近日，家住上海的伍女士因為銀行審批房貸延誤，被賣家告上法庭。前期為這套180平方米、總價1550萬元的房子，她已經支付了745萬元及部分首付逾期的利息。一審法院判決伍女士需要在判決生效后10天之內搬離房屋，并賠 償違約金、裝修費和案件受理費共計484.6萬元。二審法院維持了原判，并判伍女士承擔案件受理費2.72萬元。
如果按照一方當事人伍女士的說法，對方因為這件事獲利近800萬，其中310萬違約金加上180萬房屋裝修款，外加房子漲價300多萬。而伍女士一方則承擔了近800萬元的損失，堪稱不幸購房人。而不幸購房人所遭遇的坑該如何避免，顯然更值得關注和引以為鑒。
縱觀報道和判決中的關鍵節點，伍女士承擔相應違約責任的主要原因在于其自身因素，可謂是自己給自己挖坑，或者是自己主動跳坑。特別是，
在自身經濟實力有限，對銀行是否及時放貸預判不準的情況下，花費高價以小博大，本就蘊含著不確定因素。
市場經濟下，人們從事各種經濟社會活動理當遵循平等、誠信、自愿原則。具體到簽訂合同方面，合同雙方均應該如實全面履行各自義務，否則就應承擔相應的違約責任。對此，《民法典》明確規定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，另一方可以解除合同。
縱觀此事件，伍女士在第一次違約后為順利購房，又簽訂了補充協議并約定了相應的違約條款。但遺憾的是，一步錯步步錯，總是踏錯節點，最終因為銀行審批延誤，二期房款745萬元又發生延期，導致合同被解除并被判定承擔相應責任。同時，有報道指出了一個細節，賣方律師對合同的簽訂、履行和爭議都是全程參與，打下了很好的基礎，是賣方勝訴的關鍵；而買方基本上是赤膊上陣，憑借自己粗淺的經驗來從事金額如此大的房屋買賣行為。
伍女士一方的銀行貸款遲遲無法審批導致其先后兩次違約，且違約時間較長。那么，合同相對方顯然有權解除合同并要求其承擔違約責任。而伍女士顯然屬于遲延履行債務，即便并非故意不履行債務，但是作為貸款買房人來說，銀行是否能及時放款必須是重要的考量因素，不能將所有賭注都押在銀行準時放款上。要是銀行因為貸款收緊，或者征信問題而無法準時放款的話，買房人顯然面臨著極大的違約風險。
特別是，換位思考的話，合同相對方的賣房人基本沒有任何過錯，賣房后自然希望及時得到房款，以便周轉資金或者繼續購房。買房人不能及時支付房款將導致其蒙受相應損失。如本案中，賣方提交的聊天記錄顯示，伍女士早已知曉他們賣掉房子是為了給母親另行購買房屋。伍女士逾期付款影響他們再次購房，法院也認為其違約行為可能使對方對第三人承擔違約責任。
也就是說，賣房者將靠賣房所得房款購買其他房屋，伍女士的違約產生了多米諾骨牌效應，導致賣房者也陷入違約風險，理當承擔相應責任。所謂的房屋漲價損失并非伍女士獨自面臨，賣房方也面臨著違約后擬購買房屋漲價的預期損失。因而，縱觀此案，除非有充分的新證據或者理由，否則伍女士恐怕難以扳回局面。
該事件無疑有著深刻的警示意義，現代社會是規則社會和法治社會，人們從事經濟活動時無時無刻不面臨著各種風險。要想降低風險，簽訂合同尤其是金額較大合同時就應充分預判可能出現的各種不確定因素，不能以賭博心態“搏一把”。甚至有必要尋求專業人士對合同進行把關，對相關流程全程跟進指導，進而最大限度降低自身風險。不要等到掉入坑中才想起補救措施，此時可能已于事無補。
來 源：經濟參考報
編 輯：liuy
