宏觀環境：疫情拖累服務業經濟及消費市場，進而對商業地產行業造成沖擊
1、多重超預期因素沖擊下，經濟低速增長，全年GDP同比僅增
二季度以來疫情多發散發，對經濟穩步恢復形成較大阻礙，全年GDP僅增3.0%。2022年，我國GDP總量為121.0萬億元，同比增長3.0%，整體來看處于2017年以來低位，其中四季度單季增長2.9%，增速較三季度收窄1.0個百分點。
第三產業受疫情沖擊較大，增速連續四個季度低于GDP增速。2022年，我國第三產業增加值為63.9萬億元，同比增長2.3%，較GDP增速低0.7個百分點，第三產業增加值占GDP比重為52.8%。
2、服務業市場活躍度偏低，全年超半數月份服務業商務活動指數位于收縮區間
二季度以來，多輪疫情沖擊下，我國服務業市場活躍度整體偏低，3-5月以及9-12月服務業商務活動指數均位于收縮區間。12月，服務業商務活動指數降至39.4%，較上月下降5.7個百分點，為近五年同期最低水平。分行業來看，21個行業中有有15個位于收縮區間，其中零售、道路運輸、住宿、餐飲、居民服務等接觸性聚集性行業商務活動指數均低于35.0%，行業業務總量明顯回落。
3、城鎮居民收入保持增長，但消費支出累計增速連續三個季度下降
城鎮居民收入增速放緩：2022年，城鎮居民人均可支配收入為49283元，同比名義增長3.9%，扣除價格因素，實際增長1.9%，不及2019及2021年，增速較前三季度收窄0.4個百分點。
城鎮居民消費支出降幅擴大：2022年，城鎮居民人均消費支出為30391元，同比名義增長0.3%，扣除價格因素，實際下降1.7%，降幅較1-3季度擴大1.5個百分點。
從消費結構看，食品煙酒、居住、其他用品及服務三類消費同比增幅在3%以上，但教育文化娛樂、衣著、醫療保健、生活用品及服務、交通通信五大類消費支出同比均下降。
4、消費市場受疫情沖擊較大，全年多個月份社會消費品零售總額單月增速為負，但線上消費需求依舊穩步釋放
2022年以來，疫情出現多輪反復，消費市場尤其是聚集型、接觸型消費受到沖擊，一定程度上拖累消費增速。2022年全年，我國實現社會消費品零售總額44.0萬億元，同比下降0.2%，其中12月單月同比下降1.8%。分消費類型來看，2022年，商品零售額同比增長0.5%，餐飲收入同比下降6.3%。
但線上消費需求依舊穩步釋放，2022年全年，全國實物商品網上零售額同比增長6.2%，占社會消費品零售總額的比重為27.2%。
盡管短期內疫情對消費市場的擾動較大，但依托于超大規模市場優勢，在擴大內需戰略基點下，我國消費市場依舊顯現韌性。2023年，隨著疫情防控政策不斷優化，疊加擴內需促消費政策不斷發力顯效，消費市場或將迎來復蘇。
市場表現：商辦用房開工投資、銷售面積同比均下降，商辦用地供需規模縮量，市場整體面臨下行壓力
5、全國商辦市場存量：以新開工面積計算，全國商業營業用房存量達33.22億平方米，辦公樓存量達9.50億平方米，2014年后商辦用房開工量整體呈下行趨勢，進入存量時代
商業營業用房：1999-2022年，全國商業營業用房新開工面積累計達33.22億平方米，年均復合增速約為24.4%。2014年以前，商業營業用房開工整體呈增長態勢，2014年以后，全國商業營業用房開工持續下降，2022年，同比降幅達41.9%。
辦公樓：1999-2022年，全國辦公樓新開工面積累計達9.50億平方米，年均復合增速約為23.9%。2015年以前，辦公樓開工整體呈增長態勢，2015年以后，全國辦公樓開工普遍有所下降，2022年，同比降幅達39.1%。
6、商辦用房：2022年，商業營業用房、辦公樓開工投資、銷售面積同比均下降，二季度以來商辦物業銷售面積單月增速持續為負
