近日，人民銀行和銀保監會聯合印發《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》(銀發〔2022〕254號，以下簡稱《通知》)，出臺十六條措施支持房地產市場平穩健康發展。房地產市場關聯行業眾多，其平穩健康發展關系著經濟社會發展大局穩定和民生福祉。《通知》從房企供給端到居民需求端均有提及，針對房企紓困和保障房租賃也有涉及，政策信號意義明顯。《通知》出臺后各項政策加速落地，預售資金監管放松，房地產“三支箭”政策全面落地，推動優質房企融資恢復。一系列“組合拳”將有助于穩定市場信心和預期，房地產市場有望逐步趨穩。
通過融資放松穩定市場主體
已出險房企和相對健康房企融資的全面放松，有助于減輕供給端資金壓力，是穩經濟、穩增長、維護住房消費者合法權益的重要舉措，具有積極意義。關于“保交樓”方面，從中央到地方也有新的政策支持，對受新冠肺炎疫情影響收入驟減或購房合同出現問題的個人可以協商延期還本付息；對房企紓困也進行政策調整，延長房地產貸款集中管理過度安排，支持房地產項目收并購。
第一，支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期，緩解企業短期償債風險，幫扶企業通過自身努力改善經營困境。具體來看，未來半年內到期的開發貸款、信托貸款等存量融資，可以允許超出原規定多展期 1年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致。這可以保障現有房地產企業流動性，房地產企業在今年四季度和明年一季度將迎來一波償債高峰，允許合理展期可以有效緩解流動性風險。根據克而瑞研究中心數據，2022年四季度200家核心房企境內債券到期規模達1195億元，而根據彭博社統計數據來看，預計2023年一季度境內外到期規模為723億美元。
第二，延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排。對受新冠肺炎疫情影響不能滿足房地產貸款集中管理的銀行業金融機構，可以合理評估延長過渡期。過去房地產調控融資從地產需求端到供給端都在收緊，房地產企業自身面臨“三條紅線”要求，銀行進行貸款集中管理，導致房地產企業很難獲得融資，延長過渡期安排。屬于融資方面供給端放松，房地產企業可以適度“回血”。
第三，鼓勵金融機構提供配套融資支持。要求“一樓一策”制定項目，并對配套資金的安排做出詳細規定，商業銀行在房地產開發貸款下，新增“專項借款配套融資”子項目，主要是針對“保交樓”政策。“保交樓”的底線是影響居民購房信心的另一大問題。這次改動最大的一點是，對專項借款支持項目發放配套融資的貸款期限內不下調風險分類，并且對配套融資形成不良風險后，相關機構和人員已盡責的情況下可予以免責。這大大提高了商業銀行的積極性，配套資金的落地情況會有所好轉。
房地產市場新發展格局確立
從短期來看，《通知》的發布是一個非常積極信號，過去主要依靠地方政府“因城施策”，現在中央部門開始牽頭穩定市場，從“930新政”到本次《通知》，力度措施一次比一次強。從供給端看，對房地產企業紓困力度在不斷加強；從需求端來看，三四線城市限購限售政策幾乎全面取消，二線城市也在大規模放松限購政策，一線城市部分區域也在放松限購，房貸利率逐步下調，首付比下降。
從融資端來看，當前既加大“保交樓”項目紓困，也開始重視優質房企紓困。11月8日，中國銀行間市場交易商協會(以下簡稱“交易商協會”)推進并擴大民營企業債券融資支持工具(“第二支箭”)，后續還可擴容，預計可以支持2500億元債券融資。中債信用增進公司已將包括龍湖集團、新城控股和美的置業在內的開發商列為首批受益于 “第二支箭 ”計劃的發行人。龍湖集團200億元儲架式注冊發行已獲受理，中債增進公司同步受理企業增信業務意向。
除了傳統國企和央企房地產企業安全邊際較高外，優質的民營地產公司也開始接受流動性支持，迎來一波回暖。針對民營企業的三支箭，第一支是信貸支持，這點在《通知》中已經有體現；第二支是民企債融支持，目前政策正在逐步落地；第三支是股權融資，根據后續市場情況，有優質項目儲備，但流動性嚴重不足企業，有望進行股權融資。
從長期來看，房地產市場發展邏輯正在改變，從“香港模式”轉向“新加坡模式”。2008年后，家庭消費占比過低，債務增長過快，已經超越了投資性收益，房地產去杠桿疊加新冠肺炎疫情影響，從房地產轉移的資金并未流向家庭消費支出。而當下外需疲弱，全球供應鏈受阻，出口下降情況下，仍需維穩房地產，以時間換空間。堅持“房住不炒”的目標下加強保障性住房的建設，學習“新加坡模式”，所以在深圳開始逐步試點。在《通知》中也提及優化住房租賃信貸服務，拓寬住房租賃市場多元化融資渠道，穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點。
中國城市化還未結束，但發展方式開始轉變，要實現高質量發展，避免大城市病，房地產企業從金融屬性回歸制造屬性。此次《通知》對個人房貸也有支持，針對剛需群體和新市民群體有保障性住房和降低首付比，針對改善性需求也有相關信貸支持。剛需群體需求未來會不斷降低，一方面，保障房建設將是未來發展方向，剛需群體未必都要購買商品房；另一方面，人口結構變化，新生人口逐步減少，剛需性住房降低。改善型群體需求未來將成為主力，城市更新是未來房地產企業發力方向。中國城市化發展20年，多數老住宅需要進行更新，過去剛需一族家庭由于人口增加，經濟實力相對雄厚，購買力較強，需求支撐力較強。房地產的商業地產領域仍在發力，房地產企業需要開辟第二增長曲線。新市民的保障房建設仍需較長時間發展，三四線城市保障房需求較弱，目前還是在起步階段。
來源：中國人民銀行官網
編輯：jinbao
