從中央首提“保交樓”以來(lái)，已經(jīng)持續(xù)推進(jìn)了兩年多的時(shí)間，按照樓盤(pán)一般交付時(shí)間2-3年來(lái)算，當(dāng)前“保交樓”正處于攻堅(jiān)克難的關(guān)鍵階段。據(jù)了解，現(xiàn)在已經(jīng)解決的大多是“易消化”項(xiàng)目，而余下來(lái)未交付的項(xiàng)目，不少是資金債務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜的“硬骨頭”，債務(wù)糾紛和資金短缺被認(rèn)為是保交樓工作的兩大難點(diǎn)問(wèn)題，尤其是資不抵債的項(xiàng)目，更是被各方視為“燙手山芋”。如何和作為債權(quán)人的金融機(jī)構(gòu)做好談判，盤(pán)活項(xiàng)目資產(chǎn)推動(dòng)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方而言是很大的挑戰(zhàn)。在對(duì)抗和合作之間，南寧市平穩(wěn)基金在復(fù)雜的資金債務(wù)關(guān)系中，克服重重困難，逐步探索出一條行之有效的處置之道。
藍(lán)光雍錦瀾灣保交樓交付工作完成后正式更名為：邕府·朱槿園。
對(duì)立：與金融機(jī)構(gòu)的博弈與談判
“資金不足和債務(wù)糾紛的問(wèn)題互相纏繞，大大增加了保交樓難度�！庇袠I(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析指出，當(dāng)前“保交樓”工作存在兩大難題，一是貨值無(wú)法覆蓋建設(shè)成本的項(xiàng)目難以得到市場(chǎng)化資金的支持；二是項(xiàng)目面臨和債權(quán)人的激烈博弈，導(dǎo)致進(jìn)度受阻。
爛尾樓的形成大多是由于開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，由于各種原因?qū)е沦Y金無(wú)法持續(xù)投入，更有部分不良開(kāi)發(fā)商將購(gòu)房者支付的預(yù)售房屋款項(xiàng)挪作他用，動(dòng)輒涉及數(shù)十億元，以致項(xiàng)目出現(xiàn)巨大的資金缺口。
除了資金不足以外，債務(wù)糾紛也是爛尾樓項(xiàng)目中令人頭疼的問(wèn)題。
保交樓項(xiàng)目普遍存在的問(wèn)題是項(xiàng)目自身資不抵債，無(wú)法實(shí)現(xiàn)自平衡。項(xiàng)目?jī)?nèi)資產(chǎn)主要是土地和在建工程，但是原開(kāi)發(fā)商早已將資產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)，資產(chǎn)權(quán)利受限。要開(kāi)展保交樓工作，債權(quán)人們是無(wú)法繞開(kāi)的第一關(guān)，首先要做的就是化解金融機(jī)構(gòu)債務(wù)，盤(pán)活項(xiàng)目資產(chǎn)。
因此，留到現(xiàn)在的爛尾樓項(xiàng)目大都是一些較為難啃的“硬骨頭”。
南寧市平穩(wěn)基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“基金以保交樓和資產(chǎn)保值增值為目標(biāo)，與項(xiàng)目債權(quán)人們展開(kāi)談判，有對(duì)抗也有合作，針對(duì)合理的要求盡量滿(mǎn)足，不合理的要求則采取各種措施進(jìn)行解決。”
以藍(lán)光雍錦瀾灣項(xiàng)目為例，由于某國(guó)有大行監(jiān)管不力，該項(xiàng)目有9個(gè)多億元的建設(shè)資金被開(kāi)發(fā)商違規(guī)抽調(diào)，導(dǎo)致項(xiàng)目處于嚴(yán)重資不抵債的狀態(tài)。
2022年10月的盡調(diào)數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目公司賬面資產(chǎn)合計(jì)25.15億元，負(fù)債合計(jì)36.33億元，凈資產(chǎn)為-11.18億元，處于資不抵債的狀態(tài)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體預(yù)計(jì)虧損7.2億元。
值得注意的是，該項(xiàng)目的土地和部分物業(yè)都被原開(kāi)發(fā)商抵押給了上述國(guó)有大行，“項(xiàng)目續(xù)建需要融資，但該債權(quán)人因?yàn)閾?dān)心自己的損失，不愿意配合保交樓工作進(jìn)行解押，最后我們自己想辦法解決了融資問(wèn)題�！逼椒�(wěn)基金相關(guān)負(fù)責(zé)人指出。
