海南啟動全島封關(guān)運(yùn)作是為2025年實現(xiàn)全島封關(guān)做準(zhǔn)備，是海南邁向“自由貿(mào)易港”的重要節(jié)點。近年來，海南高質(zhì)量發(fā)展取得明顯成效，基本擺脫了房地產(chǎn)依賴癥。此次“封關(guān)運(yùn)作”對于海南島的影響更多體現(xiàn)在中長期發(fā)展、對經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的整體帶動，以及吸引人口流入等方面，但大眾的目光迅速聚焦海南樓市：海南樓市會如何發(fā)展？會呈現(xiàn)什么發(fā)展趨勢？
“封關(guān)運(yùn)作”基于海南作為“自由貿(mào)易港”的發(fā)展愿景的實現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、及貿(mào)易的發(fā)展對于島內(nèi)的商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將構(gòu)成一定利好，同時人口的流入也會對海南住宅市場的中長期發(fā)展構(gòu)成一定支撐。
但這些中長期的發(fā)展利好并不能直接支撐當(dāng)下的物業(yè)需求快速放大，政策利好的支撐效力是與發(fā)展進(jìn)度同步的。2017年后海南全島限購的舉措也很大程度上規(guī)避了樓市炒作資金的進(jìn)入，2018年住宅商品房成交面積銳減的趨勢可見限購措施對于海南住宅成交規(guī)模和熱度的影響，尤其對于以投資為目的省外購房需求的抑制——這一嚴(yán)格的限購政策至今仍在持續(xù)執(zhí)行，并進(jìn)一步規(guī)避了海南自貿(mào)港利好可能帶來的大量投機(jī)投資需求的進(jìn)入。
與此同時，供應(yīng)也一定程度限制了市場熱度的釋放。自2016年提出“兩個暫停”，2017年深化“兩個暫停”，海南省在土地供應(yīng)及批準(zhǔn)新建商品住宅方面保持謹(jǐn)慎。2017年來涉宅用地成交量保持在較低水平，除促使存量土地的進(jìn)一步開發(fā)去化外，也將影響海南商品住宅的后續(xù)供應(yīng)量，削弱市場庫存壓力進(jìn)而減少風(fēng)險。結(jié)合十四五規(guī)劃，25萬套的安居房供應(yīng)也將在很大程度平抑商品住宅市場的價格走勢。再看海口及三亞在過去幾年的銷售表現(xiàn)及價格波動，可見市場整體表現(xiàn)均相對平穩(wěn)。
簡而言之，海南啟動全島封關(guān)運(yùn)作是海南邁向“自由貿(mào)易港”的重要節(jié)點，其對房地產(chǎn)市場的影響并非即時效應(yīng)，而是從中長期的發(fā)展中給予房地產(chǎn)需求支撐。同時，“兩個暫停”、涉宅用地的供應(yīng)放緩、現(xiàn)房銷售等政策都可見海南規(guī)避樓市風(fēng)險及不過度發(fā)展房地產(chǎn)的決心。而對于利好可能造成的炒房熱潮，持續(xù)的全面限購政策及25萬套安居房的規(guī)劃都提醒投資者理性評估，對樓市熱度的抑制作用顯而易見。結(jié)合以上因素，戴德梁行認(rèn)為，在未來新增供應(yīng)相對有限的情況下，海南樓市大概率維持相對平穩(wěn)的發(fā)展趨勢。
來源：戴德梁行
編輯：jinbao