商業營業用房：2022年，全國商業營業用房開發投資額為10647億元，同比下降14.4%，降幅較2021擴大9.6個百分點；新開工面積為8195萬平方米，同比下降41.9%，降幅較2021年擴大20.2個百分點。
辦公樓：2022年，全國辦公樓開發投資額為5291億元，同比下降11.4%，降幅較2021年擴大3.4個百分點。新開工面積為3180萬平方米，同比下降39.1%，降幅較2021年擴大18.2個百分點。
整體來看，2022年，商業營業用房及辦公樓開發投資額、新開工面積同比均持續下降。受2022年商辦用地供求縮量等因素影響，預計2023年商業營業用房及辦公樓新開工面積同比或延續下降態勢，進而對開發投資額形成拖累。
商業營業用房：2022年，全國商業營業用房銷售面積為8239萬平米，同比下降8.9%；12月，全國商業營業用房銷售面積為1005萬平方米，同比下降33.7%，7月起，商業營業用房單月銷售面積連續6個月同比下降。
辦公樓：2022年，全國辦公樓銷售面積為3264萬平方米，同比下降3.3%；12月，全國辦公樓銷售面積為444萬平方米，同比下降18.9%，7月起，除9月外的其他月份辦公樓單月銷售面積同比均下降。
7、商辦用地：2022年，全國300城商辦用地推出與成交面積同比均下降，成交樓面均價同比微幅下跌，平均溢價率同比小幅下降
2022年全年：全國300城商辦用地推出面積為20058萬平方米，同比下降23.3%；成交面積為17658萬平方米，同比下降17.6%。
2022年12月：全國300城商辦用地共推出1147萬平方米，同比下降50.8%，成交3780萬平方米，同比下降26.7%。
2022年全年：全國300城商辦用地成交樓面均價為2273元/平方米，同比微幅下跌0.5%，平均溢價率為4.0%，同比小幅下降0.8個百分點。
2022年12月：全國300城商辦用地成交樓面均價為2084元/㎡，同比上漲11.6%，平均溢價率為3.1%，同比小幅下降0.4個百分點。
推出及成交面積：2022年，一線城市商辦用地推出及成交面積分別為695萬平方米、705萬平方米，同比分別下降27.0%、24.6%；二線城市商辦用地推出及成交面積分別為6487萬平方米、5908萬平方米，同比分別下降20.9%、18.1%；三四線城市商辦用地推出及成交面積分別為12876萬平方米、11045萬平方米，同比分別下降24.3%、16.9%。
成交樓面均價及溢價率：2022年，一線城市商辦用地成交樓面均價為10641元/平方米，同比微幅上漲1.9%，二線城市為2575元/平方米，同比微幅下跌0.3%，三四線城市為1578元/平方米，同比微幅上漲1.7%。平均溢價率方面，一線城市為0.3%，同比下降0.2個百分點，二線城市為3.4%，同比下降0.9個百分點，三四線城市由于土地推出價格相對較低，平均溢價率高于一二線城市，為6.3%，同比下降1.2個百分點。
8、寫字樓租金：重點城市主要商圈寫字樓租金連續四個季度下跌，其中四季度跌幅為
根據中國房地產指數系統寫字樓租金指數對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2022年四季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金 為4.74元/平方米/天，環比下跌0.18%。
