12月 27 日，首單生物醫藥產業園 REITs --華夏杭州和達高科產園 REIT 正式于深交所上市交易。2022 年以來，大宗交易市場受到疫情沖擊持續遇冷。戴德梁行方面數據顯示，前三季度僅錄得成交金額 1193 億元，相比去年同期降幅達 38.1%。宗數方面，截至 2022 年三季度末僅錄得 123 宗交易，同樣相較 2021 年有 33.5% 的下降。
不過，公募 REITs 的不斷擴容給商業地產的幾個細分領域帶來了較為明顯的熱度，如以生物醫藥為細分賽道的工業物流領域及保租房領域等。戴德梁行北區資本市場部執行董事楊蕾表示，目前大宗交易市場的資金流向，一直在跟著公募 REITs 的擴容路徑走。
以生物醫藥為例，以 CBC 為代表的中資機構不但在北京大興進行了成熟項目的收購，同時還在北京和上海收購了兩塊土地，未來將專項建設為生物醫藥園區。" 因為租戶的極強的粘性、穩定性，我們看到了賽道租金增長潛力；同時因為工業物流項目公募 REITs 的成型，它又有了一個非常清晰的退出路徑，所以這個賽道開始受到投資人的追捧。" 楊蕾說。
其同時表示，雖然今年大宗交易相對冷清，但同樣有自用型買家在搶購優質新建寫字樓，例如，浪潮軟件收購位于中關村環保科技園的龍湖云域商辦項目、商湯集團收購上海西岸國際人工智能中心部分項目等。楊蕾表示，這些項目中部分價格甚至低于開發商的成本價，對于買家來說是一筆相當劃算的交易。
2022年 12 月，證監會副主席李超曾在公開場合的發言中表示，將 " 打造 REITs 市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。" 使得不少商業地產投資人看到新的機會。
戴德梁行估價及顧問服務部高級經理張愷玲表示，其對諸多機構投資人的調研結果顯示，目前超過五成的投資人會考慮投資傳統的商辦業態的類型，且北京、上海核心區的甲級寫字樓資本化率在所有城市和區域中是最低的。
對于甲級寫字樓資產，我們目前可以看到一個特點：買、賣雙方給出的資本化率區間分化明顯。" 其以北京核心區為例，買方給出的資本化率區間為 4.2%～4.9%，而賣方給出來的區間是在 3.9-4.6%。這意味著買賣雙方目前對于資產定價的判斷差別相對較大。
而 2022 年最受關注的工業物流板塊中，買方和賣方對于一線城市及一線城市周邊高標倉（干倉物流）的定價判斷則相對一致，買方給出的資本化率區間在 4.6% 到 5.5% 之間，賣方給出的資本化率在 4.6% 到 5.3% 之間。同時，雙方對于冷鏈物流形成了資本化率共識為 4.8% 到 5.5% 之間。
為何冷鏈物流會比干倉物流資本化率更高？張愷玲表示，冷鏈物流運營專業度更高，資產組成也更加復雜，因此在區位相同的情況下，投資人對其資本化率的要求也比干倉物流高出大約 50 個 bp。
來源：36氪
編輯：jinbao
