在多方位政策調整以及經濟回暖預期下，多家機構預測2023年北京寫字樓市場將出現回暖，同時供應量的增加也會在一定程度上拉高空置率。
高力國際12月26日發布報告顯示，2022年，北京辦公樓市場全年凈吸納量為-38.7萬平方米，較去年凈吸納量289.1萬平方米大幅下滑，空置率為16.1%，同比增長2.2個百分點，凈有效租金較去年同期下滑3.5%。
報告指出，市場分化情況較為嚴重，甲級寫字樓市場在第四季度出現了明顯恢復，全年需求呈現“觸底回升”走勢，而乙級市場和產業園市場則面臨著較大壓力，需求側表現疲軟。
受寫字樓市場租賃端及投資市場信心低迷影響，今年以來，北京大宗交易市場活躍度較低。
高力國際資本市場及投資服務副董事閆寒指出，2022年截止目前，北京寫字樓市場共實現24起大宗交易，成交面積97萬平方米，總成交金額253.9億元，雖然第四季度開始市場流動性明顯提升，并且有兩宗面積較大交易，但同比去年600億大宗交易額有明顯下降。
今年第四季度，北京甲級寫字樓市場需求持續小幅回暖，凈吸納量轉正至4.2萬平方米，但由于二、三季度凈吸納量都是負值，導致全年并未被年底的回暖拉回正值。
在供給側，原計劃在四季度入市的新項目均延遲到了2023年，全年核心甲級寫字樓市場僅有一個新項目入市，2022年的新增供應壓力大幅減小，空置率同比增加1個百分點，租金環比下滑1.7%至331元/月/平方米。
高力國際華北區研究部負責人陸明分析認為，影響2022年市場需求走勢的核心因素有四個，分別是疫情封控持續影響、企業保守預期下辦公擴張意愿不足、多數企業在辦公租賃上維持降本增效策略以及互聯網科技企業的辦公需求大幅萎縮。
“如果不是金融行業對于北京辦公樓市場的需求支撐，今年的辦公樓市場行情將會更加困難。”陸明表示。
據世邦魏理仕研究部統計，過去三年，非銀行金融和科技互聯網兩大領域的創新發展是北京辦公需求的“雙引擎”，金融業和TMT合計租賃面積占比三年間提升4.2個百分點至50.8%，其中金融業今年的甲級寫字樓租賃面積占比高達30%。
因此，在市場波動之下，金融行業較為集中的核心商圈表現依舊堅挺。高力國際數據顯示，2022年，CBD、東城商務區以及金融街寫字樓出租率較為穩定，正在建設中的麗澤金融商務區吸納量增長最明顯。
另據仲量聯行統計，過去8年間，生命科學行業對甲級辦公樓的需求增長率居第一名，CBD也是生命科學行業在京的主要聚集區域，吸引了全市甲級辦公樓市場中45%的生命科學企業。
作為2021年需求最強勁的行業，互聯網科技今年的租賃需求出現了大幅縮減。高力國際數據顯示，在超過5000平米的大宗租賃成交（不含續租）中，2021年該行業在全辦公樓市場一共租賃了超過130萬平米的辦公面積，而2022年大幅縮減到只有不到30萬平米，不及去年的25%。
即使互聯網頭部企業在行業調整周期有整合辦公空間的需求，但由于大部分退租面積集中在非標、改造項目，所以年初的退租行為對于高端辦公樓市場影響甚微，互聯網企業仍為甲級寫字樓市場主力。
受影響更大的是乙級、產業園市場，僅2022年第一季度，產業園市場就出現快速降溫，互聯網科技企業租賃成交占比大幅下降到22%左右，相比以往季度超過50%的成交占比，擴張速度大幅放緩。
截止今年底，互聯網科技行業集聚的北部子市場，如望京酒仙橋、中關村和上地，目前都處于需求不足和主力租戶行業面積調整的階段，空置率分別同比上漲20%、7.2%及7.7%。
高力國際華北區董事總經理嚴區海對此表示，“十四五”期間將是深化產業結構調整的關鍵時期，而互聯網企業的轉型只是整體產業結構調整的一個縮影。當頭部企業開始調整，而后續的行業生力軍還不足以支撐經濟和行業發展的時候，就會形成行業發展的空檔期。
這個時期也是辦公樓市場發展環境的復雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時期。辦公樓市場作為產業變革的承載地，見證并享受了產業興盛帶來的發展紅利，同樣也需要被動地去承受產業變革帶來的陣痛，陪伴企業共同成長。
展望2023年北京寫字樓市場整體走勢，高力國際認為，需求側持續回暖可期，但空置率上漲也因客觀因素而無法避免。
嚴區海表示，疫情對于2023年的影響將在一季度之后逐漸轉弱，對辦公樓租賃市場活躍度的影響也將大幅降低。另外，年末的中央經濟工作會議再次強調保證經濟增長的總基調，隨著市場轉好預期的增強，企業擴張的意愿也會持續改善，有助于辦公需求的釋放。
與此同時，2023年，北京辦公樓市場供應量的增加會在一定程度上拉高空置率。
2023年，將有超過64萬平方米的新增甲級項目入市，累積的新增供應壓力將集中釋放，其中在北部子市場就有29萬平方米新增甲級項目，還有近40-50萬平方米的待退面積。特別是北部互聯網科技行業集聚的子市場，2023年依然會面臨供大于求和企業持續退租的影響。
“需求恢復需要時間，疊加短期內新增供應集中放量和不斷釋放的退租面積影響。”陸明預計，明年北京甲級寫字樓市場空置大概率會上升3-5個百分點，市場凈有效租金受制于北部市場的疲軟將持續小幅下行。
仲量聯行華北區研究部負責人米陽也持類似觀點，預計市場需求將在2023年上半年初見平穩復蘇訊號，有大面積空置的項目業主將采取更為激進的租賃策略，租金將進一步觸底。2023年下半年市場將止跌企穩，實現小幅復蘇。
來源：仲量聯行、世邦魏理仕、高力國際
編輯：jinbao