四季度，尤其是11月下旬以來，部分城市疫情有所反復，需求收縮、供給沖擊、預期轉弱“三重壓力”加大，制約經濟恢復，與寫字樓租賃市場相關性較強的服務業經濟活躍度降低。盡管重點城市寫字樓租賃需求整體仍繼續釋放，但在不利因素影響下，部分城市需求釋放速度放緩，甚至出現較多的退租現象。價格方面，盡管部分核心商圈的優質樓宇價格保持穩定或小幅上漲，但更多樓宇業主選擇以降租的方式挽留老租戶，以維持出租率的穩定。多重因素影響下，四季度寫字樓租金指數監測的全國15個重點城市主要商圈寫字樓平均租金環比繼續下跌。
展望未來，疫情沖擊帶來的不利影響仍將持續一段時間，但隨著疫情防控政策不斷優化，疊加中央及各地陸續出臺擴大內需、助企紓困、優化產業結構、招商引資等各方面政策，或將促進寫字樓租賃需求釋放，預計重點城市寫字樓租賃市場將于2023年一季度后逐漸企穩復蘇。但值得注意的是，四季度受疫情影響而延遲入市的項目也將于2023年逐漸入市，部分城市或將形成供應小高峰，供給側壓力的上升或導致部分商圈租金仍有下降空間。
9、疫情沖擊實體商業市場，下半年商業街商鋪租金環比跌幅擴大至0.71%，商圈（購物中心）商鋪租金環比止漲轉跌，跌幅為
2022年下半年，受疫情沖擊，消費需求疲軟，10-12月，社會消費品零售總額單月增速持續為負，不利因素導致重點城市商鋪租賃市場承壓，商鋪租金下行壓力加大。根據對全國重點城市主要商業街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調查數據，2022年下半年，我國主要商業街商鋪租金水平整體繼續下跌，且跌幅較2022年上半年有所擴大；重點商圈（購物中心）商鋪租金水平整體止漲轉跌。其中，由全國重點城市100條商業街商鋪為樣本標的構成的百大商業街（百街）商鋪平均租金為24.53元/平方米/天，環比下跌0.71%，跌幅較2021年下半年擴大0.25個百分點；由100個典型購物中心商鋪為樣本標的構成的百大購物中心（百MALL）商鋪平均租金為26.94元/平方米/天，由2022年上半年的環比上漲0.14%轉為下跌0.09%。
展望未來，12月下旬以來，部分城市的消費市場已出現回暖信號，實體商業客流量有所回升，2023年，在疫情影響減弱后，居民消費意愿或將有所提升，消費市場或將穩步復蘇。從供給端來看，2022年，部分城市出臺國際消費中心城市培育、商圈改造提升、活化歷史文化街區、促進元宇宙發展等多方面政策，推動實體商業提質升級，為商鋪租賃市場帶來更多優質供給。2023年上半年，在供給側提質升級和消費市場復蘇等多重利好因素促進下，重點城市商鋪租賃市場有望逐步企穩恢復。
10、大宗交易：2022年，20個商辦重點城市大宗交易市場活躍度下降，交易宗數同比降幅超三成
成交宗數：2022年，中指數據監測的20個商辦重點城市共監測到大宗交易141宗，較2021年減少78宗。從城市等級來看，一線城市共監測到87宗，占比62%，其中上海、北京、深圳、廣州交易宗數分別為47宗、18宗、13宗、9宗，上海、北京依舊是最為活躍的城市；二線城市交易活躍度顯著低于一線城市，其中成都、杭州、重慶、蘇州、武漢交易宗數在5-10宗之間，其他城市均在5宗以內。
成交總價：2022年，20個商辦重點城市共監測到大宗交易1294億元，同比下降50%。從城市等級來看，一線城市成交總價為1015億元，占比78%，二線城市成交總價為278億元，占比22%。整體來看，2022年，20個重點城市大宗交易宗數及金額均較2021年顯著下滑。
單筆交易平均金額：以監測到總價的交易來看，2022年20個商辦重點城市單筆交易平均金額為11億元，同比下降15%。其中一線城市單筆交易平均金額為14億元，顯著高于二線城市的6億元。
