全球多元化專業服務與投資管理公司高力國際26日預測稱，明年北京辦公樓需求有望重啟，但考慮到上升的供給側壓力明年的市場空置率大概率會上升3-5個百分點。
高力國際華北區研究部負責人陸明當日表示，目前宏觀政策暖風已經吹起，下一階段就是將細分政策落實到位，做好市場預期管理，進一步恢復市場信心，而這也是重啟辦公樓市場需求的關鍵所在。
年北京辦公樓市場分化嚴重，甲級寫字樓市場需求如期恢復。高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，雖然今年四季度北京再度受到疫情影響，但無法阻止北京甲級寫字樓市場需求的結構性恢復，第四季度市場凈吸納量已經轉正，達到4.2萬平方米。
年需求走勢類似2020年的觸底回升走勢，由于第二季度和第三季度凈吸納量都是負值，因此年度凈吸納量從2021年的113萬平方米快速冷卻到-2100平方米。
在供給側，原計劃在四季度入市的新項目均延遲到了2023年，全年核心甲級寫字樓市場僅有一個新項目入市，2022年的新增供應壓力大幅減小。需求持續回升，供應壓力減小，年末空置率回落到16.0%，租金環比下滑1.7%至331元每月每平米。
“相較于甲級寫字樓市場，乙級市場和產業園市場則面臨著更大壓力，需求側表現依然疲軟。”高力國際華北區董事總經理嚴區海說。第四季度，北京乙級市場凈吸納量為-6.5萬平方米，產業園市場為-12萬平方米。從全年來看，乙級寫字樓的年度凈吸納量從去年的33.5萬平方米降低到-15.8萬平方米，產業園從142萬平方米降低到-22.7萬平方米。兩個市場需求在四季度均未出現實質性恢復，且全年需求側表現持續疲軟。
在沒有新增供應壓力的情況下，市場行情出現快速反轉，部分子市場空置率出現大幅上升主要是由于需求不足和退租面積增多所致。高力國際華北區研究部負責人陸明表示，分析總結影響2022年市場需求走勢的核心因素有四個：
一是疫情封控持續影響寫字樓租賃的活躍度；
二是企業普遍持保守預期，辦公擴張意愿不足；
三是多數企業在辦公租賃上維持降本增效的策略；
四是作為創造最多增量需求的行業，互聯網科技企業的辦公需求大幅萎縮。互聯網科技行業發展環境出現變化，流量紅利消失，行業進入轉型時期，且完成大面積租賃后，互聯網頭部企業有進行辦公面積整合的需求。
展望2023年的市場走勢，高力國際認為，北京辦公樓市場需求側持續回暖可期。需求側持續恢復需要上面提及的四點核心因素出現積極改變。
高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，從目前持續推進的防疫優化政策來看，疫情對于2023年的影響將在一季度之后逐漸轉弱，對辦公樓租賃市場活躍度的影響也將大幅降低。另外，年末的中央經濟工作會議再次強調保證經濟增長的總基調，隨著市場轉好預期的增強，企業擴張的意愿也會持續改善，有助于辦公需求的釋放。
然而，還需要看到2023年上升的供給側壓力，特別是北部互聯網科技行業集聚的子市場在明年依然會面臨供大于求和企業持續退租的影響。明年有超過64萬平米的新增甲級項目入市，累積的新增供應壓力將在2023年集中釋放，其中在北部子市場就有29萬平方米新增甲級項目，還有40萬到50萬平方米的待退面積。
需求恢復需要時間，疊加短期內新增供應集中放量和不斷釋放的退租面積影響，高力國際華北區研究部負責人陸明說，我們預計明年的市場空置大概率會上升3-5個百分點，市場凈有效租金受制于北部市場的疲軟將持續小幅下行。過去幾年，北部市場產業發展空間長期處于一房難求的局面，特別是中關村和上地市場。目前更多的辦公空間釋放到市場中，可以為不斷發展壯大的新興產業提供更多的發展空間，更優質的辦公空間選擇。
來源：高力國際
編輯：jinbao
