一、轉型之服務信托
2020年已近尾聲，這一年對信托來講是極其特殊的一年，不僅因為新冠疫情的爆發，也是因為整個行業監管政策的大變革。整個信托行業都處在轉型動蕩的時期，思想的碰撞來的格外激烈，各家信托公司的轉型思路也不甚相同，信托公司大致的轉型思路可以分為四種類型：
一種是觀望型，他們的存量業務短期內仍能支撐公司業績需要，打算看同行業其他公司如何轉型，最后進行模仿，這是一條成本低的路，但是比較被動；
二是繼續深挖現有業務的潛力，不斷創新業務模式，比如地產項目、政府平臺項目的股權模式，很多信托公司都在積極探索實踐，并已經初步形成了可復制的業務模式；
三是積極布局投資領域，如資本市場、私募股權投資等等，這些領域有些信托公司已經形成了先發優勢，有些信托公司正在組建自己的業務力量，可以預見在未來，信托公司也將成為這些市場中的一份不可或缺的力量，但仍需資本、人力的投入和時間的積累。在這個領域，信托公司也分為兩派或者兩個階段，有的主要通過與投顧機構合作來展業，有的通過自建投研能力來展業；
四是布局前瞻性的領域，如養老信托、家族信托、慈善信托等領域，這些業務類型短期內無法形成業績，僅少數信托進行摸索，但這些業務是信托真正的獨特優勢所在，在將來會成為信托的主要業務之一。這些類型的信托都屬于服務信托的范疇。
服務信托是監管在《信托公司資金信托管理暫行辦法（征求意見稿）》首次明確定義的一種信托類型，但其實服務信托一直都存在，只是之前沒有被明確提出罷了。截止到2020年10月，中信登數據顯示，服務信托作為信托行業的新發展方向，累計存續的初始募集規模約為3.25萬億，包括資產證券化信托、家族信托、保險金信托和企業年金信托等。這個數據很有意思，資產證券化信托占據了絕大部分比例，其他類型服務信托占比很小，當然資產證券化信托也是服務信托的一種，只是信托在其中一直都是扮演通道的角色，并沒有形成自己的制度優勢，而且資產證券化信托已經是非常成熟的產品了。
根據監管對服務信托的定義，服務信托是以賬戶為載體，運用信托制度優勢的業務模式，這也就要求信托在開展此類業務時，一定是賬戶系統先行，這就需要信托公司積極擁抱科技。理論上，服務信托的應用場景很豐富，只是受限于相關制度法規的不健全，很多可以使用服務信托的場景一直處于“裸奔”的狀態。前段時間長租公寓行業爆出了很多負面輿情，不少公寓公司跑路，留下了一地雞毛。通過對這些案例進行研究，可以發現，服務信托可以是一種解決長租公寓亂象的方案。
二、長租公寓現狀
在房價高企的城市里，對于年輕人來講，通過自己的努力購房成了一件越來越難的事情，因此對于很多注重居住品質的年輕人來講，長租公寓成為了一個比較好的選擇。但是這個行業仍處在一個野蠻生長的階段，給很多租客帶來了經濟損失。前不久，長租公寓行業再次爆出了負面輿情，杭州的友客、巢客和上海的嵐越公寓相繼暴雷，簽約的租客、業主陷入了兩難境地，業主沒有收到租金要收房，而租客已經交了一年的房租卻被要求騰房，有的租客的房租是通過銀行申請的租金貸，房子被收回后還不得不繼續還貸款，否則征信就有了污點，因為租房反而影響了以后買房、貸款，給了那些剛步入社會的年輕人沉重一擊。
長租公寓的參與主體按照經營模式、物業是否自持、公司背景等維度分類各不相同。目前暴雷的長租公寓公司都是非自持物業，且多數為創業背景、中介公司背景的公司。自持物業的長租公寓公司一般都是房地產開發公司，影響其業務開展的主要問題是融資以及租售比。但對于那些非自持物業的公司，主要影響因素則是收房價格、運營成本，租售比反而并沒有什么影響。
為了搶占市場，在資本力量的推動下，2018年很多長租公寓公司都提高了收房價格，從而也間接推動了部分區域的租賃市場的價格上漲。
除了高收，長租公寓行業還面臨著低租的問題。很多公司在高收以后，短期內卻無法以高價租賃出去。市場上的租賃價格是經過長期供求關系平衡形成的，本身具有一定的穩定性，雖然很多城市的房租每年都會有一定幅度的上漲，但是漲幅一般也不會太高，一般在5-15％左右。在收房價格高于市場價20-40％的情況下，長租公寓公司每租賃出去一套房子，都是虧損，但是不租賃出去，虧損就會更大，因此在這個階段的長租公寓公司都是在“燒錢”。在這種情況下，如果長租公寓公司的自己具備較強的資金實力或者較強的融資能力，則能夠繼續生存下去，等待市場回歸正常水平的一天。像鏈家自如、蛋殼、新派、萬科等具備較強資金實力的企業一直在通過各種融資途徑獲取資金，支撐自己業務的發展，但其他如杭州友客、巢客和上海嵐越自身實力弱，也沒有較強的股東背景，市場化融資渠道極其有限，就會不可避免的將融資的渠道轉向租客，由此產生了“租金貸”。
