首先，供需兩旺。除了供應量大增，一線城市在過去一年的吸納量也創下新高。比如，北京商辦寫字樓全年凈吸納量達109.4萬平方米，創歷史新高；全年空置率17.1%，除王府井因租戶整合面積騰退，以及中關村、望京、通州及石景山等區域受新增供應影響空置率上升外，其余主要商務區空置率均出現不同程度的下降。全年在強勁需求的推動下，空置率同比下降0.8個百分點。
一個事實是，一線城市在疫情期間受抑制或延遲的需求在今年得以充分釋放，北京TMT和金融行業合計貢獻全年新租需求的60%，其中超六成來自頭部企業。
在投資市場，北京全年成交總額超過600億元，市場活躍度和流動性持續提升，第四季度主要成交有樂融大廈和鵬博士的兩個數據中心項目。
仲量聯行華東區投資與資本市場部總監孫翎指出，2021 年下半年，上海商辦市場的投資者對于另類投資項目的關注度提升。比如上海的張江板塊在過去一年中，憑借有利的市場條件和子市場強大的集群效應，共有六個資產交易。買家主要來自本地和國際機構投資者，包括終端用戶和保險公司。
其次，在發展數字經濟的時代背景下，高新技術頭部企業的擴張需求成為辦公樓市場去化的主要動力之一。在深圳，大宗交易市場成交總額突破兩百億元，主要買家為科技企業主，主導帶動資產型交易�？萍及鍓K位列需求榜首，新租賃需求占比為47.8%，其中9成以上來自科技互聯網企業，其次是金融板塊。
縱觀深圳辦公樓市場，在TMT與金融雙核驅動和各行業多層次發展的基礎下，2021年凈吸納量超130萬平方米，達2020年的兩倍以上。
最后，是境外資本活躍度的反彈。2021年商業地產投資市場整體回暖，北京全年大宗成交總額超600億元，該水平為過去五年第二高值，僅次于疫情前2019年的800億元。大宗交易活躍度較去年有了明顯提升，共錄得近60筆成交，成交總額較去年上提35%。辦公物業投資熱度不減，全年成交占比約56%，成交金額最高案例為二季度以90.6億元出售的SK大廈。知名案例還包括博楓（Brookfield）收購悅薈萬科廣場。
仲量聯行中國區投資及資本市場業務負責人龐樹東表示，后疫情時代，北京商業地產投資市場活躍度和流動性都得到顯著提升。2021年底，仍有多個交易處于談判階段。北京強勁的基本面增強了資本信心，預計2022年將有更多優質物業進入市場，市場交易將更為活躍。
值得關注的是，房企融資漸趨迫切的當下，更多優質投資機會將釋放到市場，給資本提供了更多收并購的機會。
世邦魏理仕深圳投資及資本市場部負責人古振鵬指出，受新增供應持續高位及宏觀政策調整對部分開發商資金流轉的影響，預計未來一年市場整體出售的寫字樓項目會增加。從需求端來看，一方面，投資者一直在積極關注深圳寫字樓市場以尋求價格合適的項目；另一方面得益于多重政策利好、鏈接國內外市場的城市發展平臺以及良好的科技產業生態鏈，深圳不斷吸引著大量的寫字樓自用型買家前來投資。隨著市場上可售物業的增多，預計寫字樓成交價格的談判空間將在一定程度上變大，從而吸引包括自用買家和投資型買家在內的購買需求。
正如世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人紀剛所指，投資者日益關注交易標的當前的租金回報水平與現金收入，并對項目運營方的資管能力提出更高要求。
此外，公募REITs的穩步推進將為以研發辦公為主體的產業園區、倉儲物流、數據中心和長租公寓等領域資產提供更多的融資和退出渠道，有望在2022年得到更多投資者的關注。
來源：仲量聯行
編輯：jinbao
