2022年12月28日，第一太平戴維斯舉行2022年廣州房地產市場云端分享會，權威發布《廣州房地產市場2022年回顧與展望》報告。第一太平戴維斯廣州董事總經理、華南區副董事長劉蔚海，華南區市場研究部負責人謝靖宇，第一太平戴維斯廣州住宅銷售部負責人劉曉思，第一太平戴維斯華南區物業及資產管理部高級助理董事呂艷媚等出席了此次活動，與眾多廣州主流媒體一同回顧了今年廣州房地產市場情況，展望未來發展趨勢。
第一太平戴維斯廣州董事總經理、華南區副董事長劉蔚海在致辭中表示：“隨著廣州優化完善疫情防控措施，經濟社會環境逐步恢復秩序，以及2022年底以來的防疫和房地產市場若干重大政策調整變化,都將為2023年的全面復蘇注入更多新的活力。第一太平戴維斯深耕廣州市場25余年，未來將持續緊隨宏觀政策導向以及市場發展新趨勢，助推行業轉型升級邁入新的高度，開創灣區城市高質量發展的新篇章。”
邁向行業新階段 共探綠色住宅未來
近日，政府發布房地產金融相關的信貸支持工具、債券融資支持工具、股權融資工具“三箭連發”，加速房地產市場恢復發展。中央經濟工作會議中也釋放出積極信號，強調房地產是國民經濟的支柱產業，將加速推動房地產業向新發展模式平穩過渡，一系列利好政策為后疫情時代的行業持續發展指明了新方向。
第一太平戴維斯廣州住宅銷售部負責人劉曉思在廣州住宅市場現狀及未來趨勢分析中表示：“受全國經濟下行與疫情常態化等的影響，2022年廣州住宅房地產市場承受了較大挑戰，市場成交呈現兩級分化，整體萎縮，市場與購買者信心仍未恢復。但隨著經濟的復蘇與政策的持續發力，購房需求或將得到釋放，2023年廣州住宅市場韌性十足，成交量價有望回暖，逐步企穩。”
廣州作為率先放寬防疫政策的一線城市，展現出積極復蘇跡象，隨著經濟社會運營的穩步恢復，人們對綠色健康與可持續發展理念認知也有了新的定位和要求，住宅開始走向精細化產品打造和購房者需求導向階段。作為國內為數不多 的“綠色住宅性能驗證（Green Rater）”持證專業人士之一，華南區物業與資產管理部高級助理董事呂艷媚在“后疫情時代下，我們需要怎樣的住宅”的主題演講中，介紹了市面上從空間設計、功能技術和社區配套方面為住宅增強“免疫力”的關注點，以及應用于評價綠色建筑住宅的認證標準：“隨著疫情防控的逐步放開，“家”已經成為無數人抵御病毒的重要的一道防線，住宅也實現了從單純滿足居住功能到為住戶架設健康屏障這一重大功能轉變，一處健康的房子能賦能新的生活方式，同時也必然帶來住宅產品的更新迭代，回歸本位，以人為本的綠色、健康理念，將會是后疫情時代下住宅的主流訴求。”
助力高質量發展 洞察市場發展方向
分享會上，第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇從寫字樓、零售物業等方面深入剖析了2022年廣州商業地產市場的動態，并展望2023年的市場整體趨勢。他表示：“10月以來，嚴峻的本土疫情形勢對經濟與商務活動產生了顯著沖擊，廣州房地產市場發展亦受一定影響。在此背景下，甲級寫字樓租賃市場競爭仍然激烈，年度凈吸納量降至近十年最低；消費市場廣受沖擊，零售品牌擴張需求放緩；住宅成交量顯著下降，庫存升至近五年最高。展望未來，隨著國內疫情防控措施的優化，疊加‘金融16條’及廣州市政府所開展的招商引資工作的積極影響，市場發展料迎更多利好，商用物業市場需求或逐步回暖，住宅市場成交量價預將企穩。”
廣州房地產市場2022年回顧與2023年展望
寫字樓 —— 疫情擾動致市場情緒傾軟，凈吸納量降至近十年最低
據廣州市統計局數據，2022年前三季度，廣州市地區生產總值達人民幣20,735.40億元，同比增長2.3%。其中，第三產業增加值達人民幣14,832.71億元，同比增長1.6%。盡管前三季度經濟發展有所恢復，經濟增速較上半年提高1.3個百分點，但自10月份以來，因本地疫情形勢嚴峻且遠超預期，全市經濟發展受顯著影響，下行壓力顯現。
2022年，廣州甲級寫字樓物業市場共迎七個新項目入市，共帶來53.9萬平方米新增供應。其中，第四季度位于珠江新城的粵海金融中心入市，為市場帶來13.3萬平方米供應面積。截至年末，全市總存量升至660.5萬平方米，同比擴張8.9%。
