過去兩三年，以恒大為代表的多家房地產開發商遭遇債務危機，留下了大量爛尾樓盤。2021年至2022年期間，南寧恒大御府、恒大國際中心兩個項目相繼停工，數以千計的家庭受到影響。
2024年12月，一紙收房通知讓南寧恒大業主們重新燃起對美好生活的期望。在南寧市委市政府和南寧市平穩基金的共同努力下，南寧恒大御府、恒大國際中心爛尾項目共計2886戶住宅、公寓和商鋪正式迎來交付。
南寧市委市政府堅持以人民為中心的房地產發展觀，在出現風險的時候首先保障人民群眾的利益不受損害，在應對“爛尾樓”困局的時候，成立了南寧市平穩基金，通過多種創新舉措進行紓困，率先找到了新的解題思路。隨著全國范圍內的保交樓工作步入“深水區”，有望為陷入停滯狀態的項目提供更多可能性。
“爛尾樓”之困
爛尾樓不僅讓寶貴的經濟資源被閑置浪費，同時也讓無數家庭的安居夢因此擱淺。如何解決爛尾樓問題順利實現保交樓，事關民生福祉和房地產市場穩定大局。
時間回溯到2021年，南寧恒大御府項目作為當年熱門樓盤，也是全市開盤賣得最好的樓盤之一。然而，同年恒大集團發生債務危機，在全國范圍內導致多個項目停滯，原計劃于2023年交付的恒大國際中心同樣陷入停工狀態，該項目曾是南寧房地產市場上賣得最火的公寓項目之一。
當初項目銷售得有多火熱，聽到爛尾的消息后就有多心寒。眼見新家停工，交付無望，業主們到處求助。
在南寧市政府的指導下，平穩基金開始介入對恒大項目的盡職調查，一方面了解項目施工進展，并進行界面確認；另一方面也在梳理項目債權關系和資金缺口等問題。
經過調查后發現，恒大御府項目房屋的精裝修工作都沒有完成，部分房屋甚至尚未達到毛坯房交付標準；而恒大國際中心整體建筑的外立面玻璃幕墻也處于爛尾狀態，部分公共區域的精裝修工作尚未完成。
平穩基金在完成調研后，分別在2023年2月和7月與恒大集團簽署了恒大國際中心的托管協議以及恒大御府項目資產轉讓和股權轉讓協議。這也意味著兩個項目迎來了涅槃重生的轉機。
在前期應對恒大債務危機的時候，平穩基金在政府協助下采取了“項目公司股權+資產轉讓”雙重隔離方案。
一是把恒大國際中心、恒大御府兩個項目公司股權向平穩基金轉讓，從法律程序上避免了后續恒大集團破產引發項目公司破產，同時也保留了對恒大的追索權。
二是將恒大在南寧項目內外未售資產，為國開行保交樓專項借款和平穩基金的投資辦理轉讓過戶或者抵押，以不動產登記的法律手段實現資產隔離，基本實現“南寧的資產留在南寧，恒大的資產用于保交樓”。
通過上述手段，平穩基金順利實現了緊急避險，不僅避免了恒大債務、破產問題可能對南寧項目的影響，而且還保留了剩余的股權和資產，能夠將資源投入到保交樓工作當中。
有業主表示，南寧市平穩基金就像是“及時雨”，在關鍵時刻站出來解決了急中之急的民生難題，給業主們吃了定心丸。
對癥下藥巧解題
在接手項目后的具體操作上，平穩基金以法務、財務、工程等專業盡調為基礎，診斷項目“病因”，制定可行的保交樓方案并予以實施，調動一切資源推進建成交付。
政府支持在這中間發揮了重要作用，按照“特事特辦、急事急辦”原則，各級專班、住建局、財政局、自然資源局、稅務局、公安局、不動產登記中心和基金等協作聯動，建立聯絡機制，多措并舉，針對不同樓盤不同問題制定專屬優化方案，創新思路應對保交樓應急避險、續建過程中出現的各項問題。
據平穩基金負責人介紹，在接手爛尾樓盤項目的過程中，經常會遇到原開發商管理團隊、施工單位不配合的情況。
比如，原團隊不斷拖延保交樓方案、拒不配合資料交接等，原施工單位為了實現自己“干新活，追老賬”的目的，存在新施工結算爭論和拒絕配合竣工驗收的問題，也出現阻攔續建團隊進場、拒不配合解除原總包合同等現象。
