2021年中國物業服務百強企業的管理面積均值增至近5700萬平，市場份額突破五成，行業集中度進一步加強；百強企業基礎物業服務收入持續增長，業務增值服務占比達55%；多種經營收入均值3.19億元，增速約為基礎物業服務收入的兩倍，多種經營利潤貢獻占比超50%。
隨著數字經濟、數字政府、新基建的加速推進，智慧城市成為未來城市發展的方向，作為其中最重要的組成部分之一，智慧社區的建設也進行得如火如荼。
那么，中小物業需要建設智慧社區嗎？為什么？
一、中小物業建設智慧社區是城市發展的必然趨勢。
社區是城市的細胞，社區智慧化是智慧城市治理中必不可少的組成部分，在新基建中承擔“毛細血管”的重要作用。
近年來，城鎮化發展加速，各省市陸續頒發相關法律及法規，建立當地物業管理行業監管框架，助力物業管理服務規范化、規模化發展。
為增強居民在生活環境內的幸福感提升，中國十四五規劃綱要提出，推進智慧社區建設，依托社區數字化平臺和線下社區服務機構，建設便民惠民智慧服務圈，提供線上線下融合的社區生活服務、社區治理及公共服務、智能小區等服務。
因此，智慧社區的建設，對優化配置資源、完善社區服務、提升管理能力、增進居民福利具有重要意義，也是城市發展的必然趨勢。
二、
隨著物業行業集中度不斷提高，建設智慧社區是中小物業打破行業“馬太效應”，避免被行業淘汰或頭部物企吞并的必要甚至唯一手段。
物業管理行業正呈現出強者恒強的發展態勢。一方面，隨著城鎮化加速和資本的推動，頭部物業服務企業管理面積、營收規模等核心業務指標快速增長，頭部物業服務企業收并購提速，行業集中度不斷提高。
2021年，我國物業管理企業總數將近7萬余家，住宅物業管理規模達到120多億平方米。中指研究院發布《2022中國物業服務百強企業研究報告》指出，中國物業服務百強企業2021年的管理面積均值已增至近5700萬平，市場份額升至52.31%，行業集中度進一步加強。百強企業新增管理面積中，超過半數來源于第三方項目，并購為首要驅動力。而中小微物業服務企業的營收和在管面積則存在不斷收縮的風險。
圖：2018-2021年百強企業合約面積、管理面積及市場份額變化情況
另一方面，在管理領域上，由于馬太效應的存在，頭部物業服務企業通過收并購、業務賦能、科技應用以及股權合作等形式，進一步占據了物業管理行業的新增領域、新增業務等市場空間的絕大部分，也占據了行業利潤最為豐厚的大部分新型業務領域。
2021年，百強企業營業收入均值達13.40億元，同比增速較上年提升1.4個百分點。TOP10企業營業收入均值達107.78億元，同比增速達50.17%。中小微物業服務企業由于自身實力弱小、市場競爭力不強等因素而面臨生存空間遭受擠壓的窘境。
圖：2018-2021年百強企業營業收入均值與增速情況
截至2022年7月31日，物業管理行業上市企業總數達59家。此時，若中小物業不及時通過智慧化的手段提升自身競爭力，以高水平的管理服務服務好市場客戶，則極有可能面臨被大型集團物業吞并的風險。
三、頭部物企紛紛切入城市服務賽道，形成更高的行業標準和準入門檻，勢必倒逼中小物業跟進智慧化水平建設。
2021年，地產行業發生劇變，物業企業也在奮力開拓新的業務賽道。不少大型物業集團開始切入城市服務賽道，從單一項目管理向生活+城市服務轉型。
城市服務，即以公共服務為載體，以城市空間運營、產業支持發展、社區民生服務為主要領域，通過數字化賦能與智慧化手段，實現規模化、一體化運營，為政府、企業和居民提供綜合服務。
圖：物業管理行業多維度延伸服務空間
對于城市服務這一概念，雖然不同物業企業的實際理解不盡相同，但實現方式都離不開智慧社區的信息化平臺建設。
硬件方面，通過對設施設備進行信息化、智能化升級改造，打通各類線上服務場景，為業主提供更智能化的服務；軟件方面，建立智能化管控運營平臺，以標準化服務體系和CRM、SaaS、ERP等管理系統，將整個片區甚至整個城市的物業服務納入統一管理，再往上接入城市大腦平臺，實現規模化、一體化運營。
在大型企業發展城市服務賽道的當下和將來，智慧社區建設已經成為實現城市服務建設的標準選項，標準化、規模化的智慧社區建設將成為常態。與此同時，新的智慧社區信息化標準和門檻也將成為必然產物，進一步倒逼中小物業公司盡快跟進和提升自身的信息化水平和服務水平，以免最終被迫“出局”。
四、
中小物業自身“人力成本高”“業主滿意度低”“物業費收繳難”等痛點，也急需建設智慧社區謀求破局，以此實現降本、提質，發展多元化業務新增利潤。
首先，傳統的物業管理模式屬于典型的勞動密集型行業，人工成本逐年增加，傳統中小物業的人工費用占據了物業支出的80%左右，且基層物業從業者能力和學歷層次不齊，管理越來越困難。
其次，物業是個微利行業，主要收入為物業費，廣告等其他收入占比很小。物業費價格作為中國最穩定的價格之一，調整周期長、幅度小，遠遠跟不上物價及工資的漲幅。
此外，由于傳統的管理模式容易導致服務響應不及時、業務體驗感不足，進一步影響中小物業費收繳率，導致盈利空間和服務質量受限，甚至面臨虧損。
為了應對傳統物業行業痛點，不少物業管理公司加大智慧社區投資以發展出多元化業務、削減勞工成本并提升盈利能力，智慧化轉型成為物業企業戰略性布局的重要支柱。
根據中指院的資料，服務質量得到提升的物業管理公司還可收取較高的服務費。同時，智慧社區推動物業發展多元化增值服務，業主為此買單的意愿也會更高。
物業服務百強企業率先順應這一趨勢，加速與移動互聯、大數據、人工智能等新技術融合的廣度和深度，優化其傳統的物業管理服務。據統計，早在2017年，TOP10物企就全部擁有了自己的APP，TOP11-30企業中95%擁有自己的APP，而TOP51-100企業中也有近50%的企業上線了自身的物管APP。
智慧社區建設的投入回報也清晰顯現，人力成本率降本明顯。隨著部分企業引入“智慧物業”等相關系統及設備，一定程度上實現了對人員的替代；2021年百強企業人員費用占總營業成本的58.39%，平均營業成本率減少至74.89%，連續多年下降。
圖：2018-2021年百強企業營業成本均值及平均營業成本率情況
從收入構成看，多元化增值服務收入大幅提升。2021年，百強企業基礎物業服務收入持續增長，均值高達10.22億元，首次突破十億大關，業務增值服務占比達55%；多種經營收入均值3.19億元，增速約為基礎物業服務收入的兩倍，多種經營利潤貢獻占比超50%。
圖：2020-2021年百強企業多種經營收入結構
所以，無論是國家政策紅利、行業發展風向，還是從行業競爭格局和現狀、以及中小物業目前面臨的困境來看，中小物業公司依托以SaaS服務模式為核心的管理系統，提高自身經營管理效率和物業服務質量，已成為刻不容緩的最佳破局途徑。
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