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“黑鐵” 中見 “真金”:一家老牌港企的 “周期穿越術”
http://www.xyjnpx.cn房訊網2022/3/17 9:01:25
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[提要]1985年,香港樓市、股市遭遇雙殺,各種資產紛紛貶值。此前表現出色的“神盤”愉景灣,二期、三期也不免開盤遇冷,銷售停滯。

  

  1985年,香港樓市、股市遭遇雙殺,各種資產紛紛貶值。

  此前表現出色的“神盤”愉景灣,二期、三期也不免開盤遇冷,銷售停滯。

  彼時情景,恰如此時內地部分房企之境遇。

  如何應對?剛剛回國接手的查懋成,想起了父親查氏集團創始人查濟民給他的箴言:“尊人重土”。

  這是一個符合“第一性原理”的開發理念:回歸房地產開發最本質的東西,從尊重土地和客戶出發。

  他和團隊一同調研,重新定位,不斷優化、升級項目的配套。

  香港興業國際在這個項目上的投入,令每一個前去參觀的內地房企大佬感到不可思議:

  

香港興業國際為愉景灣項目投入巨大

  他們興建了儲水量達350萬立方米的水庫和75米的大壩;

  修建了直升機停機坪、客貨運碼頭及船廠等后勤設施;

  營運專線輪渡連接中環,提供19條巴士線路連接內外,方便居民出行;

  1998年,他們甚至斥資5億港元,動工修建愉景灣隧道,成為香港唯一私營企業出資修建的行車隧道。

  2000年隧道開通后,從項目出發,僅花15分鐘車程即可抵達香港國際機場。

  未來,愉景灣還會接駁港珠澳大橋公路系統,45分鐘直達珠海,成為連通八方的重要交通樞紐。

  兩代人,45年,從一片荒蕪、不通水電的荒島,到常住居民超2萬人,容積率僅0.16、綠化占比超2/3,享譽國際的度假式多元文化社區,愉景灣(Discovery  Bay)用時光淬煉成香港房地產開發史上的代表作。

  

今天的愉景灣已經成為亞太度假社區的典范

  40余年斗轉星移,宏觀經濟起起伏伏,行情有好有壞,但從查濟民到查懋成,父子兩代人一直在“愚公移山”。

  對于每一個志在打造百年企業的企業家來說,怎樣“穿越周期”都是一道必答題。

  從查氏父子40余年的篳路藍縷中,不難得出一些啟發,那就是:

  堅持做難而正確的事。

  

  在《未艾·方興——從大中里到興業太古匯》一書里,查懋成說,“關關難過關關過,事事難成事事成。”

  這本書是2020年11月出版的。此時,距大中里項目啟動已18年。

  為一個作品花費十幾年甚至幾十年光陰,對這家香港老牌企業而言,似乎是理所當然的事情。

  這和崇尚“456快周轉”(拿地4個月開盤、5個月現金流回正、6個月獲取新地塊)的內地房企形成鮮明對比。

  將快周轉奉為圭臬的開發模式下,快開發、快退出,最大化攫取土地價值、實現利潤最大化,是絕大多數內地房企的共同選擇;

  而在香港興業國際執行主席查懋成看來,打磨產品,長期運營,喚醒、賦能土地價值,是對居民和城市的尊重,才是價值排序中最重要的部分。

  這里面的根本區別,就是能否做到“尊人重地”四個字。

  2006年,拿下上海大中里地塊項目開發權4年之后,香港興業國際主動申請改變了項目的土地性質。

  把原2/3住宅用地,重新規劃為純商業用途,以作長期持有營運。

  這又是一個反其道而行之的做法:內地房企大多熱衷住宅開發,將持有運營的商業視為畏途。

  “我們只是不希望留下遺憾”,查懋成說。

  位于上海市南京西路核心商圈的大中里地塊,是當時最大的石庫門建筑群之一,雖然地理位置優越、文化底蘊濃厚,但土地利用率低,安全、民生要求都跟不上時代發展。

  

大中里地塊曾是上海最大的石庫門建筑群之一

  改造、升級,香港興業國際聯手太古地產,整整花了15年時間,終于在2017年建成興業太古匯。

  項目工程處處都是難題,如:如何適應市場環境以及政策變化、如何為九千戶原住民安新家、如何在兩條地鐵線上蓋高樓等等。

  時間跨度之長,難度之大,不亞于愚公移山。

  其中,查公館的故事尤其具有代表性。

  這棟1999年獲評上海市優秀歷史建筑的百年老宅,原本是上世紀20年代上海巨賈的舊宅,1937年改為民立中學校舍。

  為了完整保留歷史建筑的風貌,這棟重達3300噸磚木結構的歷史保護建筑被整體平移,隨后用了8年時間予以修繕,“修舊如舊、燦爛如新”,終將其恢復至剛建成時的華麗樣貌。