由于該項(xiàng)目嚴(yán)重資不抵債，平穩(wěn)基金需要通過(guò)其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)來(lái)彌補(bǔ)續(xù)建資金的缺口。
因?yàn)樵搰?guó)有大行仍將項(xiàng)目土地進(jìn)行抵押，按照正常法律流程，1704套住宅的業(yè)主們將因此無(wú)法順利辦理房產(chǎn)證�？紤]到業(yè)主們的需求緊迫，平穩(wěn)基金協(xié)同相關(guān)政府部門(mén)解決諸多問(wèn)題，為購(gòu)房業(yè)主辦證掃清障礙。
此舉率先在藍(lán)光項(xiàng)目開(kāi)創(chuàng)“先辦證再交房”模式，為南寧首例，后續(xù)在恒大國(guó)際中心、恒大御府等保交樓項(xiàng)目進(jìn)行推廣，陸續(xù)為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證。
而在陽(yáng)光城大唐檀境項(xiàng)目，項(xiàng)目公司同樣債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重，對(duì)外欠款合計(jì)24.71億元，其中某信托公司的債權(quán)本金余額達(dá)到9.51億元，并將一塊未開(kāi)發(fā)土地進(jìn)行了抵押。
據(jù)平穩(wěn)基金相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“該信托公司為了將自身的利益最大化，向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾峤涣伺馁u(mài)抵押物的申請(qǐng)，但國(guó)家有相關(guān)政策，在保交樓沒(méi)有完成之前，土地拍賣(mài)不予執(zhí)行�！�
該項(xiàng)目資金缺口巨大，若地塊被拍賣(mài)，該信托公司固然保全了自身利益，但項(xiàng)目盤(pán)活的難度就會(huì)更大，最終損失的是業(yè)主、安置群眾以及其他債權(quán)人的利益，該信托公司的處置方式顯然有失公平。
考慮到民生需求和社會(huì)利益，平穩(wěn)基金通過(guò)“保交樓續(xù)建+項(xiàng)目公司破產(chǎn)預(yù)重整+破產(chǎn)清算”的方式，以化解項(xiàng)目債務(wù)問(wèn)題。
“我們推動(dòng)項(xiàng)目公司進(jìn)入破產(chǎn)預(yù)重整階段，信托公司就無(wú)法將資產(chǎn)拿去拍賣(mài)，可以起到對(duì)抗的作用，并計(jì)劃在保交樓工作完成后，再根據(jù)項(xiàng)目資產(chǎn)情況對(duì)債權(quán)人按照法律約定的順序進(jìn)行資金償還�！逼椒�(wěn)基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
從上述兩個(gè)案例可以發(fā)現(xiàn)，解決爛尾樓問(wèn)題已經(jīng)不再是簡(jiǎn)單地注入資金，而必須以法治化、市場(chǎng)化方式為主，通過(guò)理順債權(quán)債務(wù)關(guān)系，找到各方利益的平衡點(diǎn)，才能真正將業(yè)主們從復(fù)雜的房地產(chǎn)金融場(chǎng)景中解放出來(lái)。
合作：金融支持保交樓穩(wěn)民生大局
平穩(wěn)基金目前已經(jīng)順利完成藍(lán)光雍錦瀾灣、恒大國(guó)際中心、恒大御府3個(gè)項(xiàng)目的保交樓工作，并接手了五象湖光學(xué)府、陽(yáng)光城大唐檀境、大唐中南紫云印象3個(gè)項(xiàng)目。
在接手項(xiàng)目之前，平穩(wěn)基金會(huì)聯(lián)合第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，共同進(jìn)行財(cái)務(wù)、工程、法律方面的盡職調(diào)查工作，關(guān)注項(xiàng)目的財(cái)務(wù)情況、建設(shè)情況、訴訟情況等方面可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。
“在保交樓過(guò)程中，既然有不配合只顧自身利益的債權(quán)人，自然也有積極配合，顧全大局共同解決問(wèn)題的金融機(jī)構(gòu)�！逼椒�(wěn)基金負(fù)責(zé)人表示。
