中國辦公樓市場的故事已有30多年。從東部沿海輻射內陸腹地，從核心城市蔓延周邊區域，從“酒店式辦公”到“現代化辦公”再至今天我們要說的“靈活辦公”，中國辦公樓市場的現代化進程與中國的經濟發展保持著相同的軌跡。
中國改革開放初期，外資企業在進入中國市場的同時，也帶來了現代化的辦公理念。但在當時的中國內地，由于缺乏現代化的商務辦公樓，彼時外資企業只能租用類似北京的長城飯店、麗都飯店、上海的東風飯店和錦江飯店等酒店的套房用于辦公，由此開啟了中國辦公樓市場的“酒店式辦公”時代。
到了八十年代中期，現代化辦公樓的概念開始在市場上逐步形成并走向商業化，由開發商整體開發經營、分層分區出租或出售給租戶或業主的行為開始出現。當時的代表作就是北京建國門外大街的中信國際大廈和上海毗鄰外灘的聯誼大廈，吸引了花旗銀行、三洋電機、法國達飛輪船等眾多世界知名企業入駐。
在此之后，中國辦公樓市場向前發展的速度日趨加速。據仲量聯行的研究報告表明，中國GDP前30城市優良寫字樓的需求每增加547平米，就會帶來第三產業一億元人民幣的產值。無怪乎各地在“筑巢引鳳”和“樓宇經濟”概念的刺激下，掀起了一輪又一輪的大規模興建城市核心商務區的熱潮。市場一般會經歷起步期、建設期、發展期和成熟期，周而復始，使寫字樓的出租率由低到高再到低，經歷“周期性循環”。在辦公樓硬件方面，科技進步和理念革新使得大樓智能科技化和綠色環保性成為新建甲級寫字樓的標配。至此，中國辦公樓的品質和市場規模已經今非昔比，已經位于世界的前列。
然而，其中也有商業地產開發商出現了盲目建設、粗放開發，因而產生供給過剩，空置率高居不下的現象。如何擺脫這一困境，可能需要對企業需求端進行細致的研究和分析。隨著中國經濟持續向高質量發展轉型，商業地產轉向集約性資源投入和精細化管理，與新動能加速協同，適配產業實際需求。那么，近年來企業在辦公室租賃方面到底出現了什么樣的變化和趨勢呢？
辦公需求端的變化：管理從分散到集中，布局從集中到分散
首先，變化發生在大型企業對辦公樓的管理方式由分散向集中轉變。這種轉變是隨著企業組織向集團化發展，業務向跨地域甚至跨國境發展帶來的必然趨勢。據仲量聯行統計，2013年全球86%的跨國企業已建立企業房地產（CRE）團隊，2015年這一數字已達到92%。近年，許多中國企業也逐漸摒棄以往在單座城市、單個職場分散洽談租約的管理模式，開始建立集中化的CRE部門，以全國性、多城市、統籌化的管理模式來面對市場。
一家業務范圍遍布全國的中資企業每年與房地產有關的成本可達上億元人民幣，阿里巴巴、平安、中國銀行等行業巨頭甚至超過50億乃至上百億元/年。專業化的CRE部門將為多點布局的企業制定覆蓋全國、著眼長遠的企業房地產戰略，集中式管理的CRE部門將有助于中資企業通過合規管理機制，識別、評估與處置合規風險，形成崇尚合規經營的企業文化氛圍。
來源：世邦魏理仕
編輯：jinbao