“租金貸”的出現解決了小型長租公寓公司的資金需求問題，因為“租金貸”一般都是“長收短付”，租客向長租公寓公司交押金和一年的房租，但是房東卻是按月從長租公寓公司收租金。因此，只要這個模式能持續下去，長租公寓公司能夠做好動態測算，即使在他們的資本金虧損完后，開始虧損租客通過“租金貸”申請的租金，仍能繼續存活下去，直到獲得資本市場的青睞，最終上岸。
這種預付費的模式在很多企業，比如連鎖健身房、理發店、洗衣店等比較常見，但是一般這種充值金額比較小，一般都在千元級別，即使連鎖店最終倒閉，對于預付費的客戶來講損失也較小。而且這種模式下出現糾紛也是兩方之間，即連鎖店與客戶之間，不會涉及到第三方。但是在租賃房屋上，一般金額都比較高，即使是正常的押一付三的付款方式，也很容易超過1萬元，如果通過“租金貸”來預付費，金額則高達數萬元，這對于租賃房屋的人群來說是一筆很大的金額，如果損失，將會造成很大的經濟負擔。除此之外，轉租賃的關系也使得一旦出現長租公寓公司跑路的情況，會出現三方糾紛，房東與長租公寓公司之間、租客與長租公寓公司之間的糾紛，最終將會演變成房東與租客之間的矛盾。
預付費的模式使得房屋租賃的商品屬性附加上了金融屬性，這要求長租公寓公司具有較高的現金流管理能力以及強運營能力。很可惜，伴隨政策鼓勵涌入這個領域的資本催生了很多不具備這些能力的公司，最終資金鏈斷裂，使得租客損失慘重。
三、解決方案
2019年底住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦頒布了《整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，意見中要求加強租賃企業監管，指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶。但是如何在實踐中操作資金的監管并未進行明確，如果僅僅依靠銀行來承擔監管責任，顯然是不現實的，很多銀行為了存款額度，會配合企業只做形式上的監管，并不能起到真實監管的作用。
這個行業最大的問題在于租客的資金不是全部用于向房東支付房租，而是大部分被中介機構用于拓展新的業務，本質上是個資金池業務，是長租公寓公司在向租客進行融資。目前很多長租公寓公司實力都比較弱，尤其是小的中介公司或者創業公司背景的長租公寓公司，天然就有向租客進行融資的需求和沖動。
服務信托天然的就具有解決預付費業務問題的優勢。信托公司作為受托人，公寓公司作為委托人，租戶則作為受益人，信托公司通過賬戶為載體，對于租戶預付的租金進行日常管理，并且應當設定預付租金中的一定比例（如80％）必須支付給房東，可以避免公寓公司挪用租金、卷款跑路等情形的發生。服務信托賬戶中的閑置資金可以投資于流動性好、安全性高的理財產品，如銀行存款、貨幣基金等，可以實現一定的財產增值。如果最終公寓公司最終經營不善破產，信托可以將剩余的租金返還給租戶，避免租戶產生經濟損失。
其實在長租公寓這個領域，因為其關系民生的特殊性，我們應該進一步立法或立規，對于預付費強制要求引入信托等專業的機構進行監管，比如臺灣的消保組織制定的相關條款中明文規定，要求商家以“委托人”的身份將預付費存入銀行，“并依實際信托額度，按比例按期從專戶領取”，一旦商家出現“解散、歇業、破產、被撤銷登記或者其他原因無法履行之時”，消費者就可以成為剩余的預付費受益人，從而保障了消費者的后顧之憂。當然為了預付費的靈活使用，商家可以提供相應的保證方式來進行支用。
信托公司開展服務信托業務的優勢在于，通過資產隔離的制度優勢，可以打通“買賣”雙方的信任壁壘。理論上，服務信托適用的場景很豐富，市場空間也很大。
但是目前開展此類業務也有很多實
操中的障礙。首先就是制度上的不足，很多場景沒有具體的制度規定，引入第三方對資金進行監管難度較大，收款方開展服務信托的意愿不足。其次是信托受益權流轉登記的不足，信托受益權的流轉登記現在仍局限信托公司層面，中信登尚未開通信托受益權流轉登記的功能，對于服務信托的公信力有一定的影響，而且信托受益權的流轉在各地的監管也有不同的監管政策，對交易結構的設計會產生不同的影響。還有就是信托公司內部賬戶系統的不足，目前具備開展服務信托賬戶系統的信托公司較少，系統的開發需要投入較高的成本。
雖然困難很多，但是依然有信托公司正在身體力行的推動這類業務，并最終成功落地了。希望能有更多的信托人一同積極探索，共同推進這類業務的發展。
作為一名信托打工人，我有著多年的租房經歷，也切身感受過這個行業的混亂之痛。我希望這個行業能夠越來越規范，最終達到“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的大同，也希望能夠在由亂到治的過程中盡一份力。愿這個行業早日擺脫野蠻生長的混亂，成為我國“住”的中堅力量。
來 源： 金融界
編 輯：liuy