第四季度，新項目去化疊加既有項目中有部分交易于年底前達成，全市季度凈吸納量由負轉正至3.9萬平方米。盡管如此，因受復雜的經貿環境影響及疫情反復的擾動，2022年市場繼去年反彈后再遇冷，凈吸納量降至近十年最低，約為去年的9.5%。全市平均空置率四個季度連續上升，年末同比上升6.7個百分點，至16.3%。
年內，業主對租戶資源的渴求更為明顯，租賃競爭不斷加劇，業主去化壓力增大而繼續降租。受此影響，全市平均租金延續下行趨勢，年末降至人民幣每平方米每月152.2元，租金指數同比下降3.8%。
展望
2023年，新增供應仍將保持充沛，全市新增供應預計達116.9萬平方米。其中，第一季度，全市預計迎來五個新項目入市，合計為市場帶來約26.6萬平方米甲級寫字樓供應。
宏觀層面，國內疫情防控措施的優化及年底廣州市政府所開展的招商引資工作有望為本地經濟發展注入利好，助力全年市場需求的復蘇。盡管如此，考慮到當前本地疫情的發展形勢及即將到來的春節假期的影響，未來三個月內需求恢復或仍較緩慢。
全年來看，需求的逐漸恢復仍難以抵消大量新增供應入市所帶來的市場效應，業主采取降租以獲得更高去化的主要競爭策略仍將系市場主流趨勢，全市租金水平料將延續下行趨勢。
零售 —— 存量項目租金水平維穩，疫情擾動致空置率環比微升0.2個百分點
2022年前十月，廣州社會消費品零售總額累計至人民幣8,618.50億元，同比增長3.2%，增速比前三季度提高0.1個百分點。其中，在本地疫情影響下，實體出行類消費短期受抑，但網購消費仍較為活躍。
2022年，廣州零售物業市場共錄得三個新項目入市。其中，兩個購物中心在第四季度開業，為市場帶來20.7萬平方米新增供應，總存量因此環比上升3.0%，至703.9萬平方米。
第四季度，新項目以較高入駐率開業，支撐全市季度凈吸納量轉負為正，且較過去五年均值高37.1%。但就全年而言，受疫情擾動及個別項目業態及品牌升級調整的影響，全市年度凈吸納量仍遠低于過去十年均值，空置率亦隨之走高，年末環比上升0.2個百分點、同比上升1.7個百分點，至14.6%。
第四季度，廣州零售物業市場中既有項目租金基本與上季度持平，但考慮到疫情對商戶經營的影響，部分業主為少數租戶提供短期租金減免等優惠。同期，鑒于新項目入市租金較低，其亦結構性拉低全市平均租金水平。因此，截至年末，全市平均租金降至人民幣每平方米每月650.4元，租金指數同比下降1.4%。
展望
2023年，全市預計迎來七個購物中心開業入市，將為市場帶來64.2萬平方米新增供應，項目分別位于荔灣、白云、南沙和番禺等子市場。
防疫政策的優化除將利好本地消費市場復蘇外，亦令市場參與各方預期及信心有所恢復。盡管如此，但短期而言，本地疫情仍待恢復，加之大體量新增供應預將集中入市，全市空置率料小幅波動。
盡管優質項目租金預將穩中有升，但次核心商圈將有多個新增供應集中開業，且其租金預計尚未企及全市平均水平，全市平均租金或再結構性下調。
住宅 —— 購房者置業仍保謹慎，全年成交量降至近十年最低
2022年，廣州一手住宅供應呈下降趨勢。截至2022年12月16日，全市供應面積約為697.6萬平方米，同比下降16.0%。其中，第四季度全市供應面積環比下降47.9%，至134.0萬平方米。
全年，盡管中央及本地持續頒布利好政策以促市場回暖，但內外部宏觀環境的不確定性致購房者整體保持謹慎情緒，成交面積回落至546.3萬平方米，為近十年最低。其中，第四季度，盡管核心區域的部分高端項目持續去化，但大部分項目去化表現仍較為平淡，各區成交量均呈下降趨勢。截至2022年12月15日，全市一手住宅成交面積環比下降38.1%，至91.5萬平方米。
全年，盡管成交均價有小幅波動，但改善型項目的持續去化仍推動全市均價結構性上升。截至第四季度末，全市一手住宅成交均價環比上升2.9%，至人民幣每平方米45,267元。
展望
2023年，在中央“保交樓、保民生、保穩定”的指引下，政策環境預計保持積極，未來市場將迎更多利好創新性政策，房企的資金流動性問題亦將得到改善，市場信心將得以提振。
得益于上述利好政策的頒布，預計明年開發商推盤節奏將逐步恢復，市場亦料迎更多供應入市。
2023年，市場有望逐步回暖。短期內，改善型買家仍將是購房主力，這料將推動全市均價結構性上升。
來源：第一太平戴維斯
編輯：jinbao
