近段時間以來，因樓盤延期交付引發的問題被廣泛關注。有數據統計，截至目前，涉及的城市包括河南、山西、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多個省份。而從目前的情況來看，隨著個別開發企業出現債務違約風險，資金枯竭、資金鏈斷裂，監管薄弱帶來的問題也開始逐步暴露。
記者在采訪中了解到，一些業主停貸是無奈之舉，不能一邊交著房貸，一邊交著房租，而新房交付卻遙遙無期。因此，住建部把“保交樓、保民生、保穩定”作為防止和處置房地產項目逾期交付風險首要目標。而“三保”的核心，就是“保交樓”。只要能夠“保交樓”，也就能夠實現“保民生”“保穩定”的目標。“三保”目標說到底，就是“保交樓”一個目標，自然“保交樓”也就成為今年及以后一段時間房地產市場調控和監管的重中之重。
全面推廣“房證同交”“防延期”
1月10日，山西省人民政府辦公廳發布《關于全面推廣“房證同交”“地證同交”改革的意見》（以下簡稱《意見》），指出構建“房證同交”服務模式，為群眾在交房的同時辦理不動產登記，頒發不動產權證書，從源頭上解決辦證難、辦證慢等問題，讓群眾交房、拿證零等待。《意見》明確提出：到今年底，全省“房證同交”“地證同交”改革取得初步進展。各設區市至少有一個新建商品房項目實現“房證同交”，并發出“地證同交”首證。到2025年底，全省“房證同交”“地證同交”改革取得明顯成效，各縣(市、區)至少有一個新建商品房項目實現“房證同交”，全省新供地項目全部實現“地證同交”，并建立長效工作機制。
“拿了鑰匙就可領不動產證，這個政策非常給力。”業主代表說。據介紹，新建商品房“房證同交”，是通過信息共享、部門聯動、提前介入等舉措，充分提高便民意識，主動先行探索升級登記服務，實現在交房現場就可以為購房人頒發不動產權證書，該模式不僅簡化了購房人的辦證手續，也便于業主辦理落戶、子女上學、抵押貸款等與房產有關的事宜，保障購房人權益及時實現。
據記者了解，繼太原、朔州、晉城、大同、陽泉開啟“房證同交”時代后，山西省多地市也實現了“交房即交證”的試點，這一政策對于購買新房群體，不用擔心開發商拖延辦證，后期可以更便捷進行流通交易。
太原市房管局局長鄧大亮表示，探索開展“先辦證后變更”，在不突破容積率上限的前提下，對綠地率下浮兩個百分點或建筑密度上浮五個百分點的項目，可在建設工程設計方案審查后辦理建設工程規劃許可證等手續。在辦理商品房預售許可前，完成規劃設計條件和國有土地出讓合同變更手續，對其他審批環節中的小微變更事項積極探索參照本條款“先辦證后變更”。開展房地產項目包聯幫扶對涉及民生、社會穩定的房地產開發項目，建立包聯幫扶工作制度，幫助協調解決項目推進中的各項問題。加強房地產項目統計，對于房地產企業用于抵頂工程欠款的商品房，按規定納入商品房銷售統計范圍，確保應統盡統。
由此，開發商延期交付的借口又少了一個，保證購房者買房后的工期進度，房子可以如期交付。
房屋預售款實行全周期監管“防爛尾”
為規范商品房預售資金的監督管理，維護房地產市場交易秩序，5月10日，山西省住房和城鄉建設廳、中國人民銀行太原中心支行、山西銀保監局發布《山西省商品房預售資金監管辦法》（以下簡稱《辦法》）。《辦法》要求，商品房預售資金監管遵循“專戶專存、專款專用、全程監管、節點控制”的原則，最大程度保障商品房交易雙方的合法權益。
《辦法》明確，監管資金分為重點監管資金和非重點監管資金。項目所在地監管部門可根據項目情況綜合確定重點監管資金總額，但不得低于工程建設預算總額（包括建筑安裝和區內配套建設等費用）的110%，全裝修交付商品房項目，應將裝修成本納入預算總額。
重點監管資金實行專款專用，必須用于有關的工程建設，不得用于支付任何借（貸）款本金和利息、繳納土地款、罰金、營銷費用及房地產開發企業員工工資等費用；在監管賬戶存續期間商業銀行不得擅自扣劃；設立子公司的房地產開發企業集團公司不得抽調。非重點監管資金是指超出監管賬戶內重點監管額度以外的資金。非重點監管資金可由房地產開發企業提取使用，優先用于預售項目工程建設和償還本項目貸款等。
