嚴區海表示，在過去的一兩年，互聯網行業撐住了主要的辦公樓市場，企業擴張速度快，對辦公樓面積的吸納也非常驚人。“一般企業的擴張速度，即便經營再好，面積增長可能也就10%～30%，但互聯網企業每年能達400%～600%。”
但是，受互聯網行業整體發展情況影響，從去年9月份到今天，一些城市的主要商業租戶由互聯網迅速變成了金融行業。金融行業租金支付能力強、擴張性也不錯，但其擴張速度與互聯網企業的彈性不是一個量級。
除此之外，受到疫情因素的影響，商辦市場的需求也出現下降。“疫情期間，很多企業采取線上辦公，有可能很多企業對辦公的需求是在減少的。”嚴區海稱。
劉凱表示，由于上半年新一輪疫情的反復沖擊，商辦市場下滑比較明顯，經濟的支撐也在走弱，市場需求銳減。當前，商辦市場依舊處于“供需博弈僵持”的階段，雖然疫情逐步好轉，但短期內庫存高起、利潤微薄的狀況仍然沒有改善。
在低迷的市場環境下，有企業租賃業務承壓，也有企業避免了較大波動。
近日，正榮地產發布盈利警告，預期截至2022年6月30日止六個月將錄得母公司擁有人應占虧損約25億元～30億元。在業績下降的原因中，有一條便是，商業地產租賃需求下降，使投資物業公平價值下降。
在越秀房托公布的半年業績中，上半年實現經營收入總額為9.44億元，同比增長7%；其中酒店及服務公寓、零售商場等業務收入減少，但寫字樓業務收入6.38億元，同比增長37.1%，占總收入比例67.57%，整體出租率為88.8%。
該公司管理層預計，隨著下半年國內疫情穩定，寫字樓需求回升，寫字樓市場會較上半年好，亦相信下半年能有更多好消息出來，包括經濟的增長。但對項目收并購，該公司仍保持謹慎態度，暫時沒有具體的收購計劃。
IPG中國首席經濟學家柏文喜在前述論壇中表示，商業地產的開發和運營，需要長期資金、大資金、低息資金支持。但現在，承擔商業地產開發運營的主體，多是靠短線、高息、流動性壓力比較大的資金，所商業地產這個行業很難做。
他認為，未來行業將迎來并購整合的新機遇，由具備專業資產管理和運營能力的機構，去承擔更多持有和運營責任。此外，在運營困難的情況下，更要以流動性為核心，資產證券化和類資產證券化將進入發展快車道。
整體而言，我國商辦市場仍有很大的發展空間，下半年也有望迎來恢復期。
嚴區海稱，中國企業在辦公樓的投資方面，平均每個員工的使用面積大約7～10平方米，互聯網公司可能還要低，約4～5平方米。對標西方企業，這個數據在美國約15～20平方米，中國員工的辦公環境還是有待改善的。
劉凱認為，隨著疫情的緩解，不確定性的下降，疊加房地產市場政策逐步發力，預計下半年商業地產市場投資增速和需求增速有望逐月恢復。短期內市場下行空間有限，對部分城市、部分區域、部分產品還是持看多觀點。
他表示，未來商業地產新世代面臨著以下五個趨勢：一是從增量時代轉向存量時代，二是從重度開發轉向重度運營，三是從資產增值轉向資產管理，四是從規模導向轉向盈利導向，五是從粗放經營轉向精細經營。
來源：仲量聯行
編輯：jinbao
