近期，在房地產市場和經濟增長雙重低迷的倒逼下，不少城市出臺了樓市松綁政策，降低了首付成數，放松或取消了住房限購政策。
僅2022年5月以來，就有南京、長沙、杭州、沈陽、海口、揚州、蘇州等數十個城市，調整了限購政策。一些城市還將首套房貸最低首付成數恢復為20%，二套最低首付成數恢復為30%。
各地從實際出發調整購房政策，在一定程度上得到決策層的支持與確認。中國人民銀行、銀保監會等還將首套房貸利率下限降低了20個基點。作為房貸利率參考基準的5年期及以上LPR也下降15個基點。因而，首套房貸最低利率現已經降至4.25%。雖然房貸利率還有進一步下調空間，但為了市場穩定起見，利率調整一般不會也不應該一步到位。所以客觀地說，當前各地樓市松綁政策非常密集，力度也很大，涉及按揭成數下降、利率下調、限購松綁或取消等多個方面。
根據我國房地產調控歷史經驗，房價每逢政策松綁或刺激必漲。典型的如：2008年的“四萬億”經濟刺激計劃后，2009-2010年房價大漲；2015年底的去庫存政策后，2016-2017年一季度房價大漲；棚改貨幣化政策后，2017-2018年三四線城市房價上漲。這些歷史經驗與教訓，是我們的房地產調控政策不敢輕易大幅調整，并一再強調要保持政策穩定性和定力的原因。
當然，目前的情形與歷史上歷次政策松綁或剌激的背景又有很大不同。疫情對經濟的持續沖擊是前所未有的，眾多行業都面臨較大困難。我們可以直接觀測到受重大影響的有餐飲、旅游等現場服務行業，而其他各類行業甚至IT產業也都受到間接的影響。
從穩定經濟、避免系統性風險的角度出發，對房地產市場的松綁也是勢在必行。當前經濟形勢下，房地產市場如果繼續實施緊縮性政策，房價不一定會自由落體，但是交易會進一步萎縮。因為房地產是重要的金融抵押品，以及財富的重要載體。流動性下降對房地產市場和宏觀經濟的影響是巨大的，經濟的疫后復蘇會更加困驗。在房價上漲預期基本消失的條件下，取消一些對房地產市場短期性行政管制手段，也有利于房地產市場的正常化。
當前，在房住不炒的前提下，從實際出發調整房地產調控政策，應該是大勢所趨。對于本次樓市松綁潮，市場反應又是如何？房價“逢寬松必漲”的歷史是否會簡單重復？
對此，我們根據2022年5月31日的房價大數據，并與2022年5月15日及4月30日數據作比較，作了一系列的房價短線監測，并改進了監測算法，得到如下初步結論：
一是各地松綁政策尚未見效，市場沒有對政策變化及時作出反應。絕大多數樣本城市短期房價都在繼續下跌，并沒有出現反彈跡象，分化與差異主要體現在跌速的高低。
二是房價抗跌程度，基本和城市經濟實力及經濟活力正相關。同為一線城市，北上深房價僅穩中微降，而廣州短期跌幅就要相對更大。二線城市中，呼和浩特、昆明、太原、鄭州、重慶、蘭州等的短期跌幅，相對其他城市更大。這些城市多為中西部城市，經濟活力相對較低。各線城市中，一線城市短期跌幅最小，二線次之，三四線最大。
三是郊區短期跌幅要大于中心城區，睡城、衛星城短期跌幅要大于中心城市。典型的如北京的睡城河北燕郊，上海的衛星城江蘇南通、昆山，深圳的衛星城惠州，短期跌幅相對較大。
四是以旅游、休閑等為主導產業的城市，由于主導產業嚴重依賴于流動人口，其跌幅要大于其他城市，典型的如北海等。
基于以上數據反映的事實，我們經過分析認為，房地產市場在政策松綁后繼續下滑的原因是多方面的：
首先，受疫情沖擊的影響，各階層收入有所下滑，小企業主或個體經營戶經濟損失較大。而住房所有權并非剛需，為了保持資金流，這些群體在當前更偏向于賣房套現而非買房改善。
