2024年政府工作報告中強調適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加速構建房地產發展新模式的重要性。近期，新華社快看發起“房地產發展新模式，對消費者意味著什么”直播圓桌會，邀請原國家房改課題組組長、中房集團原董事長孟曉蘇和北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥、快手理想家大區業務負責人邊麗，以及貝殼找房哈爾濱合作商德佑房產主播@包大人 共同探討房產政策和市場趨勢。
孟曉蘇回顧了中國保障房建設歷史歷程，他表示應加大保障性住房建設和供給，建立“市場歸市場、保障歸保障”的房地產發展新模式，有效化解當前房地產困難，同時解決工薪家庭住房問題，拉動相關產業發展，增加就業。
趙慶祥表達了同樣的觀點，并補充介紹，“今年初全國新房市場整體還在下降，降幅有所收窄，二手房穩中有升，同時產生了一些結構性變化。房產市場進入買方市場+存量時代階段，這是一個從租保障房、買保障房到買二手房、買新房，梯次消費多級聯動的市場，需要回到多渠道保障、多元供給的房地產基本制度上來。
趙慶祥還指出，存量時代房產交易的非標屬性疊加先賣后買連環交易模式，使得交易決策、交易復雜程度遠超新房，將深刻改變房地產中介行業、房地產市場服務行業的發展，買方市場下，也會推動傳統房產經紀人走向前臺，向房產主播轉型。
作為基于直播短視頻發展而來的房產平臺快手理想家，邊麗表示，在滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求上，新媒體房地產平臺是房產市場下游方、和消費者最接近的服務方，需要持續探索新興業態，更好滿足多元化購房需求。
近期，快手理想家正發起2024春季購房節活動，拿出3.6億購房禮金，聯動開發商、機構和主播，為購房者帶來超值福利和不止9.6折的優質房源。
“盡管現在對房產市場看法不一，但今年春季購房節表現好過去年。”據邊麗介紹，“截至3月底，春季購房節銷售的套數和金額已經超過去年的收官數據。另外，參加活動的城市、樓盤數量也較之前有所增加，房產直播場次、房產短視頻量、咨詢互動量等也有不小提升。”
房地產發展新模式
應加快保障房建設 放開商品房限制
今年政府工作報告中強調了加大保障性住房建設和供給的重要性。
“保障房建設被列為三大工程之首，表明了足夠重視。”孟曉蘇指出，過去幾年保障房建設不到位，導致供應不足。如果能夠真正建立起“市場歸市場、保障歸保障”的房地產發展新模式，就能有效化解當前房地產困難。
“我一直不主張中低收入家庭、工薪家庭買商品房。”孟曉蘇認為，多年來保障房建設被忽視，讓外界產生了只能購買商品房解決住房問題的錯覺，滿足保障房條件的個人和家庭可以暫以租房等方式，等待保障房建設。
孟曉蘇希望將更多注意力轉到建設保障房上，讓央企、國企回歸保障房建設主戰場，在規模化建設保障房后，不僅能夠改善工薪家庭的居住條件，還能有效拉動經濟、拉動就業。
趙慶祥表達了同樣的觀點，“現在房地產行業新開工明顯下滑，造成100多個相關產業陷入困境，在商品房市場嚴重滯銷的情況下，應加強保障房開發，拉動相關產業發展，增加就業，保證經濟平穩過渡發展。”
同時，趙慶祥也指出商品房和保障房并不是割裂的市場，他以長沙、青島、天津等城市開發商購買商品房用做保障性租賃住房模式為例，表明應在加快保障房建設的同時，鼓勵商品房市場交易，整個房地產市場才能全面復蘇和繁榮。
目前，許多城市已經按照因城施策的指引，紛紛取消限購，甚至出臺促進消費者購房的優惠措施。對于房產政策，趙慶祥和孟曉蘇都再次強調了堅持房住不炒、弱化住房金屬屬性的原則，并表示應放開商品房限制。
“中國住房自有化率超過80%，老百姓手中的房屋某種意義上都是市場化的房屋。”趙慶祥認為，過去房產政策通過降低交易量控制房價，調控的重點是價格，現在需要激活交易量，化解新房和二手房風險，恢復消費者的購房信心。
孟曉蘇也建議，在目前低迷市場環境下，應當大幅度減少限購等商品房市場限制。“現在首付款比例還是偏高，銀行利息也有下降空間。這些減負政策都應當在未來出臺。”
買方市場+存量時代來臨
房產主播走向專業房產咨詢顧問角色
除了房產政策，隨著國內房地產市場供求關系變化，房產市場也進入買方市場+存量時代的階段。
趙慶祥認為，這是一個從租保障房、買保障房到買二手房、買新房，梯次消費多級聯動的市場，需要回到多渠道保障、多元供給的房地產基本制度上來。
“未來存量市場的內在動力主要來源是房屋的利用效率、流通效率。”趙慶祥分享了一線城市換手率（房屋保有量和年度房屋買賣量之間的比值）的對比數據，在國內以北京為代表的一線市場換手率在2%左右，而國外是4%到6%，倫敦、紐約、東京等超級大城市，甚至能達到6%到10%。
