近日，仲量聯行發布的數據顯示，2022年全年深圳甲級辦公樓的凈吸納量（新增租賃需求-退租）約為83萬平方米，僅為2021年的六成左右，其中超50%為總部自用需求。仲量聯行深圳商業地產部總監李文杰對媒體表示，2022年，企業普遍有兩個主題，一個是“降本增效”，另一個是“業務歸核”，企業更加謹慎的控制成本，逐漸從一些暫時不賺錢的非核心業務退出，因此，2022年，發生了不少企業大面積退租的情況。
分行業來看，互聯網企業持續結構性調整，除了因精簡業務選擇退租或取消擴租計劃之外，也有整合零散的老舊物業，集中搬遷到性價比更高的新樓宇；作為辦公樓去化主力之一的金融行業，租賃需求則相對穩健，其中銀行、證券、基金和保險等傳統金融業租賃成交表現堅挺；值得注意的是，半導體芯片、新能源汽車和游戲等新興高科技行業在租賃市場的表現較為亮眼，成交量占比均有顯著上升。盡管科技互聯網行業的需求有所降低，但2022年，科技互聯網與金融行業在深圳甲級辦公樓的需求仍然占據主要地位，租賃面積占比分別為32%和31%。
從不同的區域市場來看，2022年，前海片區的需求比較突出，全年凈吸納量近23萬平方米，在深圳新興子市場中遙遙領先。據李文杰介紹，2022年，前海的進出口額，特別是前海跨境電商進出口額同比增長迅猛。另外，截至2022年12月5日，前海已吸引了80家風投創投、私募證券投資、國際資管等機構進駐。
前海，一般指前海深港現代服務業合作區，位于南山半島西部，2010年8月，國務院批復同意《前海深港現代服務業合作區總體發展規劃》，明確把前海建設成為粵港現代服務業創新合作示范區。作為新興片區，前海的甲級辦公樓空置率向來高于全市平均水平，仲量聯行的數據顯示，2020年以前，前海片區的空置率在60%左右，不過，隨著企業的入住，2020年以來，前海甲級辦公樓的空置率持續下降，2022年末，已經降至31.5%。
供應端，2022年，深圳甲級辦公樓錄得145平方米的新增供應，其中約七成供應來自南山區，近兩成位于福田區。在供大于求的情況下，2022年四季度，深圳甲級辦公樓的空置率較三季度上升1.4個百分點，至年末錄得23.1%，同比上漲約2.8個百分點。
李文杰對媒體透露，行業內普遍認為空置率12%是甲級辦公樓供需比較理想的狀態，能夠達到供需平衡。2016年以前，深圳的甲級辦公樓處于供不應求的狀態；隨著供應的增加，2017年—2019年，處于供需兩旺的階段；2020年至今，則處于供過于求，供需失衡的狀態。李文杰預計，未來三、四年，供需失衡的狀態不會改變，空置率可能還會上升。
供過于求的情況下，深圳甲級辦公樓處于租方市場，2022年整體租金同比下降6.5%至181元/平/月。相比2022年上半年，2022年下半年租金降幅有所加大，四季度約有一半的樓宇租金有所下調，僅極少數優質樓宇租金上升。
2022年12月，有深圳市南山區某科技公司的員工對第一財經表示，其所在的公司花更便宜的價格租到了各方面條件都優于此前的新辦公室，新的辦公室面積更大，離地鐵站更近，配套更好，租金每個月還便宜了五千元左右。福田區的寫字樓租賃中介也對第一財經表示，相比2021年同期，2022年，福田中心區的寫字樓租金大概下降了5—10元/平/月左右，
面對商辦寫字樓的供過于求，商品住宅的供不應求，2020年以來，深圳已經開始進行“商改住”的規劃調整。2022年10月，深圳市規劃和自然資源局發布“商改住”調規公告，將寶安寶中、寶安國際會展城、龍華深圳北站、光明中心區4塊地由于原規劃的商業用地調整為二類居住用地，共涉及用地面積約5.16萬平，建筑面積約24.7萬平。
對于商辦寫字樓較高的空置率以及租金下滑，李文杰則從產業的角度給出了不同的觀點，他對媒體表示，如果站在開發商的角度，肯定是希望空置率低，租金高，投資回報率高，不過，站在政府的角度，租金下跌是有一定合理性的，即較低的租金有利于產業招商，一個城市產業招商的能力也是城市競爭力的體現，深圳是在走一條不同于香港的，用空間換取產業培育的道路。李文杰還提及，當前，深圳不少商業用地出讓的對象已經不是以往的傳統開發商，而是一些大型的科技企業，“專精特新”類的企業。
來源：仲量聯行
編輯：jinbao
