目前的住房租賃市場已經完成了前期的起跑階段，形成了一定的競爭格局，具備品牌和規模優勢的頭部企業，開始著力于優化產品和提升運營能力。自2021年7月，保障性租賃住房建設成為各地發力重點，整個住房租賃市場對有著高效運營能力的企業的需求大大增加，不少運營商轉變商業模式，“輕裝上陣”紛紛布局輕資產賽道。
“資產+運營商”的新模式逐漸成為行業主流，運營的鏈接價值開始凸顯。此外，隨著住房租賃公募REITs的成功發行，保租房和公募REITs也加速了資產方與輕資產運營商的合作，也將催生對優質運營主體的需求。
以此契機，百瑞紀集團聯合克而瑞租售在3月發布了業內首本深度研究住房租賃行業輕資產運營的白皮書，并于今年4月在上海舉行了首場白皮書線下閉門研討會。我們的第二站來到蘇州，以“輕帆逐浪，賡續前行”為主題，邀請了業內多方嘉賓共同探討保租房發展的現狀和未來趨勢。
01
主 題 演 講
克而瑞租售總經理 王偉
會上克而瑞租售總經理 王偉 分享了《中國住房租賃行業輕資產運營白皮書》核心內容，主要分為三個部分。
第一部分：中國住房租賃市場發展現狀
克而瑞租售總經理王偉從房地產行業的發展模式轉變、中國宏觀經濟、城鎮化率、以及長期的人口結構變化以及消費者住房觀念的轉變等方面進行了分析，這些因素都促使住房租賃市場蓬勃發展。此外，從跨國比較、政策支持、租賃市場城市格局、房源供應等維度對行業的發展現狀進行了深入解讀。
基于此，在國家“租售并舉”大的住房體系下，只有加快培育專業化、規模化的住房租賃企業才能更好地規范租賃市場發展。
第二部分：租賃市場輕資產運營模式探究
住房租賃行業的輕中重三種資產模式側重點各不同，但輕資產運營門檻較高，需塑造自身核心優勢。品牌力、產品力、連鎖運營管理能力以及獲客能力是輕資產運營模式的必要條件。從輕資產運營參與者來看，窩趣首創長租公寓輕資產運營，租賃企業紛紛入局輕資產賽道。從合作模式來看，輕資產運營企業主要通過與國企、開發商、投資機構以及中小公寓業主進行多維度合作。
第三部分：輕資產運營的機遇和挑戰
保租房大規模建設，運營的鏈接價值逐步凸顯，給輕資產企業帶來發展機遇。通過輕資產運營，可促使資產方、運營方、房源和租客四方協同合作，形成良性循環。未來，輕資產運營商將順應時代變化，朝著更加精細化、專業化的方向發展。
最后克而瑞租售總經理王偉指出，擁有寶貴實踐經驗的百瑞紀集團聯合具有強大數據系統及研究深度的克而瑞發布的市場首部以輕資產運營發展為主的白皮書，填補了租賃行業輕資產運營領域研究的空白，對于構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度具有重大意義！
百瑞紀集團聯合創始人 楊稷
百瑞紀集團聯合創始人楊稷主要介紹了兩個方面內容：一是，為什么住房租賃行業的輕、重商業模式分離會成為趨勢；二是，百瑞紀集團為什么能夠在輕資產模式上成為領導企業，其具有哪些核心競爭力。
百瑞紀集團是一家以“持續創造美好租住體驗”為使命的企業集團，也是中國住房租賃市場的領導者和賦能者之一，深耕租賃住房和公寓行業運營管理領域8年，子品“窩趣”曾獲58同城和華平投資中國實體的戰略投資，引入會員、供應鏈、流量、資金等戰略資源，并于2020年獲批國家級科技型企業，發展足跡邁向全國，覆蓋廣州、深圳、北京、上海、杭州等38個城市，開業房量超過5萬間。
為什么說重資產和輕資產必然會出現分離？最核心的是因為不同的資產模式，它的管理模塊是不同的，關注的重點也不相同，花錢的重點也是不一樣的。例如，重資產，最核心的能力是資金規劃能力，其次是對項目的前期研判能力，然后還有后期的施工建設和產品設計能力。而中資產的核心是前期對物業的選擇及成本的管控，其次是對物業的改造和合理的資金水平，最后才是后期的銷售。