正常而言，平穩(wěn)基金是通過(guò)償還債權(quán)人的債權(quán)，然后解除其對(duì)資產(chǎn)的抵押，達(dá)到盤(pán)活資產(chǎn)，重新利用資產(chǎn)進(jìn)行融資的目的，但這種模式對(duì)于資產(chǎn)存留太少，資不抵債的項(xiàng)目，仍需要和債權(quán)人一對(duì)一談判具體償還比例。
以平安信托為例，分別擁有湖光學(xué)府和紫云印象2.4億元、3.5億元的債權(quán)，此前對(duì)項(xiàng)目公司和相關(guān)地塊也進(jìn)行了查封和抵押。
“我們和平安信托談判還比較順利，分別收購(gòu)了平安在湖光學(xué)府和紫云印象的相關(guān)債權(quán)，剩下債權(quán)平安信托繼續(xù)向原開(kāi)發(fā)商追索，同時(shí)平安也配合解除了對(duì)項(xiàng)目的所有權(quán)利限制，讓項(xiàng)目可以順利盤(pán)活。”平穩(wěn)基金相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。
在大唐檀境項(xiàng)目中，另一家金融機(jī)構(gòu)興業(yè)銀行也比較配合工作。
據(jù)介紹，在平穩(wěn)基金剛剛介入大唐檀境項(xiàng)目的時(shí)候，由于投委會(huì)尚未批準(zhǔn)項(xiàng)目，短時(shí)間內(nèi)無(wú)法注入資金，為了確保保交樓工作按時(shí)完成，興業(yè)銀行同意釋放抵押物，以便此前購(gòu)房者辦理的按揭順利下款，對(duì)應(yīng)有數(shù)千萬(wàn)元的資金。經(jīng)政府部門(mén)協(xié)調(diào)，興業(yè)銀行愿意將部分資金拿出來(lái)給平穩(wěn)基金做續(xù)建工作。
同時(shí)，興業(yè)銀行以“債轉(zhuǎn)股”的方式配合保交樓工作。興業(yè)銀行與平穩(wěn)基金成立合資SPV公司，興業(yè)銀行以對(duì)項(xiàng)目公司的債權(quán)作價(jià)入股SPV（轉(zhuǎn)為股本金和資本公積金），并轉(zhuǎn)化為SPV對(duì)項(xiàng)目公司的股權(quán)，后續(xù)平穩(wěn)基金負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，興業(yè)銀行享受股權(quán)收益，不參與經(jīng)營(yíng)和管理。
此外，在恒大國(guó)際中心項(xiàng)目中，由于原開(kāi)發(fā)商一開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)承諾給業(yè)主精裝修交付，而保交樓方案改為毛坯交付，部分業(yè)主因此心里存在落差。
“出于人道主義，我們將項(xiàng)目?jī)?nèi)的部分產(chǎn)權(quán)車(chē)位補(bǔ)貼給業(yè)主，還額外幫業(yè)主進(jìn)行戶(hù)內(nèi)隔層搭建及加固，盡量減少業(yè)主損失。但是目前項(xiàng)目可補(bǔ)貼的車(chē)位數(shù)量不夠，后續(xù)還需要和長(zhǎng)城資產(chǎn)談判釋放一部分抵押車(chē)位，補(bǔ)貼給業(yè)主”平穩(wěn)基金負(fù)責(zé)人表示。
房地產(chǎn)紓困資金的外部來(lái)源主要有國(guó)家專(zhuān)項(xiàng)借款、銀行配套融資、地方政府專(zhuān)門(mén)款項(xiàng)以及其他 AMC和金融機(jī)構(gòu)的資金支持，內(nèi)部來(lái)源主要是企業(yè)自籌融資和銷(xiāo)售回款。
在房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的助力下，平穩(wěn)基金的項(xiàng)目都處于“白名單”范圍里面，并有望獲得來(lái)自工行、建行的低利率貸款；此外，目前已經(jīng)有中國(guó)信達(dá)、中信金融資產(chǎn)兩家AMC計(jì)劃注資平穩(wěn)基金。
如此多重要金融機(jī)構(gòu)愿意貸款及注資給平穩(wěn)基金，也從側(cè)面證明了平穩(wěn)基金的運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)得到了業(yè)界的廣泛認(rèn)可。
總體來(lái)看，保交樓的關(guān)鍵在于解決資金不足這一難題，而金融機(jī)構(gòu)作為債權(quán)人以及注資方，在其中扮演著重要角色，一方面，需要和運(yùn)營(yíng)方做好溝通，雙方共同解決難題；另一方面，金融機(jī)構(gòu)也要有大局意識(shí)，除了經(jīng)濟(jì)利益還要關(guān)注社會(huì)效益，把保交樓放在優(yōu)先地位。