其次，社會公眾對政策方向持不確定、觀望的態度，需要等形勢進一步明朗化，才作出購房決策。政策力度最終能有多大，維持多久，目前都有較大不確定性。
第三，政策重點與市場需要存在差異。城市政府出于挽救土地財政的需要，對于新房市場比較看重，而對二手房市場一般并不重視。甚至還有地方為了促進新房出售，通過限購、限售等措施限制二手房買賣。但隨著城市化向縱深發展，城市新市民規模增長速度下降，市場對新房的購買力嚴重萎縮。初次購房比例大幅低，改善性購房才是市場未來主力。而要啟動改善性需求，首先要激活二手房市場。因為改善性需求的資金需求量大，往往需要賣掉部分或全部已有房產，才有能力購買高一層次的住房。但現有政策對改善性需求的抑制較大，這也是市場對政策反應不靈敏的原因。
總體而言，房地產市場并沒有對當前的政策松綁作出及時反應，穩定房地產市場需要進一步的政策支持。
要避免房地產市場的進一步下滑，可以采取的措施有：
調整政策方向，重點支持改善性住房需求。
放寬對于改善性需求的限購和限貸政策。住房限貸政策在具體操作中，主要體現為對二套及以上住房要求更高的首付比例及收取懲罰性高利率。而居民家庭對二套及以上住房的需求，實際上很可能是出于住房改善之目的。一刀切式的要求高首付及懲罰性高利率，在抑制住房投資投機的同時，也不利于居民改善性住房需求的釋放。在當前市場條件下，絕大多數城市住房投資投機者基本消失，市場對房價的預期也不再是普遍看漲。因而，政策有條件支持居民家庭出于改善之目的購買二套及以上住房。具體可行的措施包括：合理松綁限購；適度調低二套及以上住房首付比例；取消對二套及以上住房懲罰性高利率。
改進優化住房交易增值稅和個人所得稅優惠政策，更好地支持居民家庭通過低成本換購優化住房條件。
改善性住宅一般都被認定為非普住宅，要負擔更高的交易稅費。由于近年房價上漲而相關標準未能及時跟進更新，很多居民普通住宅也被動被認定為“非普通住宅”，從而造成稅費過高換購困難。高交易稅費這既不利于居民改善住房條件，也不利于存量住房資源的有效利用。合理調高非普通住宅認定標準，并建立相關標準的動態調整機制。優化住房交易中“滿二”增值稅和“滿五”個人所得稅優惠政策。各地區和個人家庭情形千差萬別，很難用“一刀切”式的持有時間滿二年或五年來判定是否存在住房投機。研究出臺相關政策，對于合理的住房換購與改善，可以不受“滿二”或“滿五”的限制享受相關稅收優惠。由于產權證辦理時間的嚴重滯后性，如果一定要設立政策優惠時間節點，建議以合同備案時間作為時間節點。
進一步推動房貸利率的下調。
受疫情影響，疊加全球經濟增速下滑，社會平均利潤水平下降，當前收入水平難以承受如此高的房貸利率水平。目前的無抵押消費貸款，利率都已經普遍降至4%以下，與房貸利率水平形成顯著倒掛。房貸利率水平居高不下，與目前的收入增長水平不匹配，造成還貸壓力被動增加。如果房貸利率不合理下調，則只有房價下降，才能承受還款壓力。當前房貸利率雖然略有下調，但是還沒有下調到位。存量房貸利率也只有很小的調整，且大多數按揭貸款者還沒有享受到利率的下調。社會收入水平難以承受較高的房貸利率，這也是部分城市房地產市場低迷的重要原因。
（作者鄒琳華為中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長，緯房研究院首席專家）
來源：澎湃新聞
編輯：wangdc