輕資產公司既不負責籌建開發也不負責拿房，其核心主要是后期的運營管理，第一是搭建合理的運營體系，讓運營更高效；第二是品牌建設能力，讓消費者對這個品牌有足夠高的信賴度、受歡迎度；第三是中后臺建設能力，支持業務能夠良好運轉；還有會員營銷能力，會員池能夠有效降低獲客成本。
每種模式的核心優勢不同，關注點就不同，造成的分工也不同，這就是輕重資產模式分離的主要原因。
百瑞紀集團作為住房租賃行業的賦能者和引導者，具備以下幾種核心優勢：
核心優勢1：“三全”模式全周期管理，專注資產價值提升
百瑞紀集團致力于為各類項目提供具有業界競爭力的創新資產管理方案，至今，已助力管理項目提升28.3%的收益。
核心優勢2：IT技術賦能提效管理
百瑞紀集團始終堅持以客戶體驗為中心，以It技術為抓手實現經營管理場景、租住生活場景的全覆蓋。通過內部流程高效化、數字化，門店經營管理系統、標準化，使綜合運營效率提升20%。
會員體系和數字化營銷賦能。2019年，百瑞紀集團以用戶需求調研、數據分析為基礎，構建窩趣會員體系，標志百瑞紀集團用戶服務全新升級，以構建完善的“泛租住生態”為藍圖，讓租住與生活深度融合，為租客持續創造更多美好體驗。
核心優勢3：堅持把創新作為企業發展的源動力
品牌創新方面，百瑞紀集團已從單一品牌窩趣破局市場到多品牌6大產品全面布局，滿足不同租住人群的消費需求，并注重與租戶的互動。技術創新方面，百瑞紀集團自有IT技術研發團隊，開發多個數字化系統，于2020年獲批成為國家級高新技術企業。管理模式創新方面，百瑞紀集團重視人才、知識、技術、資本等創新資源的整合。運用阿米巴績效管理模式，讓員工參與經營管理，能夠有效激勵員工，有助于提高公司整體績效，培養優秀人才。
核心優勢4：聚焦運營，領跑行業
百瑞紀集團輕資產項目運營能力領先行業，通過標準化、專業化培訓體系賦能門店經營，在服務管理方面，百瑞紀集團在業內率先 在其官方預訂渠道（小程序、APP等）公開租客對門店的點評意見 ，目前服務點評率高達98%， 平均服務評星4.9（滿星為5）。
百瑞紀集團副總裁 劉海文
百瑞紀集團副總裁 劉海文 分享了《百瑞紀在保租房領域的實踐案例》。
2021年保障性租賃住房正式提出，住房租賃行業發生了翻天覆地的變化。目前各地紛紛響應保租房籌建政策，鼓勵企業申報保租房，這其中也是因為保障房的發展影響城市對人才吸引力，進而影響城市發展。在保租房籌建過程中輕資產在其中大有可為，百瑞紀集團在過去幾年也做了很多保租房項目。
劉海文通過百瑞紀已經落地的十余個具體案例，介紹了百瑞紀集團在住宅類大型保租房、改造類大型租賃社區、重資產基金持有租賃住房、改造類保租房、人才公寓、大型園區配套公寓、企業員工宿舍等不同類型項目，以委托管理、合作投資、管理直營、咨詢服務、資產管理、自投直營、模塊化服務等不同合作模式運營管理項目的經驗做法，對典型項目的合作背景、合作模式、合作優勢、項目亮點、經營情況等進行詳細介紹。
保障性租賃住房（銀政企合作自投直營）項目：窩趣廣州西門口地鐵站輕社區
該項目原為廣州日報社職工住宅配套和辦公樓，是廣州日報的創辦地，距今超過60年歷史，多數樓宇已經殘舊或閑置多年。百瑞紀與廣州日報集團強強聯合，以文創園+保障性住房為合作契機，由業主投資和運營“廣報阡陌間”，百瑞紀通過租賃形式投資改造為“窩趣輕社區”，并與建行銀行深度合作，引入“建融家園”和“建行大學”共建基地，成為廣州市核心區域的標志性項目。
該項目在廣州獲得兩個“首批”，首批政企銀合作的混改租品質型保障性租賃住房項目，獲得廣州市住建部門的認定，成功領取保障性住房專項獎補；首批使用公積金扣繳房租的試點項目。
