7月19日，中國著名經濟學家任澤平先生應邀出席麥田房產主辦的“探尋2022年房地產發展新機遇”論壇，并發表了主題演講。任澤平認為中國經濟正在經歷從高速增長到高質量增長轉變的關鍵時期，而房地產作為國民經濟發展的支柱型產業，也同樣面臨著新的機遇和挑戰。以下我們將從“中國經濟的發展形勢、中國房地產發展面臨的挑戰以及新周期下中國房地產發展的機會”等三個方面，分享任澤平先生在本次論壇中的主要觀點。
左起：麥田房產客戶運營副總經理孫慶磊、經濟學家任澤平、行業嘉賓林雪蓮
一、中國經濟發展面臨百年未遇之大變局
中國經濟經過改革開放幾十年的高速發展，取得了舉世矚目的成就：2021年中國GDP規模達114.4萬億元，以美元計價，中國GDP規模17.7萬億美元。美國2021年GDP為23.0萬億美元，中國GDP相當于美國的約77.1%。但是隨著中國經濟發展進入深水區，尤其是這兩年又面臨疫情和中美貿易摩擦，面臨的挑戰也越來越多。
任澤平對此分析道：“目前中國GDP約占全球經濟規模的17-18%，美國大約在23-24%，中美加起來占全球經濟比重超過百分之四十，所以說未來的世界是中美的世界。中美貿易摩擦為什么爆發？因為美國的貿易逆差一半來自中國，從我們的角度看展現了我們強大的制造能力，從美國的角度看他面臨巨大的貿易逆差以及產業空心化。”
“解決這個問題最好的辦法就是中國要發展，當有一天中國的經濟規模是美國的兩到三倍時，摩擦就結束了。所以說，中國最好的應對是改革開放。”
面對這種內外部環境，中國做出了一系列調整，如供給側結構性改革、碳中和、新發展格局等。對于這一系列調整，任澤平評論道：“走到今天這些調整是必然的，隨著人口紅利結束，只能通過創新來驅動經濟發展。”
那中國經濟新的增長點在哪？
任澤平認為是“新基建”：“如果說20年前中國經濟的“新基建”是鐵路、公路、橋梁的話，那支撐中國未來20年經濟社會繁榮發展的‘新基建’則是：新能源、新能源汽車、充電樁、新一代信息技術、數字經濟、人工智能、數據中心、工業互聯網等，這些都是未來中國新的增長引擎。”
“中國經濟正在經歷百年未遇之大變局：通過增速換擋、供給側結構性改革等，從高速增長轉向高質量發展。”
二、中國房地產大開發周期接近尾聲，將全面進入“存量房”時代
從98年房改開始，中國的房地產進入高速發展階段，2000-2020年中國住房市值從23萬億元增加到418萬億元，增長18.2倍，年均增長15.6%。經過二十多年的發展，中國房地產的大開發周期已經接近尾聲，任澤平認為主要有三個標志：
1、城鎮化進程開始放緩
任澤平說：“改革開放之初中國的城鎮化率17.92%，中國80%多是農民，中國的房地產發展，和城鎮人口快速增加是息息相關的。大量的人口進城，也帶來了強勁的購房需求。”
“城鎮化基本分為兩個階段，第一個階段，是農村人口變成城鎮人口，第二個階段是都市圈城市群化，中國已經進入第二個階段了。”
“現在中國的城鎮化率是64%，城鎮化的速度客觀來講也在放緩。”隨著城鎮化進程接近尾聲，房地產發展也將進入新階段。
2、人均住房面積和套戶比達到很高水平
衡量一個房地產市場增長前景的兩個重要指標，一個是人均住房面積，一個是套戶比，而這兩個指標，中國都已經達到了很高的水平。在談到人均住房面積時，任澤平分享道：“中國的人均住房面積已經從改革開放前的不足10平米，增長到2020年的近35平米，接近發達國家水平。”
他又分享了套戶比：“一線城市套戶比低于1，未來還有一定需求；三四線城市已經超過1.1，再加上17-18年棚改貨幣化，很多低能級城市，年輕人走了，戶均住房甚至可能超過兩套。”
對于大多數三四線城市，住房需求已經飽和，任澤平認為未來中國大約70%的城市房地產進入存量時代，因為沒有新來人口：“東北鶴崗一套房子幾萬塊錢沒人要，杭州深圳房子每平米幾萬搶不到。為什么？核心還是人口流入所帶來的需求以及購買力。”
