2022年1-5月份,商品住宅銷售面積下降28.1%,商品住宅銷售額下降34.5%,即使4-5月各地因城施策發布了了諸多市場刺激政策,但從目前來看效果遠未達到預期,不僅開發商不好過,地方GDP不好過,行業的參與方也不好過,中介行業尤為表現敏感:頭部企業縮減門店、裁員的消息不絕于耳。例如貝殼,平臺店鋪數量為45777家,同比減少2940家,幅度為6%,我愛我家撤出合肥、煙臺和長沙,終止三城的加盟業務……如何在低迷的市場讓中介尤其是經紀人存活下來?
在傳統的地產中介行業交易鏈條中,房源、客源是經紀人的生產資料,而所有平臺幾乎又把房源、客源、經紀人作為了自身的生產資料,而暖暖房屋把自身定義為所有參與方的生產資料和工具。
以貝殼為例:
“真房源”—貝殼以真房源作為核心競爭力,隨著住建部門政策的完善,如房源“核驗碼”的普及,掛牌房源信息真實性逐漸得到官方的保證,部分城市官方推出了業主直賣房源,如成都、深圳等城市,二手房買家有了更多的渠道選擇及保障,真房源將不會再是貝殼的獨家資源及噱頭;同理,對于58同城系安居客等以收取端口費為盈利模式的經紀人獲客平臺,對于經紀人房源發布的要求也更會更高。
ACN經紀人合作模式—貝殼通過加盟的方式基于房源共享調動各中介公司和經紀人的積極性;一方面,隨著市場下行,貝殼2.7%左右的傭金費率高于業內平均水平,而房產作為大宗交易傭金增加的購房成本不是小數,在整體市場失去了客戶吸引力;另一方面,ACN模式的副作用開始凸顯。由于交易量減少,加盟費用、貝殼平臺分傭等成本居高不小,中介公司和經紀人們為了保障自身的收入,不再積極共享房源信息。協作交易涉及的人員較多,成交的時間成本拉長,由此對經紀人收入結算也造成影響。
政策調控、市場下行、行業生變…如何應對新的變化?如何快速的響應用戶及市場的需求?如何滿足交易多方更高的服務需求?再紅海的市場也會有新鮮血液的注入,正如馬化騰所說:互聯網的競爭是生死時速 ,從來沒有先來后到一說:上海的大房鴨、北京的反手猴通過交易服務費打包的方式,不再提及傭金比例,大幅降低交易成本,都用他們自己的方式在改良傳統中介模式,而他們在當地斬獲頗豐,有不小的影響力;最近暖暖科技旗下的暖暖房屋APP正式上線,相對于傳統的中介模式,不乏創新和亮點:
亮點1:業主房源掛牌—暖暖房屋正式把業主掛牌房源作為做一種獨立的房源展示,為買賣雙方提供了直接的溝通交流平臺,交易信息更加透明,交易決策流程也會更快,運營方僅收取最多買家600元的平臺技術服務費,相對傳統傭金比例似乎可忽略不計。
亮點2:全平臺協作模式—不同于貝殼ACN模式,暖暖房屋減少了協作方,同時把協作主動權以及傭金比例設置留給經紀人(公司),最大限度調動經紀人的積極性;因為客源由平臺流量帶來,為了提高交易效率,平臺僅對帶看服務強制要求經紀人房源公開協作,任何執行帶看服務的經紀人將獲得100元/次的帶看收益。
亮點3:在線搶單模式—平臺的服務訂單分為咨詢服務單、帶看服務、交易服務、金融服務、交割服務,由買家根據需求購買相應服務后形成訂單并進入訂單池,入駐的經紀人會員通過在線搶單的模式獲得該訂單,對于經紀人會員在搶單機會次數、獲得訂單數量沒有限制,意味著經紀人在服務時間不沖突的前提下可同時執行多個服務訂單,讓經紀人的收益最大化。
亮點4:超低端口費+平臺不分傭—通過搶單模式經紀人在平臺獲得訂單后開始服務,服務結束后由服務對象在線提交服務反饋,平臺根據服務結果反饋把相應的服務費用結算給經紀人,結算傭金時間更短,同時,平臺除收取經紀人入會費用(約1元/天)以外,后期不會對經紀人在發布房源、推廣位置等常用功能環節設置收費,無論新房還是二手房平臺不分傭、扣傭,讓經紀人(公司)的收益最大化。
亮點5:菜單式按需購買—不同于傳統的二手房中介收費模式,暖暖房屋把中介服務購買的主動權、自由權交還給買家,買家根據自身的需要購買相應的服務,就好比在餐廳吃飯,想吃什么點什么;雖然還是按照固定比例收取費用,但充分保障了買家的自主權。
亮點6:中介服務監督—經紀人在訂單結算后必須由服務對象提交反饋后方可結算傭金,通過這種方式提高經紀人服務的達成率和服務水準,同時,反饋還將從多個維度評估經紀人的服務水平并形成后臺數據,將直接影響經紀人在線搶單效率,直白說就是服務水平反饋評價高,那么經紀人在平臺就有機會搶得數量更多、傭金更高的服務單;平臺對于經紀人采取“嚴進嚴出”機制:經紀人須提供實名認證、從業資格證等證件,驗核通過方使用平臺功能,對于平臺經紀人違規1次則可能被取消服務資格并永久拉黑。
亮點7:房屋直租—房東直租的房源放眼整個行業都屈指可數,因為房東直租不能帶來直接受益,暖暖房屋把直租作為平臺一個主營業務,對房源采取多重驗核確保為房東直租,目的就是要填補市場空白,為租賃雙方帶來更多的交易選擇。
暖暖房屋APP作為傳統中介服務市場的一個新生力量,他們的產品設定是否能經得起市場考驗還是個未知數,從業務邏輯上看,他們不僅要做類似安居客的流量平臺,還要做經紀人的開放協作平臺,還要做第三方的服務監督平臺,說他們“要做中介的中介”一點不為過;但暖暖房屋不以中介傭金作為收益來源避開了與整個不動產交易鏈條上利益關聯方的矛盾,不僅能在經紀人服務監督上做到公平、公正,同時也能在這條賽道上走得更遠,
整體來看:暖暖房屋平臺不參與中介服務,自身運營成本很低,把“降低不動產交易成本作為江湖使命”在產品設計及邏輯上表現得淋漓盡致,從暖暖房屋的愿景“打造不動產全生命周期自主管理平臺”中大概能對他們的野心略知一二。
樓市將何去何從?不可質疑的是“穩”將是大趨勢、新常態:樓市交易量、價齊穩,不會大起大落,在可見的交易份額里面,誰真心為用戶考慮誰就能獲得用戶的最終選擇,我們拭目以待。
部分素材來源:
1.澎湃:巨虧17億,又遭渾水狙擊,貝殼找房何去何從?
2.中國房地產網:北京止跌,深圳腰斬:二手房交易里的樓市江湖
3.ZAKER:2021 年十大“失意”互聯網公司
