商品房預售資金監管制度旨在保障預售資金安全，確保項目順利竣工交付，維護購房者合法權益。記者3日從長沙市住建局獲悉，市政府辦公廳日前出臺《關于進一步加強商品房預售資金監管的通知》。
根據《通知》，長沙將對全市商品房預售資金采取“全額全程、流向流量、監測監管”方式，強化“政府監控、銀行監管”模式，要求購房人交存的定金、首付款，商業銀行和公積金中心發放的按揭貸款等購房款，全部通過監測專戶存入到監管賬戶，對資金流向進行全程監測，對項目工程建設款實施重點監管，保證資金“留在項目、留在當地”，優先用于項目建設，保障房地產項目竣工交付，促進房地產市場健康平穩發展。
監管：設專戶對預售資金進行全程監測
商品房預售資金監管是指由房地產行政主管部門會同銀行，對商品房預售資金實施第三方監管，房地產開發企業須將預售資金存入銀行專用監管賬戶。
《通知》對涉及商品房預售資金監管的相關部門和單位職能職責進行了明確。具體而言，市住建部門作為預售資金監管部門，負責資金監督管理，建立健全預售資金監管系統；市房屋交易管理中心具體負責事務性工作。中國人民銀行長沙中心支行負責管理商業銀行辦理預售資金監管賬戶（以下簡稱監管賬戶）的開立、變更和撤銷業務，指導監管銀行做好監管賬戶管理工作。湖南銀保監局負責對監管銀行預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查。監管銀行負責預售資金的撥付，撥付前，應核實項目的工程進度，并根據工程進度、資金使用計劃以及三方協議的約定，進行嚴格審核。
《通知》明確，預售資金監管期限，自取得商品房預售許可證起至房屋竣工驗收備案止。取得商品房預售許可證前，房地產開發企業應選擇一家符合預售資金監管條件的商業銀行作為監管銀行，交易中心依據監管部門的授權，按規定與房地產開發企業、監管銀行簽訂預售資金監管三方協議，對監管賬戶的設立及預售資金收存、支出和解控等具體事宜進行約定。
長沙將設立市房屋交易資金監測專戶的子賬戶，作為預售資金監測專戶（以下簡稱監測專戶），對預售資金的交存和支出進行監測。購房人交存的定金、首付款、商業銀行和公積金中心發放的按揭貸款和其他形式的購房款等預售資金，應全部通過監測專戶存入到監管賬戶；辦理商品房買賣合同網簽備案時，預售資金應按要求存入監管賬戶。監管賬戶內資金的支付，也應通過監測專戶進行。
支出：對工程建設款重點監管，確保“留在項目”
商品房預售資金是房地產開發企業的重要現金流來源，也是項目建設的重要資金來源。《通知》規定，對確保項目竣工交付所需的建設工程款、建筑材料款、設備款等與本項目工程建設密切相關的款項，實施重點監管。
重點監管資金額度如何確定？市住建局相關負責人介紹，根據長沙實際情況，本著既有利于推進項目建設，又有利于營造良好營商環境的宗旨，依據商品房項目建設工程造價、施工合同金額、項目交付使用條件及工程進度等因素，結合商品房銷售價格進行綜合確定，重點監管資金額度為預售資金總額的20%；主體驗收后，重點監管額度不得低于預售資金總額的10%；房屋竣工驗收備案后，方可解除全部預售資金的監管。
重點監管額度內的資金，為重點監管資金。為了減輕開發商負擔，《通知》還明確，開發企業可憑銀行出具的見索即付性獨立保函等額替代重點監管資金，保函有效期至少應超過項目預計竣工驗收備案時間2個月。如項目未能按期完工，房地產開發企業應辦理保函的延期手續，否則，應當補足重點監管資金。
《通知》明確，監管賬戶內的預售資金應首先用于項目的工程建設。重點監管資金必須用于支付該項目的建設工程價款和材料設備款；非重點監管資金，在保證項目工程進度和房屋按期竣工交付的前提下，可由房地產開發企業提取使用。買賣雙方解除商品房買賣合同的，已存入監管賬戶的購房款可退還給原購房人。
所有預售資金，監管銀行不得擅自扣劃；按照“留在項目、留在當地”的原則，房地產開發企業不得擅自將資金挪作他用，設立子公司的房地產開發企業，集團公司不得擅自抽調。
此外，為增加房地產開發企業資金流動性，企業在取得預售許可證1個月后，已售房價款未能達到預售資金總額的40%，在確保已售房價款留足20%后，可將其余預售資金用于本項目的工程建設。
系統：建立解控臺賬，加強資金流向流量監控
記者了解到，市住建局目前已建立預售資金監管系統，房地產開發企業、監管銀行、貸款銀行、公積金管理中心、區住房城鄉建設部門均須與預售資金監管系統對接，實現相關數據的實時交換。
《通知》規定，監管銀行應加強對預售資金流向和流量的監控，建立預售資金解控臺賬，實時將監管賬戶內資金收存、支出的銀行流水反饋至預售資金監管系統。區住建部門應及時將預售資金監測監管情況報轄區政府掌握，履行好屬地責任，做好項目的日常監管和風險防控工作。監管部門應加強對監測專戶和監管賬戶的動態管理。
各監管部門如發現房地產開發企業、監管銀行、貸款銀行等存在違規行為的，應及時進行查處，監管銀行有違反預售資金監管要求的，依約定取消其監管資格。房地產開發企業違反規定或未按三方協議約定收存、支出和使用預售資金，或提供虛假材料支出預售資金的，監管部門可根據約定對其進行處理，依法依規將其違法違規行為作為不良信息記入到市住建部門信用信息管理系統。
來源：長沙晚報
編輯：wangdc