3、總和生育率不斷下降
任澤平說：“我們現在的生育率是1.15。是什么概念呢？美國是1.9，法國是1.8，德國英國是1.6-1.7，號稱世界上前幾年人口老齡化少子化最嚴重的日本是1.3。我們的總生育率全球倒數。”
“我們的嬰兒潮在62-76年，那時的生育率在6以上，也就是每對夫婦生六個以上。70年代末我們實行了嚴格的計劃生育，生育率開始斷崖式下跌。”
“62-76年出生的這波人影響了中國的房地產進程。中國房地產98年房改以后為什么會有黃金20年，是因為這批人趕上結婚生子要買房。為什么最近大戶型賣得好，是因為這批人要換房。”而隨著出生人口的下跌，中國房地產的人口紅利也在消失。
“買房的主力人群是20-50歲，20歲之前沒能力買，50歲之后不需要了。按照統計顯示20-35歲是首次置業購房，35-50歲是改善性購房。”
自2014年以來，置業人群見頂后開始回落，購房需求迎來峰值，這是跟過去20年的最大不同，也是這一輪房地產市場調整更為劇烈的深層次原因。
所有這些因素疊加，造成了中國房地產開始向“存量房”時代轉變。
三、未來，中國房地產的機會在一線城市、在都市圈
任澤平還對中國房地產未來發展機會做了分析：“中國建了那么多房子，到了今天，房地產還有沒有空間？有，中國房地產開發建設的空間在都市圈、城市群人口流入地區。”
他認為人口向頭部地區集中的趨勢越來越明顯：“中國的人口流入區域，從原來的四六分化、三七分化變為二八分化。根據智聯招聘的數據，全國的330多個城市，人口流入的只占20%。”
任澤平說：“我們研究了世界上幾十個國家后發現，人口大遷移是都市圈化、大城市的勝利。大家知道美國在過去上百年，人口源源不斷地從中部地區流入到東西海岸都市圈城市群，結果就是廣大的中部地區房價長期滯漲，兩大海岸線房價不斷創新高。”
“再來看日本。在過去的上百年，人口源源不斷的往三大都市圈遷移。日本1.3億人三千六百萬在東京都市圈，韓國5000萬人中2500萬在首爾都市圈。”
任澤平認為中國也正在經歷這樣一個過程：“人口往長三角、珠三角、京津冀、廣東、浙江、江蘇、山東這些地方集聚，中國未來的城鎮化大約還有十幾個百分點的空間，未來的人口流向就是我們的19個城市群，重點就是長三角和珠三角以及區域中心城市。”
2010-2020年年均常住人口增量前五的省是廣東、浙江、江蘇、山東、河南，此時期甘肅、內蒙古、山西、遼寧、吉林、黑龍江等6省人口萎縮，全部位于北方。具體來看，2000-2010年粵、浙年均常住人口增量分別為191.0萬、85.0萬人，2010-2020年粵、浙增量分別為216.9萬、101.4萬人，江蘇兩個時期分別為56.2萬、60.9萬人。
人口往都市圈城市群遷移集聚，帶來基礎設施投資、產業分工、規模效應、創新創業、住宅投資等機遇。到2030年，2億新增城鎮人口的約80%將分布在四大都市圈、19個城市群。
“為什么年輕人愿意來大城市？因為一二線城市拼的是才華和勤奮，回到老家拼的是關系，只有來到了一二線城市，你才能有更公平實現自己夢想的機會。”
任澤平還通過對比東京的人口容量，認為北京和上海的人口增長還有很大空間：“北京是2200萬人，上海是2400萬人，如果城市規劃包括軌道交通、教育、醫療等能夠規劃的好，這些城市應該正常都應該超過三千萬人，北京可以再增加800萬，這個城市就會變得更有活力。”
任澤平最后總結說：“房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融。我們要判斷一個地方、一個區域的房地產周期，它影響因素非常多，區位、人口、貨幣、產業等等。但最重要的是什么？在長期來說，是人口。一個區域經濟繁榮發展的根基還是在人，一個地方如果人口源源不斷地流入，不僅房地產繁榮，其他產業也會繁榮。”
