戴德梁行發布了2023年第一季度廣州寫字樓及零售市場報告。報告顯示，廣州的甲級寫字樓租賃成交正在穩步復蘇。在13.3萬平方米新增供應的帶動下，全市凈吸納量由負轉正，錄得新增4.8萬平方米。租金及空置率保持平穩。零售市場方面，線下消費回暖，核心商圈保持穩健態勢，迎來多家區域首店進駐。但品牌方出于成本控制的考慮，仍然保持謹慎觀望。展望未來，在積極的政策導向、會展和經貿交流等商務活動的重啟下，企業發展信心將得到逐步提振，為市場預期轉好奠定基礎 。
甲級寫字樓市場
新增供應帶動 市場吸納由負轉正
本季，位于珠江新城的粵海金融中心投入使用，為市場帶來13.3萬平方米的新增供應，全市甲級寫字樓總存量上升至616.8萬平方米。春節過后，隨著疫后市場活動逐漸恢復，辦公租賃成交也逐漸復蘇，全市新增凈吸納量4.8萬平方米，高于上年同期水平，同比上升24.3%。其中，珠江新城由于受到新供應的刺激，區域吸納水平推高至4.3萬平方米；而其他區域則以存量去化為主。與此同時，供應量的增加也拉高全市空置率環比上升1.1個百分點至15.1% ，平均租金環比微降0.5%至每月每平方米165.7元。
專業服務業需求連續四季度居首
隨著生產經營活動回歸正常化，本季度甲級寫字樓來訪量有所上升。從行業分布來看，專業服務業仍然是市場需求的主力，其需求占比連續四個季度居首，環比和同比分別擴大7.1和27.0個百分點。其中，律所和會計事務所持續活躍，為專業服務業貢獻了46.4%的成交面積。季內需求的第二大主力來自金融行業，隨著國內金融市場改革的持續深化，一些內資證券和基金公司尋租活躍，帶動金融業一季度成交面積占比擴大4.5個百分點至15.3%。而TMT行業由于頭部企業進行內部調整，本季度市場成交以較小面積的交易為主，成交面積占比環比下降9.9個百分點至6.9%。
市場競爭加劇 業主方以價換量
盡管商務活動的重啟有利于市場需求逐步復蘇，但成本控制依然是多數租戶在本季度關注的重點，多數企業在辦公租賃方面仍然表現謹慎，性價比高的辦公空間受到青睞。戴德梁行研究院副院長、華南及華中區研究部董事張曉端分析表示：“年內預計還有65.6萬平方米未來供應陸續投入使用，均位于琶洲和國際金融城，市場規模持續擴大，正向東延伸。充沛的新增供應無疑將加劇市場競爭，這也是當前業主方仍然延續以價換量的策略的重要原因之一。”
戴德梁行：一季度廣州甲級寫字樓吸納轉正零售市場迎來多家區域首店
近日，廣州市政府發布《關于支持市場主體高質量發展促進經濟運行率先整體好轉的若干措施》，從支持市場主體、擴大需求、推動產業提質增效等幾個方面提出了多項措施，以激發市場主體活力并支持其高質量發展。另外，此前因疫情而延期的廣交會將于近期恢復線下舉辦；廣州琶洲港澳客運口岸亦計劃于年內啟用。對此，戴德梁行廣州公司總經理羅進良表示：“在積極的政策導向、會展和經貿交流等商務活動的重啟下，企業發展信心有望逐步提振，為市場預期轉好奠定基礎。”
優質零售市場
線下消費逐步回暖，品牌方延續謹慎觀望戴德梁行：一季度廣州甲級寫字樓吸納轉正零售市場迎來多家區域首店生產生活秩序的逐步恢復帶動了消費活動的復蘇，一季度廣州各商圈客流量明顯回升，消費需求有所上漲。據統計，春節期間，北京路步行街客流同比增長36.7 %；天河路商圈日均人流量較元旦假期上漲 21 %；全市住宿餐飲營業額超40億元，同比增長31%，超過 2019年同期水平。一季度，全市優質購物中心空置率環比上升0.4個百分點至7.8%, 除體育中心商圈以外，其余商圈空置率均有不同程度的上升。盡管消費活動出現回暖跡象，品牌方仍然保持觀望情緒，暫緩擴張節奏，控制成本依然是其關注的重點。預計物業市場需求的恢復仍然需要一段時間 。
核心商圈積極引進區域首店 餐飲品牌表現活躍
本季度，核心區域的穩健增長，帶動全市優質購物中心租金環比微升至每月每平方米752.7元。優質商業載體保持調整節奏, 季度內引進多了家廣州首店, 包括太古匯迎來了時裝品牌Self Portrait、茶飲品牌阿嬤手作等；天環廣場引入了輕奢包袋品牌Marni Market；而腕表品牌Lola Rose則進駐天河城。品牌的輪換和升級帶動體育中心商圈平均租金上升2.1%至每月每平方米1,837.3元, 空置率環比下降0.6個百分點。另一方面, 非核心商圈租金水平微降, 其中位于城市外圍的購物中心平均租金較上季度相比有不同程度的下降。
隨著居民出行意愿的增加, 加此前受疫情影響較明顯的餐飲業態本季度表現活躍。湘菜、日式料理等品牌有所擴張, 如湘辣辣進駐天河城、新世界云門New Park，濱壽司入駐北京路天河城和永旺夢樂城廣州金沙等；同樣表現積極的還有露絲卡文等面包烘焙品牌，品牌備受資本青睞并加速市場布局。
未來展望：廣州國消規劃正式印發 助力多核商圈發展
消費活力是零售物業市場發展的基礎，作為二十大報告的關鍵詞之一，擴大內需對未來經濟增長的重要性再次得到強調。廣州政府通過發放消費券、舉辦促消費活動等方式來刺激消費意愿。此外，作為高端購物中心的聚集地，天河計劃年內引進20個國際品牌、30家首店，并計劃組織超過300場活動促進線下消費的回暖，未來一些中高端消費的潛力有望得到加速釋放 。
日前，全國首部國際消費中心城市主題規劃《廣州市培育建設國際消費中心城市發展規劃》正式印發，對此，戴德梁行廣州商業部高級董事冼嘉曦表示：“此次廣州從品質、輻射能級、布局等多方面對消費空間提出了規劃目標。一方面，要利用廣州‘世界工廠’的產地優勢，構建產業型消費體系，做強以紡織服飾、美妝日化、珠寶首飾、箱包皮具等特色產業為基礎的全時尚消費鏈條。另外一方面，全力打造“5+2+4”國際知名商圈體系。年內廣州有望迎來多個優質商業項目入市，分布在海珠、天河、荔灣及其它新興區域，助力廣州向多核商圈體系發展。”
來源：戴德梁行
編輯：jinbao
