美通社消息，高力國際舉辦“篤行致遠(yuǎn) 重新啟程 — 高力國際華北第四季度發(fā)布會 ”，對2022年四季度華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的各業(yè)務(wù)板塊表現(xiàn)進(jìn)行回顧，并對2023年做出展望。
2022年北京辦公樓市場分化嚴(yán)重，甲級寫字樓市場需求如期恢復(fù)。高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，雖然今年四季度北京再度受到疫情的影響，但無法阻止北京甲級寫字樓市場需求的結(jié)構(gòu)性恢復(fù)，第四季度市場凈吸納量已經(jīng)轉(zhuǎn)正，達(dá)到4.2萬平方米，符合高力國際三季度的預(yù)判。2022年需求走勢類似2020年的觸底回升的走勢，由于第二季度和第三季度凈吸納量都是負(fù)值，因此年度凈吸納量從2021年的113萬平方米快速冷卻到-2,100平方米。在供給側(cè)，原計劃在四季度入市的新項目均延遲到了2023年，全年核心甲級寫字樓市場僅有一個新項目入市，2022年的新增供應(yīng)壓力大幅減小。需求持續(xù)回升，供應(yīng)壓力減小，年末空置率回落到16.0%，租金環(huán)比下滑1.7%至331元每月每平米。
“相較于甲級寫字樓市場，乙級市場和產(chǎn)業(yè)園市場則面臨著更大壓力，需求側(cè)表現(xiàn)依然疲軟。”高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海說。
第四季度，北京乙級市場凈吸納量為-6.5萬平方米，產(chǎn)業(yè)園市場為-12萬平方米。從全年來看，乙級的年度凈吸納量從去年的33.5萬平方米降低到-15.8萬平方米，產(chǎn)業(yè)園從142萬平方米降低到-22.7萬平方米。兩個市場需求在四季度均未出現(xiàn)實質(zhì)性恢復(fù)，且全年需求側(cè)表現(xiàn)持續(xù)疲軟，其中北部子市場，如中關(guān)村、望京酒仙橋和上地，目前都處于需求不足和主力租戶行業(yè)面積調(diào)整的階段，全年凈吸納量分別為-6.8萬平方米，-9.6萬平方米和-20.4萬平方米。中關(guān)村和上地年末空置率分別同比上升7.2%和7.7%，達(dá)到11.1%和15.2%；望京酒仙橋在雙重壓力下，空置率同比上漲超過20%，達(dá)到28.7%。
多種因素綜合導(dǎo)致2022年市場行情急轉(zhuǎn)直下。在沒有新增供應(yīng)壓力的情況下，市場行情出現(xiàn)快速反轉(zhuǎn)，部分子市場空置率出現(xiàn)大幅上升主要是由于需求不足和退租面積增多所致。高力國際華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陸明表示，分析總結(jié)影響2022年市場需求走勢的核心因素有四個：
疫情封控持續(xù)影響寫字樓租賃的活躍度；
1、企業(yè)普遍持保守預(yù)期，辦公擴(kuò)張意愿不足；
2、多數(shù)企業(yè)在辦公租賃上維持降本增效的策略；
3、作為創(chuàng)造最多增量需求的行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)的辦公需求大幅萎縮：
4、行業(yè)發(fā)展環(huán)境出現(xiàn)變化，流量紅利消失，行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型時期；
5、完成大面積租賃后，互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)有進(jìn)行辦公面積整合的需求。
以2021年需求最強勁的互聯(lián)網(wǎng)科技為例，在超過5000平米的大宗租賃成交（不含續(xù)租）中，2021年該行業(yè)在全辦公樓市場一共租賃了超過130萬平米的辦公面積，而2022年大幅縮減到只有不到30萬平米，不及去年的25%。如果不是金融行業(yè)對于北京辦公樓市場的需求支撐，今年的辦公樓市場行情將會更加困難。
展望2023年的市場走勢，需求側(cè)持續(xù)回暖可期，但空置率上漲估計無法避免。需求側(cè)持續(xù)恢復(fù)需要上面提及的四點核心因素出現(xiàn)積極的改變。然而，還需要看到2023年上升的供給側(cè)壓力，特別是北部互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)集聚的子市場在明年依然會面臨供大于求和企業(yè)持續(xù)退租的影響。明年有超過64萬平米的新增甲級項目入市，累積的新增供應(yīng)壓力將在2023年集中釋放，其中在北部子市場就有29萬平方米新增甲級項目，還有近40到50萬平米的待退面積。需求恢復(fù)需要時間，疊加短期內(nèi)新增供應(yīng)集中放量和不斷釋放的退租面積影響，高力國際華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陸明說，我們預(yù)計明年的市場空置大概率會上升3-5個百分點，市場凈有效租金受制于北部市場的疲軟將持續(xù)小幅下行。
來源：美通社、高力國際
編輯：jinbao
