回顧2022年，在疫情的多輪沖擊與復雜的宏觀環境下，廣州甲級寫字樓市場需求明顯下降。第二季度開始，由于疫情在國內多個城市反復，對經營和生產造成巨大的影響，多數企業在業務擴張與辦公租賃決策上表現謹慎。
疊加年末爆發的廣州本土疫情，甲級寫字樓的來訪量和成交活躍度顯著下降，全年錄得凈吸納量為負值，空置率同比上升6.4個百分點至14.0%。由于市場整體觀望情緒濃厚，在成本控制驅動下的續租和搬遷成為年內主要的租賃活動。
新增供應持續放量 市場規模突破新高
2022年，廣州甲級寫字樓全年新增供應約為41.7萬平方米，供應量與去年基本持平。其中超過八成的新項目位于琶洲商務區，市場規模突破600萬平方米。部分項目因疫情影響而延期到明年交付，或令2023年供應量達到新高。
全年累計凈吸納量為負 市場需求動力有待提升
今年新增供應量與去年持平，但整體吸納量明顯下降，全年累計錄得-1,130平方米的凈吸納量，較去年同期凈吸納量約40萬平方米大幅減少。去年琶洲的多個新項目入市，吸納了海珠區積累多年的本地企業辦公場地升級需求，帶動項目快速去化。但今年琶洲商務區的本地需求明顯減少，且從傳統商務區外溢的需求銳減，致使新入市項目去化周期拉長，市場壓力增加。
受整體營商環境不確定影響，多數企業保持觀望，加強對成本和現金流的管控，續租比例明顯上升。更有部分企業因受疫情影響，業務持續收縮，出現退租或搬離核心商圈的現象。因此，2022年傳統商務區的存量寫字樓物業空置率普遍攀升，釋放較大存量空置面積，導致市場空置壓力陡增，全市空置率上升至14%。
業主靈活調整策略 積極應對市場變化
盡管防疫措施調整為后市發展帶來積極信號，但考慮到辦公需求的回暖有賴于企業信心的回歸，在宏觀經濟全面復蘇的信號更加明確之前，多數業主方繼續下調租金預期。2022年四季度甲級寫字樓錄得全市平均租金每月每平方米166.5元，同比下降超過5%。
除了下調租金預期，業主方在裝修及免租期等商務條款的靈活度也有所調整。一些項目還提出增加傭金或內部獎勵等激勵方案，期望通過調動辦公租賃人員的工作積極性來推動成交。
專業服務業引領年內成交
需求方面，傳統支柱行業的大企業辦公需求相對穩定，專業服務業、TMT及金融業仍然作為三大市場主力，全年貢獻了近七成的成交面積。其中，專業服務與去年相比需求占比從13%擴大到28%。復雜的市場環境下，企業對會計、審計、稅務、法律等專業服務的需求有所上升，推動行業業務擴張，一些機構在華南增設新的營業點或擴大現有辦公空間。
另外，疫情對保險服務、醫療健康等行業也產生推動作用，令其辦公需求持續上升。IT行業仍保持活躍，但業務增長速度有所放緩。同時，房地產行業受宏觀政策調控影響，業務收縮，導致需求逐年下降。
經濟預期的改善是推動市場回暖的關鍵
戴德梁行廣州公司總經理羅進良表示：“隨著政府對疫情防控措施的優化和調整，生產、經營、消費活動陸續恢復正常秩序，更多實體行業的發展信心有望得到修復。預計經過第一季度的調整，市場活力將在二、三季度逐步回歸，這也將成為后續推動物業市場需求回暖的重要驅動力。
展望明年，國際金融城有望迎來第一批優質物業的交付使用，未來供應的向東延伸推動廣州甲級寫字樓市場形成新的空間格局。市場迎來更多可租賃面積的同時，也仍面臨供需矛盾的挑戰。
珠江新城、琶洲和金融城明年將有多個寫字樓項目陸續入市，為市場帶來多元化的物業選擇。市場優質物業選擇充沛，且預計優惠力度將進一步加大，為有實力的企業提供換租的黃金窗口期。”
來源：戴德梁行
編輯：jinbao
