2022年的房地產市場銷售規模創下2016年以來新低，全年銷售面積約14.5萬㎡，較去年同期下降20%；銷售額約為13.5億元，較去年同期下降22%。由于近兩年拿地規模銳減，在資金承壓下，房企新開工動力不足，2023年，整體銷售規模難以呈現大幅上漲，全年成交規模或與今年基本持平。我們預計，2023年全國商品房銷售面積上升5%，銷售額上升4%，銷售面積15萬㎡，銷售金額約為14億元。從2023年年內趨勢來看，2023年房地產市場將擺脫疫情防控的拖累，保交樓專項借款的落地也減緩購房者對于交付的擔憂，行業風險進一步縮減，購房信心逐步恢復。2022年市場下行的根本原因在于經濟拖累地產，居民收入預期降低，購買力弱，居民購房信心回升后還有待經濟好轉，因此我們預計2023年上半年市場仍在恢復期，明年的市場前低后高，年中銷售規模轉正，全年成交水平與今年基本保持一致。
二手房成交比重有望進一步上升。近幾年，中國一些重點城市已經進入存量房時代，尤其是一線城市，二手房成交占比大于新房成交占比。根據諸葛找房數據研究中心監測重點20城數據來看，2022年1-11月，二手房成交占比51%，已經超過50%。從城市上看，2022年一些熱點二線城市加速進入存量房市場，如重慶、天津2022年二手房成交占比超60%。2021年，由于二手房小區參考價格的發酵，二手房成交占比略有下降。2022年購房者出于對新房交付的擔憂二手房更受到購房者的青睞，二手房成交占比進一步走高，且在集中停貸事件后，二手房環比增速明顯高于新房。2023年，房企走出資金風險還需要時間，購房者對新房交付的擔憂仍存，外加上在二手房高庫存下，價格較為平穩，購房者有更多選擇的空間，預計二手房成交比重進一步上升。
2022年新房房價有望加速企穩，二手房價繼續承壓。目前的房價正處在下探的周期，根據國家統計局數據顯示，無論是新房還是二手房，70大中城房價同比指數連續多月下滑；從環比指數上看，70大中城房價新房連續15個月下滑，二手房連續16個月下滑。在今年銷售端創6年來新低的背景下，企業降價跑量，價格上漲動力不足，長時間處于下行周期。分等級城市看，一線城市房價更為堅挺，處于上升階段，二線及三四線房價下滑，三四線的降幅最大。
展望2023年，預計企業降價態勢難改，雖然銷售逐步回穩，但房價變化滯后于銷售變化，上半年房價上漲動力仍不足，預計房價仍呈小幅下跌的態勢，隨著金融16條對房企的資金支持的落地，房企降價促銷的手段或將減緩，新房價格跌幅收窄，下半年有望轉升。2023年二手房房價或繼續承壓，價格漲幅不及新房，主要是由于退稅政策的出臺，全國二手房掛牌量激增，影響房價預期，預計2023年二手房繼續趨于穩中趨降的局面。
來源：諸葛找房數據研究中心
編輯：jinbao
