隨著城市的發展，傳統老舊小區已不能滿足人們日益增長的生活需求，老舊小區升級改造按下“快進鍵”。作為惠及民生的重要工程，老舊小區改造面臨哪些痛點、難點？老舊小區加裝電梯如何操作？物業“失管”“棄管”問題如何解決？在今年北京兩會期間，政協委員紛紛就“老舊小區升級改造”建言獻策。
為老年人進行無障礙改造
老舊小區改造是城市建設不可或缺的一部分，是一項惠民工程，受到群眾的廣泛關注。北京市住建委資料顯示，北京“年齡”超過30歲的老舊居民樓保有量約4萬棟，其中還有不少是建于上世紀五六十年代的工廠宿舍樓。
來自臺盟界別的北京市政協常委、臺盟北京市委副主委汪舟對此專門進行了市場調查，調查結果顯示，如今這些“高齡”老樓普遍面臨安全隱患和突出問題：水、電、氣、熱管線老化，違建及開墻打洞現象明顯，私搭線纜較多，樓體外觀長期缺乏清洗粉刷，無障礙設施欠缺，安防、消防及公共照明設施有待完善等。
社區建設是人們追求美好生活的重要基礎。因此，汪舟更側重于老舊小區的“翻新”，對老舊小區的上下水、強弱電、供暖、供氣管網、線纜進行排查改造，對污水管道全面加粗，對化糞池進行全面疏通清淤，確保污水管線暢通。
除此之外，對小區進行院落綠化，適當增加居民活動空間。全面清理占用道路、綠地停車；完善小區照明系統，補齊路燈、樓道燈；修繕雨水管、雨棚、散水等建筑配件。
調查中發現，老舊小區居民“老齡化”占比更高。在汪舟看來，針對老年人的無障礙改造是必須“沉下心”去做的一件事。老舊小區對于老年人要更“寬容”，升級改造應重點對坡道、樓梯等進行無障礙改造，在公共區域設置無障礙休息區和休息座椅，設置引導標志和無障礙標志。
加裝電梯應補貼特殊人群
除無障礙改造外，受小區居民“老齡化”因素影響，老舊小區加裝電梯的呼聲也越來越高。來自經濟界別的北京市政協委員、北京京城機電控股有限責任公司戰略運營部（安全環保部）部長劉安琪表示，根據政策要求，老舊小區加裝電梯需征得“所在樓棟專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意，同時應征得因增設電梯后受到采光、通風和噪聲直接影響的本單元業主的同意”，實際為加裝電梯本單元100%的居民簽字同意。
除此之外，由于電梯屬于特種設備，電梯建成后的日常運維成本較高，對于電梯運營企業來說，乘梯使用費無法足額收取會影響電梯運營。按照電梯的年運營費用分攤到住戶后，每戶乘梯使用費很高，6層居民每戶每月使用費可達360元。“老舊小區居民收入相對較低，可能無法承擔較為高昂的乘梯費用。”劉安琪稱。
基于此，劉安琪建議，在加裝電梯居民簽字階段，可以報建前提為征得“所在樓棟專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意”。該項簽字范圍的調整可以惠及大多數居民，也能夠保障多數住戶加梯意愿得以實施。
考慮到老舊小區困難群體及老年人、殘疾人的電梯使用費負擔，建議政府對已建成電梯并投入使用的老舊小區居民中的特殊人群給予補貼。補貼可按照“個人先交費、政府后補貼”的原則執行。該項補貼從一定程度上幫助老百姓解決乘梯負擔，達到電梯“建有所用”的建設初衷，使居民“無擔憂”“無顧慮”地看待增設電梯這項惠民工程。
軟硬件需同步跟進
“老舊小區除了硬件上的不足，還存在軟件上的不足。”來自特邀界別的北京市政協委員，北京市西城區政協黨組書記、主席章冬梅認為，目前老舊小區物業“失管”“棄管”問題凸顯，也成為市民熱線12345投訴的集中反映問題，有許多產權單位不作為、物業棄管的居民院設施老化，經常有跑冒滴漏的情況發生，同時也容易造成環境臟亂，應引起高度重視。
章冬梅建議，目前本市老舊小區主要為房改房小區，建議北京市國資委督促中直國管、市屬老舊小區產權單位履職盡責。將居民與物業服務企業建立物業服務合同關系作為產權單位向居民發放物業費補貼的前置條件，確立物業服務法律關系，為后期物業管理良性運營提供保障；加大老舊小區綜合整治力度，解決房屋本體和附屬設備設施等歷史遺留問題，消除各類安全隱患；在老舊小區硬件條件綜合整治的同時，歸集補足住宅專項維修資金用于日后小區共用設備設施的中、大修；督促物業服務企業到社區報到，接受社區監督管理，推動社區治理。
事實上，為鞏固老舊小區綜合改造成果，防止改后失管現象，2019年北京市住建委已將完善小區物業服務列為老舊小區綜合整治的前置條件。據北京市住建委相關負責人介紹，擬申報改造的老舊小區業主需要同意建立物業管理長效機制，選定物業管理企業，簽訂物業服務合同，才能進行改造申報。
無論是“硬件”還是“軟件”，老舊小區的升級改造愈發得到重視。政府工作報告提出，2020年北京將大力推進老舊小區綜合整治，實現新開工80個項目，加裝電梯開工400部以上、竣工200部以上。
來源：北京商報
編輯：wangdc