趙慶祥進一步具體分析了買方市場+存量時代的房產市場趨勢特征。他認為，首先，海量分散的小業主會代替開發商成為商品房的主要供應者，供求雙方都是高度分散的個人和家庭，買賣動因都是剛性需求，先賣后買連環交易會成為主要交易模式；其次，二手房的非標屬性帶來房價兩極分化，上漲下跌長期存在，好房子供不應求，偏遠、配套差等房子則沒有上漲空間。
包大人也以哈爾濱房產市場變化佐證了趙慶祥的判斷。“現在買方市場下，二手房市場，掛牌量增多，整體價格松動，業主非常主動配合賣房，也愿意承擔更多的傭金。新房市場，今年開春，六七成樓盤都推出了優惠活動、特價房源，地方政策也增加了人才購房補貼，外地購房補貼等。”
值得注意的是，趙慶祥還指出，存量時代房產交易的非標屬性疊加先賣后買連環交易模式，使得交易決策和交易復雜程度遠超新房，交易者對交易順暢程度、交易安全程度要求都比原來空前提高，將深刻改變房地產中介行業、房地產市場服務行業的發展。
“作為房產市場的下游、和消費者最接近的服務方，需要更好地滿足不同城市、不同消費者的多元化購房需求。”邊麗認為，“現在大多數消費者對房產市場是觀望態度，前期的咨詢服務明顯比過去多了很多，基于短視頻直播的房產信息平臺能更好、更便利地提供專業房產咨詢服務，幫助購房者打通信息壁壘，解決一些購房難題。”
邊麗也發現，平臺用戶對二手房的咨詢越來越多，咨詢內容、涉及的領域越來越專業。“原來很多問題是樓盤項目本身，比如配套、戶型、小區環境等，現在大家更關注政策走向、區域發展，這都關乎能不能買房、買房后會不會虧、是不是市場還有支撐力等，這對房產主播來說，服務要求只會越來越高。”
和趙慶祥一樣，邊麗認為，未來房產經紀或者房產主播都是往專業房產咨詢顧問角色發展的趨勢。
“以前購房者只能上門店，我們開門店都有很多講究，比如不能有臺階，但現在開門店只講成本低一點，位置不太差就行，要線上線下一起做。”作為一線經紀人，包大人更深刻感受到這一點，“線上賣房在哈爾濱已經非常普遍，快手理想家對房產經紀、房產機構、開發商來說，是一個有新客源且運營成本低的正規獲客渠道，經紀人在快手理想家平臺轉行房產主播，輸出的內容越專業，用戶的信任感就越多，成交效率也助力不少。”
經紀人主播身份融合成趨勢
應納入房地產經紀行業監管范疇
在買方市場+存量時代下，看似讓消費者有了更多房源和選擇，但也帶來信息冗雜。
趙慶祥認為，一方面房產市場交易結構將走向C2B2C，賣方需要先找到專業賣方代理，賣方代理再找到到真正的購房者，而購房者從原來信任開發商到個人或者家庭，導致購房者更加焦慮、購房決策更難。
另一方面，房產市場過去是房源為王，現在是客源為王，消費者的購房習慣從先找房再找人到現在先找人再找房，通過長期看主播視頻，與主播互動，建立信任。越來越多經紀人走到前臺當主播也是應運而生，他們不是推薦房源，而是先推薦自己。
“經紀人和主播會走向身份融合，這是一個根本性的改變。”趙慶祥分析，“買方市場下，房源不再稀缺，專業信任會逐漸和經紀人原來的門店、規模、資本一樣，成為核心競爭力。這也對中間交易服務有了更高更專業的要求。”
“過去經紀人和消費者的交流是一對一，現在在直播短視頻平臺是一對多，消費者可以在線上零成本觀看主播介紹房產信息，其實一個自然的篩選過程，誰專業，消費者就信任誰，就找誰買房。”包大人同樣認為，這其實是提高了消費者對中間交易服務的要求。
據了解，目前房產主播主要兩類來源，一類是自媒體，從原來的房地產從業者轉變過來，還有一類是房地產經紀人，把做直播、當主播當做一個工具。
據邊麗介紹，截至2023年年中，快手理想家平臺簽約主播粉絲數已經超過了3億，每日觀看房產短視頻的人數超過了1個億，每日觀看房產直播間的人數超過3900萬。其中從線下經紀人轉型到房產主播的人數占比都在同比翻倍。
“但無論哪類主播我們都應該納入整個房地產經紀行業的監管范疇。”隨著房產主播規模化快速發展，趙慶祥表示，“從市場規范角度，房產主播也適用《廣告法》、《房地產廣告發布管理規定》、《房源信息管理》等相關法規，去年北京協會制定發布了《北京市房地產信息平臺服務規范指引》，這些都要求主播納入監管范疇。”
“平臺對主播必然是有嚴格監管的，主播在實際操作過程中有沒有違規行為，對應是不是設置相應的處罰機制。同時，我們也會給主播、機構提供培訓服務。”邊麗在圓桌會上強調了消費者正確選擇房產主播的重要性，“一直催你買房的房產主播一定不是好的房產主播，他的視角和站位一定是要在消費者這邊，從消費者需求出發，提供咨詢服務。”
包大人也建議房產主播，“如果想在這個行業長期發展，一得堅持，二得努力，三得真誠，這是最基本的。我經常告訴團隊員工，全力以赴把服務做好，才能獲得信任和長期經營。”