物業類型：2022年，在20個商辦重點城市監測的141宗大宗交易交易案例中，以寫字樓為標的的交易占40%，依舊是投資者最青睞的物業類型，其次為商業，占比13%，綜合體、商務園區、工業廠房占比均在10%左右。
買家類型：2022年，以披露買家的交易計算，內資買家投資活動依舊最為活躍，占比82%。從賣家企業類型來看，房地產市場進入調整期，部分房企為緩解資金壓力選擇出售優質資產，賣家包含房企及旗下物管、商管公司的交易宗數占比超五成。
總體來看，2022年，受經濟下行、疫情多發散發等因素影響，國內大宗交易市場活躍度下降，買方投資偏謹慎，投資規模回落。部分房企資金壓力不減，或將繼續出售資產以獲取現金，買方應把握窗口期，收購高性價比物業擴充資產規模。
企業表現：投資布局聚焦于高能級城市及核心城市群，更加重視輕資產拓展和精細化運營
□ 房地產行業仍處調整期，持有型業務助力頭部房企穩度行業下行周期
2022年，房地產行業處于深度調整期，供需兩端均走弱，需求疲軟，企業投資、開工意愿減弱，部分民營房企仍面臨較大的資金壓力和經營困境。在此情況下，能夠帶來穩定現金流、提升短期償債能力的持有型業務因其抗周期性較強的優勢，成為部分頭部房企穩度行業下行周期的有效助力。部分在商業、辦公、長租公寓等持有型業務領域具備先發優勢的頭部房企在2022年表達出要堅定做優持有型業務的決心。
□ 投資布局更加聚焦于核心一二線城市以及核心城市群強三線城市
2022年，商業地產供需兩端均走弱，企業投資、開工意愿減弱，商鋪、寫字樓租賃需求動力不足。房企在商業地產業務的投資布局方面更趨謹慎，布局更加聚焦于人口和資源聚集能力強、城市發展活力和潛力較大的核心一二線城市以及核心城市群強三線城市。
□ 商業板塊加大輕資產拓展力度，開發企業“輕重并舉”或成趨勢
房地產行業進入深度調整期，不持有土地和項目的輕資產運營模式可以為企業減輕資金壓力，降低運營風險，輕重分離的運營模式也有助于企業優化資源配置。2022年，新城控股(601155)、龍湖集團、中糧大悅城(000031)等頭部企業均加大了輕資產拓展的力度，通過運營管理和品牌輸出，實現高效擴張。
在發展輕資產業務的過程中，頭部企業逐漸形成規模效應，同時，由于商業運營服務行業從技術經驗、品牌影響力、人才儲備等方面都具有較高的進入壁壘，頭部企業價值凸顯，受到資本市場青睞，走上將輕資產商管業務分拆上市的道路，為企業拓寬融資渠道的同時提升市場化能力，獲得更好地成長。目前已有華潤萬象生活、星盛商業、越秀服務等頭部企業陸續登陸資本市場，推動資本市場加深對商管板塊的認知，提振行業發展信心。
□ 經營策略以穩為主，著重強調項目經營績效和企業運營效率的提升
從企業經營策略來說，2022年二季度以來，服務業經濟恢復放緩，消費疲軟，在商業地產供需均走弱的情況下，房企商業地產板塊的經營策略主要以穩為主，更加強調企業經營管理上降本增效，項目運營上保障出租率、客流量穩定。
□ 房地產開發企業、物管/商管公司類REITs和CMBS/CMBN發行量同比下降，以基礎設施、租賃住房為底層資產的產品發行量增長較快
2022年，類REITs和CMBS/CMBN產品發行量共計約1874億元，同比增幅約19%。分產品類型來看，類REITs產品發行量為549億元，其中以基礎設施和租賃住房為底層資產的類REITs產品發行量增長較快，帶動類REITs產品發行量大幅增長。分物業類型來看，以辦公物業為底層資產的產品發行量最大，占比超三成，其次為零售物業和基礎設施，三者合計占比超七成。2022年，以發行量計算，近七成類REITs和CMBS/CMBN由房地產開發企業、物管/商管公司以及國資平臺/地方城投發起，占比較2021年下降近兩成。
數據來源：國家統計局、中指研究院綜合整理
編輯：jinbao
