“7月份一線城市商品住宅銷售價格環比微漲，二三線城市環比整體呈降勢。”15日，國家統計局發布的2022年7月份商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示，當前樓市仍處于分化之中。
7月，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有40個和51個，比上月分別增加2個和3個。房價指數面臨繼續降溫的壓力，亟需各地積極出臺政策確保市場復蘇。圖為無錫市惠山區一處樓盤。(資料圖) 孫權 攝圖為無錫市惠山區一處樓盤。
一線城市仍是“領頭羊”
“市場整體處于緩步復蘇狀態，政策在各地釋放的效力依然呈現分化，從區域來看長三角、大灣區和長江中游不少熱點城市的政策放松頻率加快，對市場熱度提升的效果較為明顯。”58安居客房產研究院分院院長張波指出。
國家統計局數據顯示，7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲
幅比上月擴大0.1個百分點。
“一線城市新房、二手房價格環比均上漲，二手房價格環比漲幅較上月擴大。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，一線城市的韌性主要是住房需求支撐性較強。
張波指出，與價格總體上漲相對應的是，北上深7月在政策放松層面依然保持著更多謹慎，這本身和市場穩定復蘇有直接關系，不但房價表現穩定，并且從商品房成交金額，土拍市場的表現來看都可圈可點。
“從新房來看，北上廣單月環比上漲較為明顯，北上均上漲0.5%，這一價格變化和市場供應結構有一定關系。二手房中上海月度上漲0.8%表現最為明顯，也顯示出疫后市場快速復蘇的節奏還在持續。”張波表示。2022年7月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數。 截圖自國家統計局官網2022年7月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數。
二線城市分化持續
“相對而言，多數弱二三線城市住房需求支撐性相對較弱，7月二三線城市房價整體呈下降走勢，二線城市二手房價格環比跌幅較上月擴大。”許小樂說。
國家統計局數據顯示，二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.1%轉為持平；二手住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均下降0.3%，降幅均與上月相同。
“成都、杭州和西安等城市表現較好。這也說明了當前樓市復蘇過程中，有部分重點二線城市表現較好。但其他城市的市場壓力普遍比較大，包括蘭州和南寧等城市樓市偏弱。同時北海安慶等三四線城市也明顯偏弱。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。
這也體現了當前二三線樓市的一大特點——分化還在持續。張波指出，從市場分化表現來看，新一線相比三四線表現更為明顯，同時從新一線政策松綁的節奏來看，大都偏向于分步驟放松的模式，尤其限購和首付比例層面的調整會更偏于保守。
成都樓市在7月的表現依舊亮眼。數據顯示，7月，成都新房價格環比漲幅居全國首位。成都單月新房和二手房分別上漲1%和1.3%，顯示出政策在當地效力釋放更為有力。張波預計，熱點二線城市熱度提升會成為市場持續復蘇的第二股力量。2022年7月70個大中城市二手住宅銷售價格指數。 截圖自國家統計局官網2022年7月70個大中城市二手住宅銷售價格指數。
降溫持續，如何修復？
同日，國家統計局發布的2022年1-7月全國房地產開發投資和銷售數據，1-7月份，商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%，其中住宅銷售面積下降27.1%。商品房銷售額75763億元，下降28.8%，其中住宅銷售額下降31.4%。
“這體現了7月新房市場階段性降溫。”許小樂指出，7月全國商品房和商品住宅銷售面積環比降幅超過45%，銷售額環比降幅均超過40%。累計來看，1-7月新房銷售面積、銷售額累計同比降幅較上月有所擴大。
許小樂認為，新房市場短期銷售下降，一是因為7月部分城市期房項目停工引發業主停 貸事件使得購房者觀望情緒加重，入市節奏放緩；二是因為房企沖刺半年銷售任務結束，開盤量減少，市場銷售季節性回落。
從供應端看，房企投資開工也確有回落。7月商品房開發投資額和新開工面積分別均環比下降30%以上，1-7月累計同比降幅較上月擴大。7月銷售回款下降疊加當月是多數房企償債高峰，房企投資開工動力較弱。
中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，短期來看，各地“保交樓”相關舉措不斷落實，項目復工情況或有所改善，房地產開發投資有望小幅邊際修復。企業資金壓力疊加銷售恢復不明顯下，企業開工力度及意愿或仍較弱。
“因此，修復市場預期是關鍵。”許小樂表示，8月以來地方住房支持性政策仍在加碼，據媒體報道，南京、蘇州等強二線城市降首付。較寬松的信貸和調控政策下，新房項目有序復工、交房，加快房企風險化解才能修復市場預期。
同時，央行MLF意外縮量降價，被不少分析人士認為房貸利率再降或可期，或對房地產市場的預期帶來一定提振。8月15日，央行公布的中期借貸便利(MLF)操作和公開市場逆回購操作的中標利率均下降10個基點。
“從市場的角度來看，短期市場信心修復仍需一定時間，市場調整態勢難改，全國商品房銷售規模同比降幅或仍較大。”陳文靜表示。
張波同樣指出，本輪回暖周期偏長，后續依然需要釋放出更多市場潛力以提振樓市。
來 源：中國新聞網
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