監管部門可以根據房地產開發企業動態考核、信用評價及資產負債情況，適當降低或提高其節點留存重點監管資金額度，但每個節點降低或提高的比例不得超過5%。
《辦法》規定，房地產開發企業如未按規定將商品房預售資金全部存入監管賬戶的、變相逃避商品房預售資金監管的、未按規定使用商品房預售資金的、提供虛假材料的行為。符合上述一條，監管部門責令其限期整改，并可暫停其監管資金撥付，記入企業信用檔案，逾期未改正的可暫停其商品房預售和合同網簽備案，造成嚴重后果的，依法追究其法律責任。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，我省預售資金監管方面政策出臺，對于省一級房地產開發和資金監管等都有較好的指導作用。從政策看，不但可以有效防范項目有爛尾的風險，但也有靈活性和變通性，即有上下浮動5%的規定，這也可以使得一些優質的房企更好地利用政策，更好地實現資金的回籠，從而有效防范“爛尾樓”風險。
打造重點示范項目承諾交付制度“保交樓”
5月23日，太原市發布《關于促進房地產業良性循環和健康發展的若干意見》，共涉及6部分36條內容，覆蓋滿足首套購房需求、保障人才購房需求、支持改善性購房需求、加強住房公積金貸款支持力度等內容。其中，要防范化解重點企業風險，對存在風險隱患的重點企業，按照“保交樓、保民生、保穩定”的目標，確保商品房按期交付，支持銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務，重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難企業的優質項目。
在具體落實政策中，不少購房者最大的擔憂是樓盤不能按時交付。
“新政”已經明確，對太原市在建在售房地產項目統一按照《太原市新建商品房預售資金監管實施細則（試行）》執行監管。預售資金全部進入監管賬戶，房地產企業挪用預售資金和銀行虛假監管等違規行為都將受到嚴懲。此外，太原市將在項目建設上加大督導力度，對拿地未開工或已預售拖延進度等現象開展專項整治行動，已預售項目力爭在24個月內完成交付。防范化解房地產市場風險，整治規范房地產市場秩序。查處未批先售、虛假宣傳、強制交房等違法違規行為；強化商品房預售資金監管，預售資金全部納入監管賬戶；對已辦理抵押的房地產開發項目，嚴禁發放預售許可；對拿地未開工或已預售拖延進度等開展專項整治，已預售項目力爭在24個月內完成交付。
防范化解重點企業風險對存在風險隱患的重點企業按照“保交樓、保民生、保穩定”的目標確保商品房按期交付，支持銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續原則穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難企業的優質項目。打造重點示范項目擇優選擇經營情況良好的房地產項目作為重點項目建立重點項目承諾交付制度和擔保交付制度規定交付時間保證項目按期建成提振市場信心。
山西省房地產業協會副秘書長李峰表示，這一政策其利好是，監管更加嚴格，防范虛假宣傳、強制交房等給購房者帶來的利益損害，保障購房者權益；開發商開發項目如果已進行抵押，嚴禁預售，預售資金全部納入監管賬戶，購房者買房更放心，不用再擔心工期和交付問題；對于長期停工或者斷斷續續施工拖延進度的小區，政府層面督促進行整治，已預售項目在2年內完成交付；針對風險企業的項目，支持優質房地產企業兼并收購，解決“保交樓”問題；建立承諾交付和擔保交付制度，規定交付時間，保證項目按期建成。政府重點示范項目會成為購房者買房的首選目標，更放心也更有保障，畢竟開發商和政府會聯合規定交付時間，承諾交付，擔保交付。
此外，房地產市場的許多問題，都與監管責任不落實有關。在“保交樓”問題上，必須在壓實企業主體責任的同時，壓實職能部門的監管責任。工期、質量、配套、物業、服務、矛盾化解、問題解決等，都是監管部門的責任，也是監管部門的職責。
來源：山西市場導報
編輯：wangdc