針對上述情況，平穩基金通過市專班、住建及公安經偵等相關部門配合，壓實開發主體保交樓的第一責任，并堅決清退原開發商管理團隊、施工單位，為項目續建工作掃清障礙。
以恒大御府項目為例，考慮到交付時間緊迫，平穩基金在清退原團隊后，立即啟動室內精裝工程，額外墊資3600萬元投入續建工程，一手抓毛坯續建，一手抓室內精裝，爭取讓業主們早日回家。
此外，續建項目因施工界面長期停滯導致部分工序需進行返工處理，部分工程質量不達標需重新整改，增加了續建難度，停工后因現場缺乏管理，材料被盜嚴重等各種問題。
項目接手后，平穩基金對施工質量問題進行大量排查和整改工作，嚴把材料和質量關，確保項目按施工標準驗收合格并完成交付。
以恒大國際中心為例，續建團隊進場排查后，發現部分房屋和公共區域的防水工程和消防工程出現質量不合格的問題，未能達到驗收標準，平穩基金對這類問題做了大量整改工作。
在平穩基金過去兩年的努力下，從2024年12月開始，南寧兩個恒大爛尾項目正式迎來交付。
堅持市場化、法治化思維
在解決恒大“爛尾樓”項目的過程中，各地政府處理方式方法各不相同。通過不斷摸索和創新，南寧拿出了一個解決恒大爛尾樓遺留問題的好樣本。
政府通過采取市場化的手段組建了南寧市平穩基金，并用平穩基金作為保交樓的主體，引進了專業管理人員的同時隔離了政府的風險。
平穩基金相關負責人表示，最重要的是要堅持“市場化、法治化”原則。在恒大項目的保交樓過程中，可能面臨恒大境外清盤破產影響以及對原開發商違法違規的追責問題，南寧采用恰當的法律手段予以程序性收口，解決了項目的法律和財務風險。
恒大項目形成爛尾的重要原因為恒大集團抽調資金和資金管理混亂，南寧市政府對逾期難交付背后存在的違法違規問題依法依規嚴肅查處，對項目原有資金被挪用的，追究原開發商和相關人員責任，同時啟動民事訴訟程序完成追討確權。
在項目缺乏建設資金這一重大難點上，平穩基金用市場化的方式解決續建資金投入的問題。一是市場化資產交易提供爛尾項目續建資金；二是市場化商業開發彌補續建資金缺口；三是以市場化的技術手段為保交樓護航。
具體而言，平穩基金首先參考周邊土地市場價格評估后，收購交易恒大國際中心以及恒大御府的兩塊未開發土地，收購款項為續建工作提供首筆資金。
其次，平穩基金土地收購款并不能完全覆蓋恒大兩項目的保交樓資金缺口，南寧市政府支持平穩基金創新采取“項目整體托管建設+調整用途和設計”的市場化商業模式解決開發問題，以商業開發利潤彌補保交樓資金缺口。
最后，平穩基金注重市場化技術使用，對兩個項目進行了法律、財務、工程盡調及對項目開發公司的審計和評估。以上述專業工作為支撐，南寧依據審計和評估結論完成了項目公司股權轉讓，實現了政府相關部門要求的去恒大化。在續建中，以市場化方式對續建工程重新招投標，續建工程新老劃斷，保證續建施工質量和成本控制。
在平穩基金應對“爛尾樓”困局的時候，南寧市政府給予了大力支持。在基金牽頭對問題樓盤項目盡調及并購重組、資產盤活的過程中，政府相關部門配合聯系問題樓盤開發主體，提供數據、信息、政策支持，根據重組方案推動相應司法程序和債權人談判，加快效率、開通綠色通道協助辦理房地產開發各項手續等等。
從接管恒大項目并順利實現保交樓的全過程來看，平穩基金始終貫徹堅持“市場化、法治化”思維，在政府的指導下，在解決恒大爛尾樓這個“硬骨頭”的過程中探索出多個創新舉措，既保障了南寧人民的根本利益，讓業主們順利拿到了自己的房子，維護了社會穩定，同時穩定了南寧房地產的預期，實現了投入資源的保值增值，兼顧社會效益和經濟效益。
