自12月初以來，北京陸續公布了一系列防疫優化舉措，城市有望緩慢回歸復蘇軌道。
我們通過對60多位市場從業者的深度調研發現，防疫政策優化后，短期內對北京辦公樓市場有沖擊，但從長遠看，本輪防控優化對北京辦公樓市場將產生積極影響。
長期利好辦公樓市場
據仲量聯行調研顯示，短期內，樓宇進出限制取消，但大部分樓宇面臨物業員工及辦公人員受感染風險，在一定程度上影響了辦公的正常運行；寫字樓客戶看房意愿下降、合同談判進程延后。
盡管短期面臨負面沖擊，市場在2023年年初也不太可能快速回暖，但各方普遍認同本輪政策優化將對寫字樓長期市場活躍度的回升產生積極作用。
鑒于當前市場從業者因感染人數增加、企業運行暫停等而產生的消極情緒，我們認為2023年上半年，北京將逐步迎來需求穩定復蘇，企業將重新回歸不動產布局決策路徑，尋求降本增效的低價機會。
就辦公樓市場平均租金而言，全部受訪者均認為市場將在2023年以內實現租金觸底止跌。其中，近六成認為北京辦公樓市場租金將在2023年上半年觸底，近三成認為將于2023年下半年觸底，也有超一成受訪者相信12月底前即可迎來租金波谷。
空置面積達歷史高位 短期內去化壓力大
目前，防疫政策優化給北京辦公樓市場帶來了積極信號，不過，經過近三年的壓力累積，北京辦公樓市場也迎來了空置高峰和較高去化壓力。
根據仲量聯行研究部在2022年10月底針對北京全市場的調研摸底，全市已空置超過1萬平方米，即將入市且空置超過1萬平方米、或在未來幾個月內即將面臨到期或提前退租超過1萬平方米的辦公樓宇，已達到125棟，合計639萬平方米。
其中，甲級辦公樓1萬平方米以上空置面積占到176萬平方米，非甲級共計463萬平方米；已入市面積占63%，即403萬平方米，而即將入市的項目占37%。
就空置率而言，甲級辦公樓市場空置率維持在10%的相對健康區間，但中端、中低端市場壓力更大，全光譜市場(在監測的包括乙級辦公樓、產業園區、改造型辦公空間及非標準類辦公物業)整體空置率測算在20%-30%區間，是北京商辦市場歷史峰值之一。北京市場歷史上的上一輪空置高位出現在2008年北京奧運會前后，彼時是因為受到供應周期和金融危機雙重影響。
從區域分布來看，自2022年初開始的TMT行業退租整合活動推動上地-北清路、望京、中關村等區域空置壓力驟升。大部分退租面積集中在非標、低品質改造物業中，對甲級辦公樓影響較小，但給市場情緒帶來進一步壓力。
通州、麗澤、石景山等新興區域的新建及未來項目，在短期內面臨的招商出租壓力較大。此前預計的麗澤租金提升勢頭將放緩；未來項目或將制定更為激進的租金政策，提前競爭、鎖定大型客戶。
北京市所有成熟子市場均在這600多萬空置面積中占比2%-4%，本輪空置壓力在全市范圍實現了廣譜沖擊，市場環境成熟、租戶結構相對穩定的區域也未能幸免。
因此，本輪形勢下，北京市場將在短期面臨巨大的去化壓力。過去多年來，北京辦公樓市場租賃活動火熱、租金大幅攀升，改造、出租辦公樓宇成為高收益選項，而這些優勢在短期之內將不復存在。樓宇招商運營的軟性實力、提前研判的先手優勢和靈活專業的租賃策略重要性將顯著提升。
我們預計，市場需求將在2023年上半年初見平穩復蘇訊號，有大面積空置的項目業主將采取更為激進的租賃策略，租金將進一步觸底。2023年下半年市場將止跌企穩，實現小幅復蘇。
來源：仲量聯行
編輯：jinbao