大型租賃社區項目：北京慧聰園項目
該項目位于北京昌平，為互聯網閑置物業，窩趣公寓通過對慧聰園共13棟樓進行整體規劃，精確定位目標客源，盤活存量住宅，以互聯網技術拓寬出房渠道，進一步擴大房源信息輻射范圍，探索打造了大型租賃式社區，保證物業更好的保值增值，實現了經濟、社會效益的“雙豐收”。
北京慧聰園項目通過打造社區文化，提升了租客的居住體驗；窩趣為企業提供更高效、安全、省心、價優的員工住宿&生活管理服務；使用標準的運營方案、公寓管理SaaS系統增強物業安全系數，優化財務系統，提高了公寓管理人效。2022年，項目入住率超過92%，客戶滿意度超過87%。
02
圓 桌 環 節
Q1：對于當下住房租賃市場發展的看法如何？
建信住房服務 （蘇州）有限責任公司總裁 汪峰 ：
住房租賃行業和國家的經濟、產業發展息息相關。 建信住房是建設銀行住房租賃戰略的實施主體，自成立以來一直保持初心，在用好母行金融優勢的同時，與市場上各主體團結合作，為住房租賃行業貢獻自己的一份力量。受此前疫情對于整個租賃行業的影響比較大，但從今年3月份以后，項目運營情況明顯好轉，長遠來看，對于住房租賃行業的未來發展依舊充滿信心和期待。
南通崇川國資運營管理有限公司董事長 張偉棟 ：
南通崇川國資運營管理有限公司主要受區里委托對國有資產進行運營和管理，在3年前與百瑞紀開展合作，目前已有一個項目，100多套房源正在運營，后續還有兩個項目正在建設中。作為南通區級的國企資管公司，談一下對崇川住房租賃市場的看法：崇川是南通的一個主城區，人口一共122萬人，受3年疫情影響，經濟和人口雙雙受到影響。今年崇川區提出，5年內導入20萬外來人口，增長達到20%，區里為此也制定了相應的政策來留住人才。從去年開始，南通崇川國資運營管理有限公司就加大對保障性租賃住房投入力度，我們充滿信心，未來可期。
百瑞紀集團副總裁 劉海文：
分三個方面來講。
一是從階段來看，2019年之前中國租賃住房可以說是處于初級階段，2020年之后邁入了中級階段初期，市場更加規范、金融屬性增強、專業化也逐漸體現，未來這個行業肯定是大有可為的。
二是從供給端來看，初級階段的房源主要為存量改造，參與主體主要是個體二房東、民營企業和部分地產企業；這兩年房地產開始轉型，國家對于租賃住房的認識也發生變化，住房租賃行業的地位提升，未來的供給主體會更加多樣化，包括國企、開發商、運營商等，同時，大體量綜合性項目增多，對市場主體的能力要求也將更高。
三是從需求端來看，消費觀念和租客群體也在發生變化。租客群體正向全齡化、多元化轉變，家庭型租客增加，兩三房的需求越來越多。我認為，未來一二線以及三線城市的租住需求都會增長，包括空間和服務的增長。
Q2：在房地產市場下行的大背景下，對于目前的保租房發展，您是如何看待的？建信在長租房建設上有怎樣的變化？
建信住房服務 （蘇州）有限責任公司總裁 汪峰：
建設銀行在2017年便將住房租賃作為總行戰略，經過5年多的探索，目前已經形成了“平臺+金融+主體+租賃產品和服務”四位一體的住房租賃建行模式。去年，建行成立了300億的國內首個住房租賃基金，形成了投融管退的閉環。在建行確認住房租賃戰略的同時，對于房地產市場的投資方向就開始調整了。
2021年6月，在政府出臺加快發展保租房政策文件后，建行作為央企，承擔著社會責任，參與到解決新青年、新市民居住問題中。因此，在保租房政策出臺后，我們也把側重點放在了保租房建設上。蘇州建信是2021年成立的，目前運營的項目都是保租房，未來的重點也會放在保租房的建設上。
Q3：作為國有企業，目前公司在租賃項目建設上有哪些動作？過程中有遇到什么難點？