  

查公館被整體平移

  如今的“查公館”,已成為上海時尚和藝術的重要地標,這里不斷舉行文化展覽、藝術活動,還引入百年英國百貨公司Harrods,開設國內第一家哈羅德茶室(Harrods  Tea Rooms),讓老建筑煥發出新的活力。

  

如今的查公館已成為上海時尚藝術地標

  “有任何對這片土地、對周圍人居環境更好的想法,我們都會不計成本的去做”——這句誓言,從2002年到今天,一直被矢志不移地踐行著。

  注重可持續發展的長期主義,從商業角度來看,當然不僅僅是投入、是奉獻。事實上,這樣的經營策略也帶來了良好的商業回報和社會效益。

  如今,興業太古匯已步入運營的第五個年頭。

  過去四年間,通過不斷進行調整、優化,引入更新、更有品質的品牌,打造具有體驗感與新鮮度的活動,升級場內軟硬件與服務,興業太古匯牢牢坐穩作為南京西路商圈潮奢地標的位置,不斷引領上海商業的發展。

  

興業太古匯不斷引領上海商業發展

  回過頭再看當初將住宅改為持有型商業的決策,我們看到堅持“尊人重土”、最大化釋放了這一黃金稀有地塊的價值,會產生多么源源不斷的長期回報。

  以慢為快、以正確的事情代替容易的事情、以產品優先代替商業回報優先,在所謂的“黑鐵時代”,這,就是這家老牌香港企業帶給我們的“周期穿越術”。

  

  探尋這家老牌港企骨子里的長期主義基因,不難發現,它首先是一種文化上的傳承。

  “唐宋以來巨族,江南有數人家”的海寧查氏,是中國的傳奇家族,600多年以來,出現過“一門十進士,叔侄五翰林”的科舉神話。

  香港興業國際的創始人查濟民與查良鏞(即金庸)、查良錚(即穆旦)同為著名的查氏后人,查濟民與查良鏞還一同參與制定香港回歸時期的《基本法》草案。

  海寧查氏一向以詩禮傳家,講信修德,這種家風,讓歷代查氏都極為重視回饋社會。

  作為著名愛國實業家、“紡織大王”査濟民先生歷年來多次回到家鄉投資辦廠、捐資助學,用實際行動書寫赤子之心。

  在故鄉海寧,一個占地130畝的“查爺爺有機農場”正在成為當地網紅打卡地。

  

查爺爺有機農場

  四季彩屋、動物之家、香草食材花園、農藝空間……好看、好玩、好吃,這個寶藏農場,正是查氏家族本著“尊人重土、回歸初心”的精神,積極扶持的特色農業產業項目。

  有機農場以“文化創意”為特色,科普和自然教育為切入點,打造了一個集農業、餐飲、食育、休閑為一體的高端科普實踐教育基地。

  類似的事情做了很多,比如,發起“PRI²DE 創造營”青年設計師成長計劃,致力于挖掘和培養國內年輕設計力量;

  2020年年初,與中國社會福利基金會“梧桐成長計劃”旗下擁愛設計共同發起的“興愛創藝公益計劃”二期項目就選址海寧培智特殊教育學校,同年10月,培智學校“彩虹坊”手工教室正式完成改造,并投入使用,這也標志著海寧市培智學校“職教+實訓”職業教育模式已初步形成。

  2020年12月,海寧查濟民祖居全面修復正式開放,展示查濟民先生愛國愛港愛鄉的一生,現為海寧市級文物保護單位。

  

查濟民祖居展示愛國愛港愛鄉生平

  愛國情懷,家風綿長,這也給了企業經營以正確的方向和戰略指引。

  目前,香港興業國際集團在內地已擁有上海中山學林苑,嘉興御緹嘉苑、璟頤灣、畔月灣、家逸園、星逸園,杭州耦園、耦賢里等住宅項目,以及上海興業太古匯商業綜合體、天津津匯廣場,和上海素凱泰酒店、杭州金沙印象城寫字樓等多個商業項目。

  查懋成先生表示,香港興業國際集團對中國內地營商前景和發展始終充滿信心,尤其非常看好內地經濟發展最為活躍、開放程度最高、創新能力最強的區域之一——長三角地區的發展。

  未來香港興業國際集團也將圍繞“立足長三角,輻射全中國”的策略,探尋更多元的業務發展之路。

  隨著城市化進程進入“下半場”,城市更新、存量項目的提質改造,成為最具商業前景的板塊,而這,更是香港興業國際的拿手好戲。

  “歸根結底,城市更新是要為人服務。”查懋成表示,“我們希望堅持可持續的發展理念,在未來城市更新的浪潮當中,去打造更具有長遠生命力,為居民提供更有品質的城市空間。”

  而我們也有理由相信,在這樣的理念下,香港興業國際集團還將持續不斷地帶給我們更多驚喜。

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