限局面的緩解讓近期行業與市場氛圍有所回溫，或也給此次土拍打了一劑強心針。
可以窺見，自11月中下旬
以來，國內房企融資渠道和發行規模回彈，政策環境同樣呈現回暖態勢，包括保利發展、招商蛇口、中海地產、碧桂園、龍湖等企業融資渠道的恢復，給予投資者一定信心。
不過，此前類似花樣年、陽光城等債券展期事件仍在發酵，新房市場尚未恢復元氣，因此仍可以感受到土拍市場的些許冷靜與謹慎。
譬如，此次建發、國貿所摘地塊體量均較小，最大建面是建發奪得的2021P15地塊，計容建筑面積也僅7.5萬平方米。
一方面對房企資金要求不大，另一方面小體量地塊也讓房企的開發銷售更為靈活，回籠資金速度快。
“黑馬”建發
這場土拍另一個亮點是以近12億包攬三宗宅地的建發。
這家閩系房企旗下上市平臺建發國際，在近期披露的銷售業績中，以100%銷售增幅在一眾略顯頹勢的房企里尤為突出。
觀點指數發布的“2021年1-12月房地產企業銷售金額表現”研究成果顯示，前100房企實現全口徑總銷售金額12.8萬億元，同比減少2.4%，年內累計銷售增速首次轉負。
建發國際銷售公告則顯示，截至2021年12月31日止年度，建發國際連同合營公司及聯營公司實現歸屬公司股東權益的累計合同銷售金額約1300.92億元，歸屬公司股東權益的累計合同銷售面積約682.69萬平方米，同比分別增長約100.90%和約104.29%。
當然，黑馬不是一日煉成，建發這種增長態勢已延續了很長一段時間。
從2016年開始，香港上市平臺建發國際的銷售規模幾乎每年都以1倍的速度增長，例如2018、2019年銷售金額增速達94.07%、86.7%，遠高于同期TOP100整體的36.6%和16.0%。
即便是2020年行業有所收緊情況下，建發國際仍最終實現銷售金額約907.7億元，同比增長78.75%，增幅之大彼時少有。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
這種增長顯然有著一定的特殊性。
建發國際之所以能迅速做大規模，很重要的一方面是來自于母公司建發房產現有成熟優質房地產項目注入，尤其是在2018年建發房產將業務定位與控股子公司建發國際進行了一定劃分之后，建發國際主要負責房地產開發、物業管理及新興投資業務此類新增地產業務。
據不完全統計，2017年至2020年，建發國際已從母公司處獲取超過10個資產包。
另一方面，截至2021年上半年，建發國際平均融資成本約4.48%，較2020年末的4.98%下降50個BP，資金充裕及融資成本低的優勢讓建發房產及建發國際得以在公開市場加大拿地力度，擴大土儲和可售資源。
在觀點指數發布的2021年1-11月土儲報告中，建發房產拿地權益金額達840.92億元，新增權益土儲704.7萬平方米，新增貨值1546.95億元，分列房企中的第7位、第15位以及第16位，明顯高于銷售金額所處的行業位置。
擴儲力度保持高位，讓上市平臺建發國際的財務數據隨之產生變化。
如凈負債率指標，2017、2018、2019以及2020年上半年，建發國際凈負債率分別錄得319.95%、242.08%、175.74%以及247.68%。
但這并沒有給建發國際帶來太大的壓力。
一方面，資產注入仍在持續進行中，這種動態過程一定程度上帶來若干指標上的錯位。另一方面，母公司的財務資源支持也讓其擴張過程更有底氣。
“公司本身較少單獨關注建發國際的凈負債率，因為建發國際作為母公司重要的上市平臺，對其提供了較大的財務資源支持。”建發國際行政總裁林偉國曾表示。
可以窺見，作為建發房產的控股子公司和建發集團的成員企業，建發國際在股東借款和融資上享受很大優勢。
例如2019年，建發國際曾接受建發房產貸款合計230.8億元，同比增長43.5%；2020年上半年，建發國際與建發房產訂立貸款框架協議，以年利率5.5%向建發房產尋求400億元貸款融資，以推動項目開發。
2020年12月公告又披露，建發房產為建發國際子公司廈門益悅置業提供95億元貸款額度。
此外，借助永續債發行等融資手段也讓建發國際的財務報表有所優化。
過去一年，建發國際快速實現兩道紅線轉綠。截至2021上半年，凈負債率、剔除預收賬款的資產負債率及現金短債比分別為85.1%、69.8%及3.1倍，從兩道紅線順利轉為綠檔房企。
當然，在如今的行業環境下，綠檔并不意味著安全。
來 源：觀點地產網
編 輯：liuy