南通崇川國資運營管理有限公司董事長 張偉棟：
在項目建設過程中確實碰到了一些問題。
一是目前管理的出租資產建面達100萬方，底商比較好租，但辦公樓空置率較高，較老和地段較差的房屋出租價值不高。目前有10萬方處于閑置狀態，因此邀請百瑞紀對資產進行梳理，根據不同情況作出方案，地段較好的房屋，做服務式公寓或人才公寓，靠近工業區域的房屋，做成藍領公寓或企業職工宿舍。
二是保租房發展配套的補助和扶持發放下來后，政府對保租房發展的要求也相應提高，項目推進速度會受到影響。在保租房政策傳達到區級前，南通崇川國資運營管理有限公司已經開始積極展開建設，與百瑞紀進行溝通和合作，已有一個項目運營，兩個項目建設中，后續有更多的項目在緊鑼密鼓的展開，保租房從立項到設計和審批要求都變得更加嚴格。南通崇川國資運營管理有限公司積極與上級部門匯報，將百瑞紀在其他城市的先行經驗反饋給政府職能部門，令項目得以推進。
Q4：目前市面上部分有存量資產的企業都選擇了與有成熟經驗的專業運營商合作，公司看中了百瑞紀的哪些優勢？
南通崇川國資運營管理有限公司董事長 張偉棟：
百瑞紀的優勢有三點：
1、精準的規劃和設計。百瑞紀在這方面有成熟的經驗，設計的產品已經經過市場驗證，做出的方案可以避免走彎路。
2、線上科技力量。百瑞紀有比較完善的線上服務，不僅在線上APP方面，包括在軟件系統和項目管理方面都非常專業。
3、專業的管家服務。百瑞紀具有專業的管家服務，經過專業培訓的管家派到項目上，給項目很大的助力。
Q5：百瑞紀作為國內優秀的輕資產運營商，是如何看待輕資產與保租房的結合？自身企業具備哪些優勢能形成與其他企業的差異化？
百瑞紀集團副總裁 劉海文：
保租房是未來市場的主要供給之一，保租房的資產主體主要是大的地產公司和國企，這些都是我們輕資產運營商的重要客戶。
百瑞紀集團在保租房項目建設運營過程，一是在項目初期可以輸出更加專業服務；二是打造合適的產品，控制合理成本；三是在長期的經營管理方面，百瑞紀在細節落地、成本管控等方面有很多優勢，如用人的靈活性、更高的客戶服務意識以及更高的經營效率等。除此之外，輕資產既可以服務全周期全過程，還可以服務重資產和中資產。
Q6：對未來住房租賃行業發展的展望是什么？
建信住房服務 (蘇州)有限責任公司總裁 汪峰：
對于蘇州建信來說，我們還是會圍繞蘇州的經濟發展，服務產業、服務企業，幫助企業留住人才、穩住人才，承擔建信的社會責任。
短期來看，建信會把握好節奏，精準項目定位，提高精細化管理水平。長遠來看，住房租賃的支持政策也會持續出臺，整個市場未來也會穩步向好，對住房租賃行業未來還是充滿信心和期待。
03
互 動 環 節
Q：長租和短租的運營和管理模式是不同的，長短租結合模式怎樣設計會比較合理？
百瑞紀集團副總裁 劉海文：
首先，基于需求做產品，基于產品做服務，在項目規劃階段，根據項目情況設定一個比例；第二，在產品上，可以提前做一些不怎么增加成本， 但是可以變動的產品設計，有10%~20%的產品是可以實現長短租變化的；第三，運營管理方面，百瑞紀本身脫胎于酒店，所以在長短租的技術和人才體系方面沒有問題。
需要強調的是，當項目規模較大（如500間房以上）的情況下，短租的消化量比較有限，但長短租的結合可以提升一定的坪效。從當前的消費形勢來看，經濟型的短租產品競爭壓力大、經營效益并不理想。
隨著保障性租賃住房建設的不斷推進，房源市場委托管理的需求也在不斷增加，保障性租賃住房與輕資產運營將表現出極強的適配性，“資產+運營商”的模式也將逐漸成為主流，公寓運營方與政府方、資金方的合作會進一步加深。
以“輕帆逐浪，賡續前行”為主題的第二場白皮書線下研討會在蘇州圓滿落幕，以期在新的起點上，為行業帶來啟迪。
