基本失去了借新還舊通道的房企，在即將到期的巨量債務面前，壓力山大。
綜合多家機構發布的報告顯示，2022年房企總體到期債務超6000億元。克而瑞研究中心更指出，今年3月、4月、6月，房企的單月到期債務規模均逾600億元。
債務大量到期的同時，房企融資渠道依然狹窄，原本依靠借舊換新的常規資金操作路徑已走不通。這讓不少房企在熬過了2021之后，依然面臨較嚴峻的資金壓力。
房企違約數量猛增
2022年至今不足2個月，一些房企先后走上了尋求展期、要約交換，乃至實質性違約的道路。
據克而瑞數據顯示，近幾年來房企境內債違約規模呈增長的態勢，2021年房企境內信用債違約數量為52只，約是2020年的3.5倍。
美元債方面，據安信證券發布的固收報告，截至2021年末，共有14家房企的26只美元債發生實質性違約，違約金額合計86.5億美元，其中2021年違約債券金額合計逾60億美元。
3月份，房企將迎來今年以來首個債務集中到期的節點，在監管去杠桿的趨勢下，壓頂的債務或將成為艱巨的考驗。
數據顯示，2022年3-6月，170家房企共有162.2億美元存量債到期，人民幣債則共有781.9億元債券到期，合計共約人民幣1809億元債券到期。
另據安信證券統計顯示，2022年全年共有6806.2億元地產債到期，每個季度的到期規模分別為1741.2億元、1785.3億元、2037.3億元、1242.4億元，前三季度到期壓力明顯較大。
境內債方面，上述機構數據顯示，2022年，民營房企全年共有2300.1億元地產債到期，第三季度為民企地產債到期小高峰，共有748.3億元到期，第一季度、第二季度到期量也均保持在550億元左右的規模；而國企地產債全年到期規模則為1246.4億元。
細分到具體房企來看，2022年，包括龍光、融創、首開股份、富力地產、龍湖集團的年內境內債到期規模在90億元以上，金地、新城、融信、金科、合景泰富、世茂股份等公司的到期規模在50億元以上。
在境外債方面，2022年民營房企共有416.6億美元到期，前三季度到期壓力相對較大，均在110億美元左右；國企地產美元債全年到期量僅為80.1億美元。
細分到房企，剔除已違約的房企，約有12家房企2022年到期規模在10億美元以上，其中，綠地的年內到期規模在20億美元以上，而富力、融信、融創、合景泰富、碧桂園、雅居樂、世茂集團等在內的房企，年內到期美元債均在10億美元以上。
在當前境外投資者信心不足的情況下，房企境內外債券再循環融資難度較大，需動用自有資金進行償債。
往年來看，1月份是房企發債小高峰，2019-2021年的1月房企發債量均超過千億元。但今年，該數據明顯縮水，據克而瑞不完全統計顯示，今年1月房企的發債規模不足500億元，同比大幅下降63%。2月截至18日，100家典型房企發債約為150億元左右，房企發債規模仍處于較低位置。
另據光大證券2月26日的一份研報顯示，境內債方面，民企地產債自2020年8月的“三道紅線”以來，便持續表現為凈償還狀態。2021年至今僅4月、6月凈融資為正，其余月份均為負，2022年以來也已連續兩個月凈償還，民企地產的債券融資渠道仍未修復。
可動用資金規模大減
融資流入保持收緊態勢的同時，房企銷售回款狀態依然低迷。
陽光城在2月中旬的一則公告中明確表示，公司在2021年度全年的銷售金額同比減少16%，“銷售規模的下降直接導致了公司的回款規模不及預期，從源頭端影響了公司現金回流”。
正榮在日前的投資者交流會上，復盤前兩個月現金收支與此前預期相差頗大的原因時，亦曾提及，一二月的整體銷售不及預期，其中一月單月的全口徑同比下降30%。
除此之外，房企當前共同面臨的另一大問題是，地方為了“保交付”而加強對項目預售資金的監管，致使房地產開發企業大部分的現金流和貨幣資金沉淀在子公司項目層面，回流到集團層面的貨幣資金量較低。
據標普信評發布的數據，截至2021年6月末，其覆蓋的116家樣本房企母公司層面貨幣資金僅占合并口徑總計的16%左右。這也正是近來不少房企在談及資金狀況時，都會提及的一點。
陽光城表示，“實操中可靈活動用資金占賬面資金比例不足1%，回籠至集團層面難度極大，公司可自由動用貨幣資金基本枯竭”。
近期在尋求年內到期債券展期的正榮地產，在2月23日的投資者交流會上明確表示，旗下項目多數銷售資金都無法流至集團層面。
據透露，2月初，正榮可動用資金在總資金中的占比僅為5%左右，受限比例高達95%。“項目公司1、2月份每個月能夠回流到總部的資金，只有大概2億不到。”正榮管理層表示。
近期，各地對包括房貸利率、首付比例等政策進行了一定程度的放松，高層亦針對預售資金監管下發了文件，這一系列政策反映出了監管層對保證行業健康發展的態度，但房企在過去幾年累積起來的巨額債務，短期內難以看到化解的有效辦法。
對于未來幾個月房企的資金面走勢，有從事高收益債投資的人士表達了并不太樂觀的態度。他向第一財經記者表示，即便當前市場銷售環比有所回暖，但“債務的兌付是剛性的，銷售下滑3成還是5成，并沒有本質的區別，也不會像股票市場能夠得到即時修復，除非市場能恢復到去年上半年的狀態，否則風險還是會持續暴露”。
克而瑞研究中心評論稱，對于房企來說，現在只有實打實的銷售回款以及處理手上的優質資產獲得資金的回籠，才是度過這一輪考驗的最好方式。
來源：第一財經
編輯：wangdc
